【文章內(nèi)容簡介】 10％左右客源置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè) 50－60％二次置業(yè) 30－40％多次置業(yè) 10－20％置業(yè)行為：一次性付款 30－40％組合貸款 50－70％結(jié)論： 近年來，地鐵二號線沿線涌現(xiàn)出大量樓盤，聯(lián)洋社區(qū)住宅全面啟動，成為本市的又一房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從目前的市場形式來看，各樓盤開發(fā)情況普遍良好，市場消化能力充沛。但從未來趨勢來看，隨著大量新盤的加入、已有樓盤的后期開發(fā)，市場將逐現(xiàn)現(xiàn)供過于求的局面，樓盤競爭激烈程度不言而喻。獨(dú)立別墅住宅市場分析1） 上海獨(dú)立別墅市場概述改革開放以來，上海的獨(dú)立別墅市場共經(jīng)歷了兩輪開發(fā)熱潮。在９３、９４年國民經(jīng)濟(jì)軟著陸前夕，上海掀起了第一輪別墅建設(shè)高峰。虹橋西郊地區(qū)成為了當(dāng)時的開發(fā)熱點(diǎn)。隨后由于大量開發(fā)商的跟風(fēng)涌入，產(chǎn)品供應(yīng)量大量增加，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，東南亞金融危機(jī)等一系列國內(nèi)外因素，賣方市場迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，深陷呆盤的開發(fā)商偏地皆是。經(jīng)過幾年的市場發(fā)展及能量積蓄，特別是隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的初步完成及對外招商引資環(huán)境的進(jìn)一步改善，獨(dú)立別墅市場得到了新的市場空間，成為了住宅市場的一個靚點(diǎn)。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在獨(dú)立別墅市場整體向好的背后，有以下幾方面原因是支撐當(dāng)前市場繁榮的關(guān)鍵：l 市政建設(shè)的不斷完善，為獨(dú)立別墅的建設(shè)提供了相應(yīng)的配套基礎(chǔ)l 富裕階層消費(fèi)進(jìn)一步啟動，獨(dú)立別墅市場客源日益豐富l 土地資源的不可再生性以及投資理念的擴(kuò)展，使得獨(dú)立別墅的投資價值進(jìn)一步凸現(xiàn)。l 汽車消費(fèi)的政府導(dǎo)向性帶動，為獨(dú)立別墅市場的發(fā)展增加了后勁l 政策法規(guī)及國內(nèi)外政經(jīng)環(huán)境有利于獨(dú)立別墅市場的持續(xù)發(fā)展2） 獨(dú)立別墅市場區(qū)域分析l 虹橋地區(qū)上海最早的對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前已集中了大量別墅樓盤，“豪宅名地”的地段概念已被廣泛認(rèn)同。區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立別墅市場分兩類，一類是以虹梅別墅、虹橋別墅、東湖別墅為代表的以租賃為主的獨(dú)立別墅。由于這些個案多由外籍發(fā)展商經(jīng)營，其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，再加上虹橋區(qū)域內(nèi)中外客源豐富，尤其是外籍客源租賃多以公費(fèi)開支且預(yù)算充裕，因此使得區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅高價租賃市場得以支撐。從客源狀況來看，目前獨(dú)立別墅的租賃客源主要為港臺客商，外企高級職員及少部分國內(nèi)客源。另一類為近兩年開始發(fā)展的可售獨(dú)立別墅，多為1998－2000年度新開個案，銷售狀況普遍良好，尤其是虹橋城市花園、羅丹別墅等盡管售價高達(dá)12000－16000元／平米，短短數(shù)月銷售率就高達(dá)75％?？