上海某樓盤策劃報告-在線瀏覽
2024-09-13 08:18本頁面
【正文】 綠寶園租14525/月獨立租賃經(jīng)典花園3328聯(lián)體15東方夏威夷均7000獨立52羅山綠洲別墅980013000獨立16楓林雅苑均3740獨立2楓丹白露別墅51806000獨立28上海藍堡60008000獨立未開盤建德南郊花園均8000獨立未開盤（三） 上海商浦市場分析目前上海的商鋪投資異?；鸨?，從大大小小的商鋪展示會可窺一斑。按照此面積計算，預(yù)計上海的商鋪市場價值在600億元左右。一類是市級商業(yè)中心，包括南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、樓宇餐飲為主；這里的經(jīng)營行業(yè)相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、大型綜合超市、餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等；216。商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，這也從一個側(cè)面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。 高投資回報率促使商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠遠高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。據(jù)上海信義房產(chǎn)對2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為68%，而商鋪的投資回報率則至少在812%以上。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引，市場對商鋪的需求正進一步放大。216。55%的上海人是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營地點，這給商業(yè)拓展帶來了新的機遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費和日常消費呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)模化與低成本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。 項目分析（1） 優(yōu)勢（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐； 市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度，并描繪了一個美好的城市發(fā)展藍圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)； 項目周邊臨近上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機，這里可能成為未來發(fā)展的焦點。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案的重要賣點，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點的說服力。 “國際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營銷，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶聚集的根本。 因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，對于本案來說有一點臨空造城的概念，因此市場啟動難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險也相對增加。 項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。 整個上海商鋪供應(yīng)激增，雖然目前還處于供不應(yīng)求的局面，但市場競爭進一步加劇，客戶選擇面更為寬泛，客戶要求也相應(yīng)提高。（四） 機會（OPPORTUNITY）本案是目前上海最大的禮品市場，這點是本案立意的根本；如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對客戶資源的積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營銷代理機構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。我們認為，通過良好的形象包裝和有條理、有針對的市場推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進一步提升產(chǎn)品價值。商鋪（專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱的投資理財方向：216。 江浙商人216。 滬上投資者這些都是商鋪（專業(yè)商場）的追逐者，就本案所在位置來看，我們認為前兩項是本案的重點客戶，尤其來自溫州、義烏等傳統(tǒng)小商品市場的投資者，他們一般有著傳統(tǒng)的“經(jīng)商養(yǎng)鋪”的觀念，俗稱“無租一身輕，一鋪富三代”，他們非常認同上海發(fā)展?jié)摿?，更希望的是落戶上海、扎根上海，另外，受稅收政策調(diào)整的影響目前商鋪投資也逐漸趨向于“經(jīng)商養(yǎng)鋪”。所以，炒鋪人士一般不外乎三種216。 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣216。 商鋪投資者投資考量首先是為商鋪估價，其會綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等，象高檔生活區(qū)的房價很貴，購買
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