【正文】 的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。下面分別對它們予以介紹?！　τ趥€人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴?！　≠徫镏行纳啼佒饕m合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。　　購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小?！　】傊?，購物中心的規(guī)劃設計體現的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點?！　≠徫镏行囊?guī)劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。（2）購物中心規(guī)劃設計特點　　購物中心規(guī)劃設計所牽涉到的技術內容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》 一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。購物中心商鋪的特點（1）購物中心規(guī)模特點　　第一章中已經對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹，在此不做重復說明?！?投資回收形式　　百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。統(tǒng)一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。（2）百貨商場規(guī)劃設計特點　　百貨商場通常采用35層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。3）經營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓零散商鋪的主要經營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經營業(yè)態(tài)出現的較少，而且只有個別經營業(yè)態(tài)同時出現在一個商務樓或寫字樓的零散商鋪里。商務樓、寫字樓零散商鋪的特點 1）建筑形式特點　　該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數量少，規(guī)模也不大?！　∩啼佂顿Y者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。3）經營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重?！　”本﹪Q商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1）建筑形式特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內容而存在。　　商務樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。 商務樓、寫字樓商鋪 易鋪網 頁面功能 【字體：大 中 小】【 打印】 【關閉】 商務樓、寫字樓商鋪的類型　　　商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。具體面積標準因項目而異，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散賣的。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生的。在前期購買環(huán)節(jié)應注意： 第一， 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有４０年； 第二， 在貸款政策方面，住宅底商的貸款是６成１０年，%。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按月還款額不變，縮短貸款期限或貸款期限不變，月還款額減少的方式還款，貸款利率按原合同期限利率執(zhí)行。 辦理流程　　借款人填寫貸款申請表并提供有關資料→銀行受理與調查→貸款審核、審批→簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書→辦理房屋保險、公證、抵押登記→發(fā)放貸款→借款人還款→貸款全部還清→辦理貸款清戶與撤押 貸款償還方式　　借款期在一年內（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以上的，可采用按月還款方式，具體可選擇月等額還款法或月等額本金還款法償還貸款本息，即貸款行按《劃款委托書》的委托，通過每月20日從借款人指定銀行卡內主動扣收，辦理還款轉賬手續(xù)。投保金額不得少于所購商鋪的總價值，投保期限不得短于貸款期限，并在保險單上注明農業(yè)銀行為第一受益人。未申辦營業(yè)執(zhí)照的需提供所購商鋪的用途情況說明；個人商鋪貸款申請表；購買商鋪的合同原件；支值險共鋪登購買商鋪的發(fā)票（首期付款）原件；貸款行需要提供的其他資料。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次 貸款利率執(zhí)行?！　?貸款擔保方式　　借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪作抵押。商鋪投資貸款規(guī)定 商鋪貸款條件 （1）年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力；（2）借款人與房產開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價款40％的首付款，并同意以其所購商鋪作抵押擔保，且辦妥房產保險手續(xù)、房地產抵押登記（預售）及合同公證；（3）在農行開立儲蓄存款賬戶，并持有農行銀行卡（白玉蘭卡、金穗借記卡）；借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托代理人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證；（4）所購商鋪須為現房。租金收益和價值升值收益與各因素的函數 租金收益與各因素的函數F，表述了租金收益和商情、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關系；價值升值收益與各因素的函數F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產發(fā)展趨勢等之間的關系。很顯然，以上不同經營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等?！　∩啼佔鳛樘峁└惺荏w驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪里充分感受經營者創(chuàng)造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經營者在此過程中實現收益?！　∩啼佔鳛樘峁┓盏膱鏊唵闻e例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發(fā)設施等?！　∩啼佔鳛榻灰椎膱鏊苋菀桌斫?，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所?！　「鶕陨蠈ι啼仛v史的回顧，我們可以對商鋪做以下定義，即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經濟和商業(yè)中心，遠東最大的商業(yè)中心城市。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心城市。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。量過少無法炒，量過大則炒不高。鋪位由于很容易被復制，故易炒作。 　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。炒得越高風險越大。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。因為鋪位的價格已經被炒上去了。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 （6）、物業(yè)出租選擇范圍差異 　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。（5）、物業(yè)運行費用差異 　　對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業(yè)主自己說了算。 （4）、行業(yè)規(guī)劃調整風險差異 　　鋪位經營范圍及經營持續(xù)性除受制于市政建設規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調整，故風險較大。 （3）、營業(yè)時間差異 　　鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。對房地產來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。 按照商鋪的位置形式分類 　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的績優(yōu)股。我們將它們稱之為一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風險不易控制。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪高科技股。該類商鋪的價值和商業(yè)街或專業(yè)市場所經營的產品關系密切。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進行介紹?！　”憷蜕啼?，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的小盤股特點。　　便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。 （3）、便利型商鋪冷門小盤股 　　便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！　　都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經營，體驗業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠實現這一目標。　　都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。