【正文】 園綠化、社區(qū)綠化和街景綠化之后，今年開始大造生態(tài)林，建設(shè)規(guī)模達(dá)240公頃。目前浦東綠地總量為3400公頃，目標(biāo)到2002年綠地總量達(dá)到5000多公頃，人均公共綠地達(dá)到14平方米。無疑浦東將會為居民提供最為理想的居住環(huán)境；7） 過江費(fèi)的取消，刺激了高收入消費(fèi)階層從取消過江費(fèi)后陸家嘴區(qū)域菊園等中、高檔樓盤的銷售率明顯走高等現(xiàn)象來看，此項(xiàng)措施有效地促成了一大批高收入階層，尤其是“有車族”在浦東投資置業(yè)的決心；8） 上海市和浦東新區(qū)的人才引進(jìn)政策，鼓勵(lì)成立中小企業(yè)政策，促進(jìn)了樓市的發(fā)展。上海和浦東新區(qū)已出臺了一系列關(guān)于引進(jìn)人才的政策，筑巢引鳳。浦東開發(fā)十年吸引了大量中外銀行、證券等金融企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)入駐，這些企業(yè)的高級白領(lǐng)為浦東中高檔房產(chǎn)市場提供了大量有效客源；9） 中國加入WTO、內(nèi)外銷并軌等利好將會帶來新一輪購樓商機(jī)中國如在今年年內(nèi)加入WTO，無論外銷商務(wù)活動(dòng)，以及內(nèi)銷購買力，都將呈現(xiàn)一種增長性需求。外國跨國公司、銀行、保險(xiǎn)公司、基金以及有實(shí)力的財(cái)團(tuán)和企業(yè)，都將來華擴(kuò)大業(yè)務(wù)，上海是首選之地，浦東更被看好，浦東作為“龍頭”和自身的區(qū)位條件優(yōu)勢，在新的發(fā)展背景和形勢下，必將會同步帶來對浦東房地產(chǎn)發(fā)展躍開的市場需求。展望1） 樓市將持續(xù)火爆，中低檔價(jià)格仍是市場主流自99年第三季度以來已連續(xù)六個(gè)季度成為全市預(yù)售面積第一名，同時(shí)各月新盤上市量也基本處于全市第一。從2000年下半年新盤的預(yù)售情況來看，銷售紅火的樓盤，其價(jià)位多集中在20004000元/平米，較偏向于中低價(jià)位，其中銷售量連續(xù)幾個(gè)月排名浦東第一的聯(lián)洋花園成交價(jià)僅3900元/平米左右；其余銷售業(yè)績不錯(cuò)的錦繡天第花園、申立苑、鵬欣綠苑、金澤苑和綠川新苑等樓盤，其成交均價(jià)分別為4100、3800、3000、2400、2200元/平米?？梢?，中低價(jià)格和產(chǎn)品有特色是支撐浦東樓市興旺的關(guān)鍵所在，這一趨勢仍將持續(xù)較長一段時(shí)間。2） 消費(fèi)者對住房單套面積需求略微上升，且期房面積要大于現(xiàn)房銷售面積。目前，浦東的銷售平均面積為95平米/套左右，預(yù)售的平均面積在106平米/套左右，在2001年里消費(fèi)者對面積的需求略有提高趨勢，且購買期房進(jìn)行改善型消費(fèi)意圖更為明顯。3） 高品質(zhì)樓盤重新啟動(dòng)，豪宅市場漸趨升溫國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，使富裕階層的經(jīng)濟(jì)能力大為提高，且已完成首次甚至二次置業(yè)，但住宅水準(zhǔn)離生活標(biāo)準(zhǔn)仍有距離，而目前上海市場“豪宅”卻普遍存在：面積偏小、房型偏老、設(shè)備不新、個(gè)性特色不強(qiáng)等毛病，性能價(jià)格比例失調(diào)等缺陷。