【文章內(nèi)容簡介】 供應總量基本在 105萬 m2上下，而 1999年則略有下降，為 。進入 2021年，樓盤供應量急劇增加，尤其下半年達到 108萬 m2（上半年僅 30 余萬 m2）。其中，第三季度 萬m2，也創(chuàng)造出單季供應的新高。從成交情況看，2021年普陀預售登記面積 m2，居全市第三位，僅低于浦東和閔行，比相鄰的寶山高出 13萬 m2，比相鄰的閘北竟高出 62萬 m2。 近幾年的走熱，基本以 1998 年第三季度為界，分為兩個不同的階段： —— 1998 年三季度前，成交基本處于較低水平，單季的交易量在 4— 14萬 m2范圍內(nèi)， 1997年全年總量僅 m2。 —— 而 1998 年后，單季交易量一舉升至 m2，并在 20— 40萬 m2范圍內(nèi)波動， 2021年四季度的成交量達到 m2，創(chuàng)歷史新高。同時，每年的交易量基本以 20 萬 m2上下的幅度增長。 普陀區(qū)內(nèi)銷房批準 預售和預售登記一覽表 單位：萬平方米 一季度 二季度 三季度 四季度 全年匯總 1997 年 批準預售 預售登記 1998 年 批準預售 預售登記 1999 年 批準預售 預售登記 2021 年 批準預售 預售登記 2. 內(nèi)銷商品房景氣度分析 2021 年普陀內(nèi)銷商品房總體仍供大于求。這主要是受下半年供應量驟增的影響，盡管普陀交易量很大，但仍抵不上供應量的增加，全年供應總量超出成交總量約 16萬 m2。 普陀內(nèi)銷商品房累計供求比顯示： 1997 年供大于求的矛盾較為突出，使供應成交比基本在 1: 以下較低水平， 1998 年、 1999 年成交大幅增加，供求比持續(xù)上升，達到 1: 的較好水平；進入 2021年，累計供求比依舊適中，市場景氣度很好，主要矛盾是供應壓力偏大。 普陀作為人口導入?yún)^(qū)，區(qū)域面積大，可供利用開發(fā)的土地多，因此出現(xiàn)了一批規(guī)模大、品質(zhì)較高、且可持續(xù)性開發(fā)的樓盤，對活躍樓市起到了很大的作用。由于舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐均較大，因此，供求平衡仍不時面臨挑戰(zhàn)。 普陀區(qū)內(nèi)銷商品房累計供求比一覽表 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1997 年 累計批準預售 累計預售登記 累計供求比 1998 年 累計批準預售 累計預售登記 累計供求比 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1999 年 累計批準預售 累計預售登記 累計供求比 2021 年 累計批準預售 累計預售登記 累計供求比 3. 2021年普陀區(qū)房產(chǎn)市場價格狀況 總體區(qū)域分析 細化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀） 房價指數(shù)（點） 升幅 (%) 房價指數(shù)（點） 升幅 (%) 一季度 1005 1000 二季度 1001 三季度 1038 四季度 （ 1） 無論從總體區(qū)域還是環(huán)內(nèi)普陀來看，房價指數(shù)都呈上升趨勢。 （ 2） 從第三季度開始，環(huán)內(nèi)普陀的房價指數(shù)高于總體區(qū)域的房指數(shù)，說明環(huán)內(nèi)普陀推盤量激增，引起區(qū)域市場的巨大變化。 （ 3） 從升幅來看，環(huán)內(nèi)普陀的指數(shù)升幅比總體區(qū)域的升幅要大。 總體區(qū)域分析 細化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀） 平均成交價 (元 /m2) 升幅 (%) 平均成交價 (元 /m2) 升幅 (%) 一季度 3673 4301 二季度 3655 4358 三季度 3578 4090 四季度 3918 4305 以上圖表說明普陀價格的特征： 環(huán)內(nèi)普陀的平均成交價明顯高于總體區(qū)域的平均成交價。 從總體區(qū)域來看，均價經(jīng)過一、二、三季度連續(xù)的微量下跌后，在第四季度出現(xiàn)大幅反彈，主要原因?qū)儆诃h(huán)內(nèi)普陀的兩個高價位樓盤：中遠兩灣城和秋月楓舍的成交量都較好，表明本區(qū)已進入市級樓市大戶行列。對全區(qū)樓市的格局變化起到重要作用。 從環(huán)內(nèi)普陀來看，平均成交價較為平整，都在 4300元左右，僅在第三季度有一定下跌幅度，因超級大盤中遠兩灣城坐落本區(qū)，其低價入市的策略，打亂了趨于正常的市場行情發(fā)展，成為本區(qū)房產(chǎn)的重要影響因素。 