驮疵嫔现饕獮閲鴥?nèi)私營業(yè)主，政府上層人士，港臺及海外歸國人士，外籍客源基本為零，購買目標(biāo)多為自住。結(jié)論：虹橋地區(qū)獨(dú)立別墅客源對地段認(rèn)可程度往往強(qiáng)于對物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知。一方面其地段檔次直接支撐租賃市場的價格，再加上區(qū)域內(nèi)享有的豐富外籍客源，以及國際化的物業(yè)水準(zhǔn)，形成租賃市場的高度繁榮；另一方面，可售獨(dú)立別墅市場形成期短，而面對的市場需求卻急劇上揚(yáng)，由于產(chǎn)品品質(zhì)未能及時跟進(jìn)，客源購買欲遭一定抑制，目前在售項(xiàng)目中，地段、品質(zhì)雙優(yōu)個案稀少，區(qū)位市場有效供給不足。市場繁榮的背后，有相當(dāng)原因是地段優(yōu)勢的慣性拉動。l 滬青平沿線區(qū)域此區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅物業(yè)多為90年代中后期開發(fā)，隨著滬青平公路的改拓建，道路等級的提升，掀起了一股別墅建造熱。比較有代表的個案有海天別墅，上海威尼斯，國際華城、西郊華城等，由于地價成本低廉，這些別墅售價遠(yuǎn)低于市區(qū)同類物業(yè)，并普遍采取租售并舉的方式，目前價格范圍基本在4000－10000元之間，其中部分個案因開發(fā)時段較早，借助994年經(jīng)濟(jì)高熱的宏觀大勢，市場需求旺勢，去化了大部分房源，如上海威尼斯。有的屬近年開發(fā)，由于理念較新、品質(zhì)卓越，且地位位置相對靠近市區(qū)，車程在1小時之內(nèi)，因此吸引了一批投資兼度假置業(yè)型客源，亦取得了不錯的業(yè)績，如海天別墅，而大多數(shù)項(xiàng)目由于地理位置過于偏僻，租售情況較為慘淡。結(jié)論：該區(qū)域獨(dú)立別墅多由內(nèi)資發(fā)展商開發(fā)，規(guī)劃及房型景觀無絕對特點(diǎn)，主要賣點(diǎn)均倚靠道路系統(tǒng)，尚嫌單薄。同時，隨著以聯(lián)體別墅為代表的中低檔別墅產(chǎn)品開發(fā)熱潮的形成，其客源有相當(dāng)程度的分流，整體區(qū)域優(yōu)勢呈頹勢。l 浦東地區(qū)獨(dú)立別墅市場由于政府宏觀政策對浦東開發(fā)的重視，以及行政、金融、文化中心向此區(qū)域的位移，以及大市政建設(shè)的陸續(xù)完工，外商投資熱情的高漲，本地區(qū)的商業(yè)價值與升值潛力逾來逾受到商界的注目，獨(dú)立別墅的市場有效需求急劇上升。浦東的外銷獨(dú)立別墅項(xiàng)目主要集中在金橋開發(fā)區(qū)和張江高科技園區(qū)之間，原有的售價維持在1400－3000美元／m2，租價在6000－10000美元／月，此價位已逾越了虹橋區(qū)域的高層價格，為上海市場的價格峰值，由于是區(qū)域全新開發(fā)，因此在小區(qū)規(guī)劃、房型、建材標(biāo)準(zhǔn)等方面均為豪華配置。其中，碧云別墅，湯臣高爾夫別墅，四季雅苑和links號稱浦東的“四大別墅”，市場口碑極佳，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)高檔外銷獨(dú)立別墅的主力，這些個案無論從開發(fā)體系、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)管理都由境外公司參與，起點(diǎn)較高。單套面積普遍在300m2以上，最大的達(dá)2500m2，客源則主要以開發(fā)區(qū)內(nèi)外籍人士為主，不過近期港澳臺及本埠人士也呈上升態(tài)勢。無論從銷售去化或出租率來看，這類別墅的開發(fā)均達(dá)到了高投入，高附加，高產(chǎn)出的市場預(yù)期。