而在年中香榭麗花園世紀(jì)大道概念盤強(qiáng)勢推出的引領(lǐng)下，仁恒濱江園二期、菊園、陸家嘴花園等全面出擊，2001年豪宅市場熱度略有上升。4） 聯(lián)洋新社區(qū)成為住宅新熱點(diǎn)聯(lián)洋社區(qū)將成為上海最大的中高檔居住區(qū)，其新生態(tài)、新氛圍、新規(guī)劃將可與浦西的虹橋古北新區(qū)相媲美。目前，聯(lián)洋社區(qū)的在建、在售住宅普遍熱銷，聯(lián)洋花園、天安花園、上海之窗、御景苑及華麗家族的開發(fā)與熱銷使浦東地區(qū)從一個(gè)以中低檔商品房為主體的住宅區(qū)逐漸向高品質(zhì)居住區(qū)過渡，并對整個(gè)浦東價(jià)格指數(shù)的上升起到了決定性的作用。5） 張楊路沿線住宅開發(fā)由西向東發(fā)展，漸走“富農(nóng)化”路線該路沿線開發(fā)早期多集中在民生路和源深路之間，從陸家嘴花園、涵樂園、八方大廈到金露苑，樓盤品質(zhì)均可謂當(dāng)時(shí)的浦東之最，其價(jià)格亦居高不下。隨著明珠東苑、新澤西莊園、南洋麗景等系列新盤的推出，張楊路沿線開發(fā)東進(jìn)趨勢明顯，巨野路、崮山路一帶最近動(dòng)作加大，同時(shí)依托洋涇鎮(zhèn)走富農(nóng)化路線，吸引當(dāng)?shù)剌^富裕的農(nóng)民進(jìn)行個(gè)人夠房消費(fèi)，提倡區(qū)域消化。6） 浦東濱江地區(qū)將掀起開發(fā)熱潮浦東最大的“舊改項(xiàng)目”已于去年下半年開始啟動(dòng)，動(dòng)遷居民約8000戶、工商業(yè)69戶、工商個(gè)體戶近300戶，屆時(shí)將建超高層住宅（4453層）7幢，該項(xiàng)目即為2001年五月隆重登場的世貿(mào)濱江花園，目前預(yù)定均價(jià)2000美元左右。將與東方明珠、金貿(mào)大廈遙相呼應(yīng)，再度引發(fā)了浦東的沿江開發(fā)熱潮。7） 別墅前景看好富裕階層二次乃至多次置業(yè)對別墅情有獨(dú)鐘，抬高了別墅檔次與價(jià)格。伴隨地鐵貫通，機(jī)場啟用，浦東的交通框架初步成型，私車價(jià)格下調(diào)，滬深股市合并，入世的臨近，這些都促進(jìn)了別墅市場的繁榮。東郊——機(jī)場板塊已初見端倪，年內(nèi)有“云間——綠大地”、“東方花園別墅”、“東郊花園”、“湯臣豪園二期”等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)預(yù)售階段市郊結(jié)合地區(qū)的聯(lián)體別墅則將是市場追捧的“寵兒”，其中中檔價(jià)位的聯(lián)體別墅供應(yīng)量明顯不足，金橋地區(qū)的陽光歐洲城和南匯的康橋半島銷售的火爆情況正說明了市場上正存在著一大批潛在的聯(lián)體別墅客源。結(jié)論2000年浦東在地鐵2號線、世紀(jì)大道等大批市政工程相繼竣工以及取消過江費(fèi)等利好消息的帶動(dòng)下，住宅類物業(yè)的供銷在上海市名列前茅，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面高速發(fā)展的態(tài)勢。在未來的數(shù)年內(nèi)，這一良好勢頭將繼續(xù)持續(xù)下去。開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域也由點(diǎn)—線—面全面鋪開。區(qū)域公寓住宅市場分析1） 集鎮(zhèn)內(nèi)公寓住宅市場集鎮(zhèn)內(nèi)公寓住宅仍以動(dòng)遷房為主。