結(jié)論：環(huán)內(nèi)普陀區(qū)域由于其地理位置的優(yōu)勢，其均價一直高于普陀全區(qū)的樓盤均價。該區(qū)的樓盤基本上會成為普陀區(qū)的代表性樓盤，并且?guī)又胀尤珔^(qū)房產(chǎn)市場的發(fā)展。 （三） 區(qū)域板塊概述 考察普陀區(qū)住宅建設的區(qū)域特征，房地產(chǎn)的開發(fā)可以劃分為如下五個區(qū)域： 1. 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的帶狀區(qū)域 即北至中山北路、南至長壽路的一個帶狀區(qū)，蘇州河橫亙其間。該區(qū)域緊鄰靜安區(qū)，是普陀區(qū)最為繁華之處，地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟狀況等都較為理想，可稱作是普陀黃金地段。也正因如此，普陀區(qū)的高價樓盤多 在本區(qū)域，且其價位、品質(zhì)都同靜安區(qū)靠近長壽路的樓盤不相上下，這一區(qū)域的購房者中白領人士占了大半江山。 2. 環(huán)線以外，緊鄰閘北的甘泉、宜川、石泉及東新路街道五線以外部分的四地圍合區(qū)域。 “八五”期間，管弄、甘泉北塊等地住宅小區(qū)的率先建成，一個極具人氣的新興成熟住宅區(qū)已經(jīng)形成。由于這里的交通狀況和周邊環(huán)境的快速改善，加上這一區(qū)域新推出的樓盤，其價位特點大多是為全民較能接受的中檔價格，這一切便構(gòu)成了該區(qū)域住宅市場購買吸引力的強有力支撐。 3. 曹楊長風地區(qū)，即環(huán)線以外，武寧路以南、真北路以東區(qū)域。 作為一 個有近半個世紀歷史的老牌生活社區(qū)，依托該區(qū)域內(nèi)華師大、師大二附中、曹楊二中、實驗小學等名府與長風公園、環(huán)浜、垂柳、小橋的結(jié)合，形成了獨特的人文風景，加上交通、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂、休閑等環(huán)境建設的不斷發(fā)展，在近年住宅市場高度體現(xiàn)“以人為本”的熱潮下，將人與自然融合一體，將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化完美融合，是這一區(qū)域樓盤開發(fā)推崇的賣點。以中低價位入市則是這一區(qū)域樓盤的又一特點。 4. 真北地區(qū)（即本案所在區(qū)域） 北起交通路，南至武寧路，西達萬鎮(zhèn)路，東抵分劃石泉與真如的滬寧鐵路支線一同圍合而成的區(qū)域。憑借著以真如古 鎮(zhèn)為中心的普陀新一輪商娛圈的撅起，沿大渡河路兩邊已形成普陀又一個成熟生活社區(qū)。由于該區(qū)域離市中心較遠，與曹楊的北部，石泉的西部相連，且樓盤零星，故一般的樓盤價格都在 3000元左右/m2，但這一區(qū)域的住宅市場發(fā)展?jié)摿︻H大。 5. 南北完全不相接的新、老長征兩塊地區(qū) 地處普陀西南角的老長征地區(qū)，憑借曹楊地區(qū)住宅開發(fā)的西趨，這里的樓盤價格低，一般的樓盤都在 2500— 3000 元 /m2，比較適合工薪階層消費。而地處北端的新長征地區(qū)，目前雖然只有一個住宅區(qū) —— 上海萬里城，卻是一個占地 224 公頃，超過半個原黃浦區(qū)的超大 型住宅小區(qū)。首期開發(fā)的 55萬平方米，在整個申城樓市引起很大的反響。 （四） 本案直接競爭區(qū)域分析 本案區(qū)塊屬真北區(qū)塊范圍內(nèi)，具體為南至曹楊路、北至桃浦路、西至真北路的塊狀區(qū)域，針對本案的位置及自身特征，我們將真北地區(qū)和金沙江路的周邊區(qū)域作為主要的競爭區(qū)域，該區(qū)域按其樓盤的價位、品質(zhì)特征的不同可分為兩大版塊： 版塊一：真北區(qū)域 版塊二：金沙江路沿線區(qū)域 我們將根據(jù)這兩大競爭區(qū)域的具體情況作一定討論。 ? 版塊一：真北區(qū)域 依托真如古鎮(zhèn)、上海西站以及緊鄰的曹楊新村的成熟生活配套，樓盤的開發(fā)有其先天條件的優(yōu)越性，但目前所開發(fā)的樓盤規(guī)模較小，且程零星分布，難以成為一個矚目的新型生活區(qū)，目前該區(qū)域較有代表性的樓盤為“陽光新世紀家園”（陽光星期 8），產(chǎn)品的品質(zhì)無論從小區(qū)的規(guī)模、景觀設計、物業(yè)管理還是從建筑物的外觀、樓層、內(nèi)部裝飾、房型等各方面