另外，本區(qū)域內(nèi)目前已有相當(dāng)數(shù)量的內(nèi)銷獨(dú)立別墅，包括以愛建三凌府邸、東方夏威夷、棕櫚海別墅和海通花苑為代表的中高檔獨(dú)立別墅和以綠苑別墅，金海灣等樓盤為代表的中低檔獨(dú)立別墅。這些個案分布范圍較廣，地處浦東偏遠(yuǎn)地段，規(guī)模均較小，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃方面都未得到足夠重視，推廣方面沒有真正地市場化有效投入，只售不租的銷售方式使得物業(yè)投資價值更無從談起。因此，這類以在滬經(jīng)商私營業(yè)主為主要客源別墅看似客源數(shù)量大，但銷況普遍較差，去化速度較慢。由于開發(fā)商無法迅速回?cái)n資金，導(dǎo)致開發(fā)速度慢，無法跟上市場節(jié)奏，陷入了惡性循環(huán)的階段。3） 獨(dú)立別墅市場展望作為物業(yè)形態(tài)頂級的獨(dú)立別墅物業(yè)，近幾年來隨著港臺等外資投資置業(yè)高峰的隱退，內(nèi)外銷別墅類物業(yè)價格的巨大回落，以“聯(lián)排別墅”為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅的出現(xiàn)所引致的市場沖擊，以及富裕階層的迅速龐大，已造成了客源和產(chǎn)品的新一輪變革。作為虹橋地區(qū)和滬青平公路附近的別墅類物業(yè)，這些區(qū)域前幾年是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，但隨著浦東國際機(jī)場的運(yùn)作，虹橋在滬上CBD老大地位日益衰弱（此點(diǎn)可以從近斯政府以黃浦江沿江地帶作為未來全市CBD重點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)考證），人口的繼續(xù)導(dǎo)入將會明顯減慢。從城市發(fā)展角度來看，虹橋地區(qū)仍為新興地帶，別墅客源對該地區(qū)的依賴度并不太強(qiáng)，故虹橋地區(qū)及滬青平公路附近的獨(dú)立別墅物業(yè)將面臨需求增長慢，價格漲幅疲軟為主的市場走勢。而浦東新區(qū)，特別是浦東國際機(jī)場沿線區(qū)域，將是獨(dú)立別墅市場發(fā)展的亮點(diǎn)，隨著張江、金橋開發(fā)區(qū)的日益成熟以及市場建設(shè)配套完善，浦東經(jīng)濟(jì)要素的不斷聚集，以及有效客源段內(nèi)人口的不斷導(dǎo)入，將為浦東地區(qū)高檔獨(dú)立別墅帶來持續(xù)的購買力和購買需求。4） 區(qū)域獨(dú)立別墅市場分析本項(xiàng)目所在區(qū)域市場是指龍陽路以北的楔型綠地內(nèi)及周邊地區(qū)的別墅樓盤所形成的別墅市場（即目前所稱的東郊別墅板塊），樓盤主要數(shù)據(jù)可見附表，根據(jù)附表中數(shù)據(jù)我們進(jìn)行了以下幾個方面的分析：l 客源分析： 從個案的比較中可以發(fā)現(xiàn)，早期碧云別墅、湯臣高爾夫別墅的客源中有較大比例為歐美人士，主要是外資公司的高級外籍職員。但從近期的客源變化情況來看，幾個新案已逐漸將目標(biāo)客源瞄準(zhǔn)了國內(nèi)的高收入群體，如海外歸國人士、私營業(yè)主、證券金融從業(yè)人員等。在湯臣高爾夫別墅開發(fā)至四期后，國內(nèi)及本地人士的比例已高達(dá)到50％，客源的本土化證明了獨(dú)立別墅市場的潛在客源面的放大。從租售情況來看，歐美等國的外籍人士還是以租賃為主，置業(yè)者幾乎為零，而港臺人士從總體來看，目前尚處于“投資謹(jǐn)慎期”，大部分的置業(yè)都以自住為目的，少部分仍將出租作為置業(yè)目的。l 價格分析：由于市場反映良好以及客源面種類的多元化，區(qū)域內(nèi)別墅售價穩(wěn)中有升，湯臣高爾夫別墅四期盡管是毛坯房，價格也高達(dá)10000－13000元／m2，從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有別墅樓盤情況來看，價格范圍在8000－16000元／m2，“四大別墅”因入市早，規(guī)劃起點(diǎn)高，且已具備一定的規(guī)模效應(yīng)，售價略高于其它新進(jìn)樓盤。