“海上?！辈邉潏?bào)告(編輯修改稿)
2025-06-25 22:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)依然是以租賃為主導(dǎo)向。寫字樓作為一個(gè)比較特殊的產(chǎn)品，決定了它的客戶類型。有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會(huì)引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動(dòng)。 購買寫字樓客戶目標(biāo)客戶定位：公司企業(yè)集團(tuán)/海外基金（包括各種私募基金）/個(gè)人投資者/行業(yè)協(xié)會(huì)商團(tuán) 目標(biāo)客戶區(qū)域定位：全球性4）目標(biāo)客戶群總體描述：群體底線顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0萬以上的房款，也“要求”他們有每年10萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，但對(duì)高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。群體特征社會(huì)的動(dòng)力源 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。l 品質(zhì)的追求者 他們可以沒有Benz、BMW，但他們不能沒有車；他們可以只買一件幾百塊的襯衣，但不會(huì)去買十件十多塊的襯衣；他們可以不懂法語，；他們可以不停的加班，但不能不去高級(jí)場(chǎng)所與朋友聊天。這就是他們，一群忙碌著的，但不斷追求生活品質(zhì)的人。l 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來說，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。l 意見的主導(dǎo)者他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時(shí)比廣告的宣傳要來的更有效。l “文化群落” 這一人群中有上海本土生長的、有從全國各地移居上海的人群，也有從海外各國移居的人群，這些人群既融入了上海的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表上海新氣象的“文化群落”。這一人群經(jīng)歷了中國文化架構(gòu)重新建立的過程，在“肯定—否定—再肯定”的不斷思想碰撞中，使這一人群有對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角。目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購買的行為效應(yīng)。我們?cè)噲D通過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖（主導(dǎo)型客戶）的目光與注意力，通過他們的意見影響，來吸引和帶動(dòng)支撐型客戶，甚至邊際型客戶的購買意向。第二部分：營銷推廣策略一、項(xiàng)目核心理念發(fā)展思路以高功能價(jià)值、高文化價(jià)值，高附加值，高品質(zhì)，打造中國新地產(chǎn)文化名盤及地產(chǎn)名企！高功能價(jià)值，集中體現(xiàn)在城市空間尺度上：距離——市中心區(qū)域。在都市中快速而自由的切換。突破原有區(qū)域，引申國際區(qū)域?？臻g——?jiǎng)?chuàng)意空間。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促。高文化價(jià)值，集中體現(xiàn)在建筑文化上：以原創(chuàng)文化建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)。高附加值，集中體現(xiàn)在項(xiàng)目的全程服務(wù)上：以人性化服務(wù)和個(gè)性差異化服務(wù)為特色，貫穿前期，中期，后期三個(gè)時(shí)間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務(wù)。高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上。在保證項(xiàng)目總體均價(jià)的情況下，不與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，依靠項(xiàng)目的四高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場(chǎng)及整個(gè)成都市場(chǎng)的旗艦性市場(chǎng)地位，以推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。核心理念軌跡產(chǎn)品主線主力訴求點(diǎn)：新文化地產(chǎn)原創(chuàng)建筑新居所文化主線支撐：專業(yè)概念上：強(qiáng)化原創(chuàng)文化建筑的概念，使其區(qū)別于普通建筑的概念；市場(chǎng)形象上：突出上海第一大型原創(chuàng)文化社區(qū)的高端市場(chǎng)形象；產(chǎn)品形象上：表現(xiàn)一種時(shí)尚，前衛(wèi)，原創(chuàng)，富有空間感的，立體的；居住感受上：描述一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀性、功能性和文化性于一體；同時(shí)也將闡述，海上劇場(chǎng)電影與建筑的關(guān)系；海上講堂文學(xué)與建筑的關(guān)系；海上鐘樓音樂繪畫與建筑的關(guān)系，使得新文化的內(nèi)涵具體化，內(nèi)容化，從而引申到文化這條主線上來。文化主線主力訴求點(diǎn)：上海國際化大都市生活、新文化的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文化——追求安逸居所的根源；上海閑情文化——追求品質(zhì)，浪漫情調(diào)的基礎(chǔ)；上海先鋒文化——追求文化創(chuàng)新，沖破思想禁錮的沖動(dòng)。兩條主線的關(guān)系相互支撐、相互融合兩者的結(jié)果——居所文化的探究兩者的節(jié)奏把握文化主線主線居所文化推廣產(chǎn)品推廣主線時(shí)間 2004/9 2004/12 2005/12005/22005/32005/42005/52005/6核心理念主張：居住中國新文化標(biāo)志性建筑，IDEA生活主張解釋： 項(xiàng)目是新文化地產(chǎn)的第一部作品，原創(chuàng)建筑，風(fēng)格前衛(wèi)，時(shí)尚，多空間，多角度，多線條，顛覆了以往傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和居所。主動(dòng):代表人的活動(dòng)，同時(shí)也是一種思想行為的表現(xiàn)； IDEA：我們運(yùn)用拆字法來解釋，原有解釋為：思想，主意，創(chuàng)意，概念 ID在英文中的意思為身份，編號(hào)，隱喻人的身份地位 E代表智能，科技，經(jīng)濟(jì)A代表文化，藝術(shù) 這些綜合在一起IDEA就形成了現(xiàn)代文化的精神象征。二、項(xiàng)目營銷推廣策略1）策劃原則對(duì)于海上海項(xiàng)目的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高品位、高立意的“三高”原則。在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的國際性和全球性的高度。賣產(chǎn)品的同時(shí)，鍛造出上實(shí)品牌、海上海品牌！2）營銷課題通過以上的產(chǎn)品分析和市場(chǎng)定
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