【正文】 美麗的肥皂泡就會(huì)灰飛煙滅； 一個(gè)商鋪三年之內(nèi)如果不能做旺，無論是發(fā)展商還是消費(fèi)者都是難以堅(jiān)持下去的； 當(dāng)初承諾簽約的主力店沒來、原定的交鋪時(shí)間交不了鋪、就連最基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)也在不停的調(diào)整，這些將嚴(yán)重影響置業(yè)者的優(yōu)質(zhì)回報(bào)； 問十四：何為售房返租？它有那些風(fēng)險(xiǎn)？ 19 商鋪投資的付款方式有一次性付款、分期付款和銀行按揭三種形式。這種理想的狀態(tài)當(dāng)然對(duì)投資者提出了更高的要求，它不但需要對(duì)當(dāng)前的市場有一個(gè)基準(zhǔn)的把握度，而且需要對(duì)未來的市場有一個(gè)很好的預(yù)計(jì)。 物業(yè)類型 實(shí)用率 商鋪 50％左右， 寫字樓 60％，甚至不到 60％ 住宅 80％－ 90％或者高達(dá) 90％以上 是指投資者自己先經(jīng)營，等到商鋪火爆后再以高價(jià)出售。 二、 出租 相對(duì)于其他三種經(jīng)營方式，短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是它并不適合每一位投資者，它需要投資者對(duì)市場具有相當(dāng)?shù)拿翡J力。這里有一點(diǎn)得提醒一下，租金不等同于年純收入。 一、 自己 經(jīng)營 出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤也往往被控制在一定的范圍內(nèi)。自己經(jīng)營對(duì)于在經(jīng)營方面有一技之長的業(yè)主來說應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)有著本質(zhì)的差別，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 使用權(quán) 永久產(chǎn)權(quán) 角色 房客 房東 本質(zhì)意義 不同時(shí)期的租賃關(guān)系 對(duì)資產(chǎn)的終身買斷 資產(chǎn)屬性 不屬于資產(chǎn) 屬于私有財(cái)產(chǎn) 交易 租賃關(guān)系 可以再次銷售 繼承限制 不可以繼承 可以繼承 時(shí)間限制 有時(shí)間限制， 10 年、 20 年等 沒有時(shí)間限制 貶值升值 租金越來越高 隨著商圈的逐漸成熟，時(shí)間越久價(jià)值越高 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 如遇拆遷，得不到相應(yīng)的保障 可以得到等額甚至超額的補(bǔ)償 變現(xiàn)能力 可以轉(zhuǎn)租 可以轉(zhuǎn)租、抵押、買賣 擁有證件 只有合同 有合同，有產(chǎn)權(quán)證 問十 :何為商鋪的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)？二者的區(qū)別在哪里？ 15 專業(yè)商鋪 沿街商鋪 人氣方面 規(guī)模大、人氣量大而集 中，購買力強(qiáng)，集客手段強(qiáng) 規(guī)模小、人氣散而弱小、等客上門、比較原始 優(yōu)惠政策 ? 享受工商、稅務(wù)等優(yōu)惠政策 ? 沒有優(yōu)惠政策，而且亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重 管理方面 專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，省心省力 自由散亂，無管理 商品方面 ? 集中而全，產(chǎn)品豐富，無假貨，消費(fèi)者可信度高； ? 分散，不豐富，有假貨，消費(fèi)者可信度低 廣告方面 統(tǒng)一宣傳，廣告力度大，吸引客流大 無廣告，吸引客流量少 促銷方面 有各種各樣的特價(jià)促銷、公關(guān)活動(dòng)、節(jié)日促銷等吸引消費(fèi)者 ?只能在店頭 POP 的打 廣告，形不成力量 形象方面 ? 消費(fèi)者滿足感強(qiáng) ，有品牌、有統(tǒng)一形象、消費(fèi)者放心； 缺乏統(tǒng)一的形象 安全方面 ? 有保安，監(jiān)視系統(tǒng)，比較安全 ? 不安全，比如偷竊等時(shí)有發(fā)生 環(huán)境方面 環(huán)境優(yōu)美，一站式消費(fèi) 臟、亂、差 升值方面 ? 升值潛力大、升值速度快 升值潛力有限 經(jīng)營時(shí)間 統(tǒng)一經(jīng)營時(shí)間 沒有限制，可只有掌控 問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房）的優(yōu)劣在哪里？ 16 購買商鋪?zhàn)钪苯拥哪康氖谦@取利潤，讓投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式：一是自己經(jīng)營；二是出租；三是短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)；四是先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手。 即 通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。 ? 在后期使用過程中以及硬件配備上應(yīng)注意的有： 第一， 水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 第二， 物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在 45 元／月／ 平方米左右； 第三， 根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備； 第四， 由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的。 第三，住宅底商不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。 與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定，有七項(xiàng)，與出讓金、貸款政策、面積標(biāo)準(zhǔn)、水電費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、特殊要求、空置等相關(guān)。借款人提前歸還部分或全部的貸款，應(yīng)提前一個(gè)月向銀行提出書面申請(qǐng)。辦理房產(chǎn)抵押登記，根據(jù)《 中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》規(guī)定，個(gè)人商鋪貸款必須在房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，借款合同自辦妥登記之日生效。投保險(xiǎn)種為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由借款人支付。 申請(qǐng)人應(yīng)提供的資料 本人及財(cái)產(chǎn)共有人的身份證、戶口簿（戶籍證明）以及婚姻狀況證明；借款人及財(cái)產(chǎn)共有人的收入及財(cái)產(chǎn)證明（如存折、存單、稅單、有價(jià)證券、房產(chǎn)等）；營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 貸款額度 貸款最高額度不超過所購商鋪全部價(jià)款的 50％。 （ 5）、 商務(wù)樓、寫 字 樓商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 商鋪貸款條件 （ 1）年滿 18 周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力； （ 2）借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價(jià)款 50％的首付款，并同意以 其所購商鋪?zhàn)鞯盅簱?dān)保，且辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)、房地產(chǎn)抵押登記（預(yù)售）及合同公證； 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 （ 4）、百貨商場、購物中心商鋪 11 以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營 好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。對(duì)于住宅底層 商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將 會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 （ 2）、社區(qū) 商鋪 住宅底層商鋪 ,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下 1， 2層及地 上 1， 2 層，或其中部分樓 層）的商用鋪位。 （ 1）、商業(yè)街商鋪 問七：商鋪投資具體有那些投資類型？ 10 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 從市場反映情況來看，專業(yè)型的商業(yè)街（小吃一條街、建材一條街、服裝一條街、 IT 一條街等）成功幾率大，而復(fù)合型商業(yè)街成功幾率小。 （ 5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 問六：商鋪投資與其它投資（比如股票、國債、儲(chǔ)蓄、古玩等）相比有何優(yōu)點(diǎn)？ 9 比較類型項(xiàng)目 投資收益 風(fēng)險(xiǎn)因素 周期 變現(xiàn)能力 投資難度 通用性 商鋪 15％ 較小 長