上海某樓盤策劃報告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。一項針對上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示，82%的上海人選擇了商鋪，而只有18%的人選擇辦公樓。據(jù)上海信義房產(chǎn)對2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為68%，而商鋪的投資回報率則至少在812%以上。在賺錢效應(yīng)的示范下，越來越多投資客經(jīng)營其中。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引，市場對商鋪的需求正進(jìn)一步放大。目前商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的狀況。216。 商鋪購買以投資為主，面積大小按需求不等 調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營的只是少數(shù)。55%的上海人是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。 市場給本案發(fā)展的良機。原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營地點，這給商業(yè)拓展帶來了新的機遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費和日常消費呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)?；c低成本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如果再利用錯位經(jīng)營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對于本案有較為重要的意義。 項目分析（1） 優(yōu)勢（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐； 市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度，并描繪了一個美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)； 項目周邊臨近上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機，這里可能成為未來發(fā)展的焦點。 與機場和海港新村僅20分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢，這里是上海物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案的重要賣點，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點的說服力。 從價格定位上看，本案的起點較低，價格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價格相比有絕對的優(yōu)勢，這種價格上的優(yōu)勢能夠快速回籠資金，同時提升產(chǎn)品知名度，帶動后期產(chǎn)品變化與銷售以及價格上的提升。 “國際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營銷，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶聚集的根本。（二） 劣勢（ WEAKNESS） 雖然未來前景看好，但就目前而言，南匯地理位置還是比較偏僻，周邊配套、交通還是不完善，尤其通往市區(qū)的公交非常不方便，地段上的抗性可能是本案最大的銷售阻力。 因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，對于本案來說有一點臨空造城的概念，因此市場啟動難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險也相對增加。 目前出臺的一系列政策（如稅收的調(diào)高）短期內(nèi)將會打壓商鋪市場，雖然影響不會長遠(yuǎn)，但投資客選擇范圍將更為謹(jǐn)慎，對于一個剛啟動的項目影響還是有的。 項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。（三） 威脅（THREATEN） 客戶資源是商業(yè)最大的威脅，如何擴(kuò)大項目影響、挖掘客戶人群，如何保持在市場擴(kuò)容的情況下客戶資源等比例增長，是本案面臨的最大問題。 整個上海商鋪供應(yīng)激增，雖然目前還處于供不應(yīng)求的局面，但市場競爭進(jìn)一步加劇，客戶選擇面更為寬泛，客戶要求也相應(yīng)提高。本案是否能在投資回報上給予足夠的吸引，是需要我們一致努力的。（四） 機會（OPPORTUNITY）本案是目前上海最大的禮品市場，這點是本案立意的根本；如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對客戶資源的積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。R3軌道交通的進(jìn)入將推動區(qū)域人流的匯集，另外其他公交線路的完善也促進(jìn)這個區(qū)域的完善。開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營銷代理機構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。綜合SWOT分析，我們認(rèn)為，南匯商機的前景是本案區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點，如本案能有效利用占駐商鋪市場的“氣位”，將動線“接點”地利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)
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