【正文】 （2）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的附加值相關(guān)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的附加值越高，商鋪的價(jià)值越高；（3）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪出售，對(duì)商鋪價(jià)值的影響比較??；（4）、專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模太大，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；（5）、專業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分會(huì)更加深入，值得長(zhǎng)期關(guān)注。關(guān)于商業(yè)街商鋪的投資，以下問(wèn)題需要關(guān)注：（1）、商業(yè)街商鋪的低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)意味著較低的投資收益；（2）、復(fù)合商業(yè)街的投資風(fēng)險(xiǎn)普遍比較高；（3）、專業(yè)商業(yè)街的投資價(jià)值要優(yōu)于復(fù)合商業(yè)街； （4）、社區(qū)商業(yè)形成的商業(yè)街更多體現(xiàn)的是社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，其商鋪投資價(jià)值需要用底商、社區(qū)商鋪的影響因素評(píng)價(jià)；（5）、規(guī)模龐大、500米以上長(zhǎng)度的商業(yè)街市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大；（6）、成功的商業(yè)街也需要主力店帶動(dòng)市場(chǎng)；（7）、批發(fā)類型的商業(yè)街具有比較高的投資價(jià)值。MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商專業(yè)化操作（定位、招商及管理等）能力的制約，其產(chǎn)權(quán)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大；（3）、絕大多數(shù)購(gòu)物中心都存在市場(chǎng)培育的問(wèn)題，所以購(gòu)物中心產(chǎn)權(quán)商鋪的前期租金收益率比較低；（4）、購(gòu)物中心獨(dú)立鋪面的投資風(fēng)險(xiǎn)比里面的鋪位低；（5）、購(gòu)物中心餐飲店鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低；（6）、購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)設(shè)施的投資雖然高，但投資收益潛力需要關(guān)注；（7）、購(gòu)物中心商鋪價(jià)值和周邊商家的品牌度存在正相關(guān)關(guān)系；（8）、沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)定位、沒(méi)有主力商家進(jìn)駐、不采取統(tǒng)一招商的購(gòu)物中心原則上要謹(jǐn)慎投資。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)無(wú)疑是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)投資類型，全國(guó)各地?zé)岢吹拇笮唾?gòu)物中心就屬于這樣的投資品種。六、投資分析購(gòu)物中心商鋪投資分析現(xiàn)在很多大城市都對(duì)住宅底商的經(jīng)營(yíng)有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂(lè)、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營(yíng)，這樣的話，大量大面積住宅底商的出租就存在問(wèn)題；有些獨(dú)立商鋪?zhàn)霾惋嬰m然沒(méi)有行政限制，但諸如進(jìn)深、面寬設(shè)計(jì)的缺陷也會(huì)導(dǎo)致出租風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯啼佔(zhàn)罱K是由經(jīng)營(yíng)商戶使用，所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件條件等是否可以滿足未來(lái)的經(jīng)營(yíng)需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素，但是許多投資者卻因?yàn)閷?duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不熟悉，選擇的商鋪因?yàn)楣δ艿娜毕輰?dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。忽視商鋪的功能性就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少。當(dāng)前中國(guó)商鋪市場(chǎng)的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn)—投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤(rùn)和潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。投資者需要關(guān)注到中國(guó)城市擴(kuò)張對(duì)商鋪投資的價(jià)值推動(dòng)。商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對(duì)商鋪價(jià)值的帶動(dòng)，那么商鋪的投資收益將會(huì)在比較低的風(fēng)險(xiǎn)度下良性進(jìn)行。 產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資：各類市場(chǎng)里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)就比購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)榍罢邔?duì)保證良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的要求比較低；購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開(kāi)發(fā)商必須在購(gòu)物中心項(xiàng)目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架，否則開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)困局會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場(chǎng)，該區(qū)域無(wú)論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價(jià)值型區(qū)域，但這里的商鋪價(jià)值卻相當(dāng)高，所以進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候必須重新評(píng)價(jià)“地段”價(jià)值對(duì)商鋪價(jià)值的影響。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國(guó)絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價(jià)不高的家居建材專業(yè)市場(chǎng)，不少項(xiàng)目租金收益卻表現(xiàn)良好……在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，對(duì)商鋪類型的專業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實(shí)現(xiàn)。上海房地產(chǎn)價(jià)格競(jìng)升，商鋪也不例外，過(guò)去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”，而不是“長(zhǎng)期投資”，因?yàn)榭孔饨鹗遣豢赡苡腥绱烁叩氖找娴?，這是不成熟商鋪市場(chǎng)的共同特點(diǎn)；如果商鋪市場(chǎng)趨于成熟，這種投機(jī)短炒將會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期投資思維將會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)。商鋪的投資價(jià)值在于租金收益和升值收益，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的良好空間和趨勢(shì)，升值收益是重要的收益內(nèi)容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo)，并對(duì)自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。對(duì)商鋪投資的收益目標(biāo)不清楚商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)并非不需要，但專業(yè)問(wèn)題的有效解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。關(guān)注開(kāi)發(fā)商承諾，忽視項(xiàng)目的專業(yè)素質(zhì)“一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說(shuō)明商鋪屬于良好的投資理財(cái)品種。（注：以上信息僅供參考?！保舜钨J款利率的調(diào)整也必然影響到商鋪貸款利率。 注：商鋪投資合理的回收期限一般為812年。一次性付款：計(jì)算公式：（購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）12（2）投資回收期按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款每月物業(yè)管理費(fèi)）12／（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)） ）（1）年投資回報(bào)率商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買(mǎi)初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素，同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對(duì)動(dòng)態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。商鋪投資者在投資過(guò)程中需要逐漸建立“沒(méi)有完全相同的兩個(gè)商鋪”的概念，以警示自己的投資直覺(jué)，用專業(yè)價(jià)值進(jìn)行理性投資。Pr=R+V商鋪投資者在清晰判斷商鋪類型、明確目標(biāo)收益空間、熟知12個(gè)商鋪價(jià)值因素后，需要解決的問(wèn)題就是如何量化收益，這正是賽睿商鋪投資原理的內(nèi)容： 第四步：賽睿商鋪投資原理（12） 商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。（11） 商鋪初始售價(jià)（10） 經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。經(jīng)營(yíng)商品的類型