【正文】 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。如：通過加快進度來回避風(fēng)險、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險、通過加強管理來控制風(fēng)險等。五、風(fēng)險分析及對策本投資項目可能存在的風(fēng)險主要有：政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險等。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司會全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、。對社會的發(fā)展是有積極的作用。同時將會帶來大量的就業(yè)機會。2．投資對社會影響分析隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為越南經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。為鼓勵外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠，具體如下：關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。19942002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺一系列規(guī)劃促使地價和房價持續(xù)飚升，如經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價和房價上漲。目前，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴大。據(jù)越方統(tǒng)計，近兩年河內(nèi)市A類、B類寫字樓出租率高達955星級酒店入住率高達855星級酒店客房約7000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發(fā)潛力較大。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越房地產(chǎn)處于初級階段，市場潛力大。二、投資必要性根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。隨著城市發(fā)展進程的加快，市區(qū)框架也將逐漸擴張，并且商州區(qū)將不斷充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，打造陜南經(jīng)濟強區(qū)的建設(shè)，商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會迎來美好的明天。四是結(jié)合當(dāng)前企業(yè)“一套表”聯(lián)網(wǎng)直報“三查”工作，加強對企業(yè)調(diào)研走訪，及時了解企業(yè)投資、銷售現(xiàn)狀，同時做好企業(yè)統(tǒng)計員網(wǎng)報培訓(xùn)工作。二是統(tǒng)計與各鎮(zhèn)辦、部門通力合作，加大項目清查力度，及時搜集有項目但未入庫房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料，做到及時申報，增強房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的后續(xù)動力。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰，一些實力較弱的企業(yè)生存空間縮小。三是項目土地證、預(yù)售證、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)未能及時辦理，導(dǎo)致部分項目施工進度緩慢。房地產(chǎn)企業(yè)入庫手續(xù)繁雜，時間跨度大，2013年，有兩戶房地產(chǎn)企業(yè)均因相關(guān)證件不齊全未能進庫，影響了一部分投資數(shù)據(jù)。目前房地產(chǎn)開發(fā)市場程序不夠規(guī)范，在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場混亂，房屋拆遷和物業(yè)不規(guī)范等問題。房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，涉及許多部門。房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和社會效益。當(dāng)前房地產(chǎn)投資開發(fā)的回報率太高，大多數(shù)消費者已經(jīng)無法接受。三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題及發(fā)展前景（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題房價相對較高，社會購買能力不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，積極參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)，城市框架在成片的住宅小區(qū)建設(shè)及高樓大廈的點綴下不斷拉大。住宅小區(qū)的建成，與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等應(yīng)運而生；居住環(huán)境的改變，增加了人們對宅內(nèi)裝修、家電家具的支出，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時也為社會勞動力提供了大量就業(yè)機會。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)都有明顯的拉動作用。房地產(chǎn)開發(fā)公司已由初期單一的所有制經(jīng)濟形式發(fā)展到了集體、私營、股份制、合資、獨資等多種所有制形式，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍。（三）促進了房地產(chǎn)開發(fā)隊伍的不斷擴大，增加了就業(yè)機會。一是不斷調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足居民多方住房需求，優(yōu)先解決多數(shù)居民的住房需求。%。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資基本情況（一）投資規(guī)模逐漸擴大，促進了經(jīng)濟發(fā)展。所以建議投資者可重點關(guān)注。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，%。也即是說隨著85元/平米。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。項目高206米,、中型企業(yè)設(shè)計的差異化精品寫字樓。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價值。案例：福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設(shè)計、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。我們認為商業(yè)地產(chǎn)的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。我們認為投資商業(yè)地產(chǎn)的機會已經(jīng)來臨。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年以來深圳總部經(jīng)濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。2009年深圳經(jīng)濟快速復(fù)蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析1．經(jīng)濟發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)