集鎮(zhèn)北部丹桂路以北有大型動(dòng)遷小區(qū)香楠新村，由張江開發(fā)區(qū)投建，供開發(fā)區(qū)農(nóng)民動(dòng)遷，這是集鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)。近年來，張江當(dāng)?shù)亻_發(fā)商張江房產(chǎn)在古桐路、建中路建造了古桐新村（均價(jià)1900）、建中新村（均價(jià)1600）等商品房小區(qū)，這些小區(qū)檔次較香楠新村有所提高，但整體品質(zhì)仍屬中下水準(zhǔn)，過半空置。此外集鎮(zhèn)南部建有萬豐新村，該新村亦屬動(dòng)遷新村，性質(zhì)與香楠新村相同。交江大樓是集鎮(zhèn)內(nèi)唯一高層商品房公寓住宅，該大樓位于川北公路，近張江路口，96年建成，樓高27層，二梯八戶設(shè)計(jì)，點(diǎn)式布局，房型較差，目前售價(jià)2500元/m2，租售僅半數(shù)。集鎮(zhèn)內(nèi)另有兩處在建公寓住宅項(xiàng)目：香楠新村812號商品房、張江新苑香楠新村：原為動(dòng)遷新村，現(xiàn)正建造的812號樓位于香楠新村東南位置，屬商品房性質(zhì)，目前已基本完工。張江新苑：是張江房產(chǎn)在本區(qū)域內(nèi)的最新力作，無論規(guī)劃、品質(zhì)、價(jià)值等處于本區(qū)域同類產(chǎn)品領(lǐng)先地位，售價(jià)為23502538元/㎡。結(jié)論：集鎮(zhèn)內(nèi)部公寓住宅仍動(dòng)遷住宅為主，商品房公寓住宅的開發(fā)在集鎮(zhèn)內(nèi)尚處于起步階段，無論在產(chǎn)品規(guī)劃，還是在企劃包裝上都與本市總體水平有較大差距，加之區(qū)域內(nèi)配套的缺乏，外區(qū)人士基本不會在此置業(yè)，另一方面，限于集鎮(zhèn)內(nèi)居民經(jīng)濟(jì)能力相對偏低的狀況，直接導(dǎo)致集鎮(zhèn)內(nèi)商品房公寓住宅項(xiàng)目的開發(fā)狀況不佳，市場供過于求，房源大量空置等現(xiàn)狀。因此，我們認(rèn)為集鎮(zhèn)內(nèi)部住宅市場將不會對本基地可能規(guī)劃項(xiàng)目構(gòu)成威脅。2） 張江高科技園區(qū)內(nèi)部公寓住宅市場張江高科技園內(nèi)除規(guī)劃張江集鎮(zhèn)作為生活區(qū)外，園區(qū)內(nèi)部其余地區(qū)亦規(guī)劃有一定數(shù)量住宅用地，其中作為公寓住宅開發(fā)的住宅用地有：住宅用地1：位于園區(qū)西北角，住宅用地1南側(cè)，原屬張江新城范圍。98年由馬來西來商人所購得，取名胡姬花園?？罩枚嗄旰?，于近期正式投入建設(shè)，目前工程結(jié)構(gòu)封頂。建成后小區(qū)總建面4萬平米，其中1萬平米為辦公樓，3萬平米為公寓住宅，1萬平米辦公樓將成為張江園區(qū)開發(fā)公司總部，而3萬平米公寓住宅則主要針對園區(qū)內(nèi)工作人士。住宅用地2：位于園區(qū)中部，張江集鎮(zhèn)西側(cè)，是在原規(guī)劃生活區(qū)張江新城被取消后，園區(qū)內(nèi)的重新規(guī)劃的大面積生活區(qū)。，目前已確定由張江聯(lián)合開發(fā)公司、湯臣共同開發(fā)，據(jù)悉將用以開發(fā)容積率相對較高的中高檔公寓住宅，同時(shí)，也將建造大量配套設(shè)施。結(jié)論：園區(qū)內(nèi)住宅用地大量用于開發(fā)公寓住宅，這對本基地未來規(guī)劃形成一定限制。