【正文】 地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后，其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要指出的是：上述宏觀觀點，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)項目個案風險不存在。商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。（2）、市場類商鋪“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度，可以分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。住宅底層商鋪 指位于住宅底層的商用鋪位。（5）、百貨商場、購物中心商鋪目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING （6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間，如北京王府飯店底下世界頂級品牌精品廊等。道路兩側(cè)交通設(shè)施商鋪幾乎含蓋包括汽車專賣店、汽車4S店等在內(nèi)的各種商鋪，所以內(nèi)容廣泛，投資選擇很多。旅游商鋪適合經(jīng)營的商品類型、商業(yè)形式明顯區(qū)別于其他商鋪類型。實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價值升值收益對于像中國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場來講，無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財富的重要手段。租金收益對于商鋪投資者來講，是很簡單的概念。價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。 第三步：熟知12項價值因素影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素大約有12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。（1）（2）客流量（3） “可視性”因子（4）樓層商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。 交通條件（6）停車條件具體講就是轎車停車場。 整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學性規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)市場功能的需要。商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。不同的商品，其利潤空間顯著不同隸屬項目的運營特點商鋪多數(shù)隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。 商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。 影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因素，商鋪投資者在投資過程中需要首先熟知上述各因素。商鋪投資收益（Pr）包括租金收益（R）和價值升值收益（V），租金收益（R）的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可視性”（Vi）、樓層（F）、交通條件（T）、停車設(shè)施（P）、商鋪硬件條件（C）、整個項目規(guī)劃的科學性（D）、經(jīng)營商品的類型（G）、隸屬項目的運營特點（M）等因素；價值升值收益的水平主要取決于商鋪所在地區(qū)的商情因子（E）、原始買入價格（Pc）、整個項目規(guī)劃的科學性（D）、樓層（F）、經(jīng)營商品的類型（G）、隸屬項目的運營特點（M）及未來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢（Re），即：R=F（E，Po，Vi，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re）如果投資者持有商鋪的時間為N年，那么靜態(tài)投資回報率為：Ri=Pr/（N*Pc）不同城市的商鋪、同城市不同位置的商鋪、不同市場環(huán)境的商鋪、不同市場成熟度的商鋪以及不同類型的商鋪，只有Ri達到相應(yīng)的某種水準時，商鋪投資者才可以做出投資選擇。需要指出的是商鋪投資具有典型的市場化特點和市場引起的個性化特點，所以以上Ri的目標水準對于不同的城市、不同類型的商鋪會有所不同。 另外，商鋪投資和其他投資一樣，有其特定的風險特點、收益特點，與之相對應(yīng)，投資者只能選擇符合其特定的個人風險承擔能力、資金勢力的商鋪類型、項目進行投資。 四、商鋪投資回報率和商鋪貸款政策 商鋪投資回報率與投資回收期計算方法 （特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，但這種靜態(tài)計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)注意。一次性購買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）12/（購買房屋總價+契稅+印花稅） 注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%12%。 按揭貸款：計算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費）/（稅后月租金－按揭月供款每月物業(yè)管理費）12 商鋪貸款政策 自2005年3月17日，央行再次調(diào)高個人住房貸款利率，即通過“遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機行為，達到調(diào)控全國各地目前出現(xiàn)的房價快速上漲的目的。有關(guān)商鋪投資的即時報道，敬請關(guān)注“***”關(guān)于利率的系列報道。）五、商鋪投資10大典型失誤 因為“一鋪養(yǎng)三代”，所以忽視個案投資風險 嚴格講，可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營基礎(chǔ)的商鋪，如果開發(fā)商非專業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會損失慘重，甚至血本無歸。不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因為不同的專業(yè)水平，所以操作思路決然不同：專業(yè)的開發(fā)商關(guān)注踏踏實實解決項目的定位、招商及管理等專業(yè)問題，炒做思想嚴重的開發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購、擔保等承諾。商鋪投資風險靠開發(fā)商的承諾去抵御是錯誤的，因為中國投資市場的變數(shù)實在太多。 混淆商鋪投資和投機的概念 投資就意味著長期性，投機必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機混淆的話，必然會出現(xiàn)投資風險。忽視“不同類型商鋪不同的收益能力問題”不同類型的商鋪其收益能力截然不同。居然以“地段、地段，還是地段”進行商鋪投資 不少商鋪投資者在進行商鋪投資的時候，居然也按照