由于價格的上升趨勢是與整個樓市的興旺以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定是息息相關(guān)的，因此預(yù)計(jì)在未來不發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的前提下，區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅市場仍將維持較高的價格門檻，同時不排除個別樓盤為抵御市場競爭以制定低價路線入市的可能。需要指出的是，浦東新區(qū)投資商的結(jié)構(gòu)以及歐美人士對獨(dú)立別墅的租賃需求，將對售價起到?jīng)Q定性的支撐作用。l 供應(yīng)量分析：從樓盤數(shù)量的供應(yīng)情況來看，自湯臣高爾夫別墅在1995年底開盤，揭開了本區(qū)域別墅物業(yè)的序幕之后，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊地區(qū)的別墅樓盤數(shù)量至今已不下十個。2000年以前，區(qū)域別墅物業(yè)的供應(yīng)主要來源于湯臣高爾夫別墅，四季雅苑及碧云別墅等外銷樓盤，形態(tài)均為獨(dú)立別墅，租售兼有。2000年內(nèi)湯臣高爾夫別墅挾已有品牌優(yōu)勢，又推出了超現(xiàn)代立面風(fēng)格的疊加式別墅——湯臣豪園。同年，由上海都市房產(chǎn)開發(fā)的云間綠大地悄然入市，在人民廣場絕對市中心的位置設(shè)置了大型市區(qū)售樓處，開始接受內(nèi)部預(yù)定，該樓盤占地達(dá)40萬平米，物業(yè)形態(tài)從公寓、聯(lián)排別墅、雙拼別墅到獨(dú)立別墅全部涵蓋，其中以獨(dú)立別墅形態(tài)最多，約占50％左右。進(jìn)入2001年，又將有兩個新樓盤入市，分別是為浦程房產(chǎn)開發(fā)的東郊花園及北蔡房產(chǎn)開發(fā)的東方花園別墅，后者正是林間別墅區(qū)內(nèi)第一個大型別墅樓盤，占地達(dá)30萬平米，這兩個項(xiàng)目均以獨(dú)立別墅為主要開發(fā)形態(tài)，也都進(jìn)入土地平整階段，預(yù)計(jì)今年年中即將面市。大量樓盤的加入及原有樓盤的繼續(xù)開發(fā)已使本區(qū)域成為全市高檔別墅開發(fā)的又一集中區(qū)域。從各樓盤中具體產(chǎn)品的供應(yīng)情況來看，目前多數(shù)樓盤的主力產(chǎn)品形態(tài)均為獨(dú)立別墅，占區(qū)域總量的8成，由于獨(dú)立別墅開發(fā)量的迅速增加，原有歐美與港臺客源已無法滿足日益增長的別墅供應(yīng)量，為爭奪更為廣泛的別墅客源，獨(dú)立別墅的面積已由原先的500－600平米為主轉(zhuǎn)為300－400平米為主，其目的是為了迎合更多量的國內(nèi)客源。同樣，近階段區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)開發(fā)也出現(xiàn)了一批雙拼式或疊加式的聯(lián)體別墅，甚至還有公寓住宅，只是限于容積率的控制，開發(fā)量僅占2－3成。l 去化狀況分析：從樓盤整體去化狀況來看，湯臣房產(chǎn)開發(fā)的湯臣高爾夫別墅和湯臣豪園無疑是區(qū)域內(nèi)的銷售明星個案，湯臣高爾夫別墅自95年一期開盤目前已開發(fā)至第六期，售出別墅量的在200棟左右，湯臣豪園則是湯臣房產(chǎn)的又一杰作，2000年10月開盤，目前一期已基本售完，二期銷售率也已達(dá)到50％，總共348戶疊加式別墅中，已有250余戶左右售出，月平均售出戶數(shù)有40戶以上，去化速度相當(dāng)之快，以至二期售價在一期5900元／m2的基礎(chǔ)上整整提升了2000元／m2，達(dá)7900元／m2，其售況仍然良好。除這兩個樓盤