其規(guī)劃的公寓住宅均以張江高科技園區(qū)內(nèi)工作人士作為主要客源之一，因而園區(qū)內(nèi)大量客源將被這些公寓物業(yè)所消化，尤其是“住宅用地2”，其龐大的開發(fā)量對本基地的威脅最大，所以如何抓住時(shí)機(jī)，搶占客源對本基地顯得至關(guān)重要。3） 園區(qū)外部公寓住宅市場由于地鐵二號線由世紀(jì)大道，經(jīng)中央公園，進(jìn)入張江高科技園區(qū)，使得本基地項(xiàng)目在一定意義上成為了地鐵二號線沿線物業(yè)，有鑒于地鐵沿線物業(yè)市場區(qū)域劃分的特殊性，我們把地鐵二號線沿線的龍陽路站、中央公園站、楊高路站兩側(cè)的公寓住宅作為園區(qū)外部的又一區(qū)域市場進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析：● 價(jià)格分析：從單價(jià)情況來看，各樓盤售價(jià)范圍為3300元/m2至7200元／m2，其中售價(jià)最低的物業(yè)是龍陽路站的萬邦都市花園3300－4300元／m2，實(shí)際成交均價(jià)3500元／m2，售價(jià)最高的是楊高路站的天安花園4500－7200元／m2，實(shí)際成交均價(jià)4900元／m2。從中可以明顯看出，各物業(yè)依據(jù)位置的不同，銷售單價(jià)從龍陽路站至楊高路站呈逐漸增加的態(tài)勢；從總價(jià)情況來看，與單價(jià)情況大致相似。區(qū)域內(nèi)主力總價(jià)范圍為39－74萬元／戶，萬邦都市花園最低39－47萬元／戶，天安花園最高47－74萬元／戶。● 供給分析：區(qū)域內(nèi)各樓盤普遍具有規(guī)模大，開發(fā)周期長的特征，萬邦都市花園總規(guī)劃面積40萬平米，天安花園總規(guī)劃面積36萬平米，聯(lián)洋花園規(guī)劃面積22萬平米。區(qū)域內(nèi)已知各樓盤的總規(guī)劃面積相加達(dá)114萬平米，其中已售或在售面積約為34萬平米，也就是說在未來幾年內(nèi)，還將有80萬平米的公寓住宅待市場消化。聯(lián)洋新社區(qū)中的其它公寓住宅項(xiàng)目都將陸續(xù)加入本地市場，如此大的市場供應(yīng)量，使得區(qū)域內(nèi)公寓住宅的競爭達(dá)到了白熱化的程度，并還在不斷升溫?！?需求去化分析：從去化情況來看，本區(qū)域銷售形勢頗為喜人，天安花園去年4月率先開盤，首期14萬平米，已于目前基本售完，萬邦都市花園去年11月開盤，首期5萬平米住宅也已全部售完，聯(lián)洋花園憑借相對較低的開盤價(jià)格，僅3個(gè)月就基本完成了首期5萬平米住宅的銷售任務(wù)。從天安花園開盤至今，一年半的時(shí)間內(nèi)區(qū)域內(nèi)34萬平米可售面積中，已有25－30萬平米公寓住宅被市場消化，其中多半是在今年完成的，華麗家族至去年年底入世以來，持續(xù)受到市場的追捧，目前已基本售完，成為今年半年來區(qū)域內(nèi)去化最快的項(xiàng)目。由于世紀(jì)大道工程的逐步完工，地鐵二號線的通車，配套設(shè)施的完善，進(jìn)入2001年，本區(qū)域內(nèi)公寓住宅去化速度呈直線上升態(tài)勢，預(yù)計(jì)未來幾年中，本區(qū)域年去化量將在3040萬平米左右?！?客源分析客源分布：浦東本地居民（花木地區(qū)為主） 30－40％工作于陸家嘴中心商務(wù)區(qū)、金橋、張江開發(fā)區(qū)的人士 30－40％地鐵二號線延線浦西段工作人士 20－30％外地人士 10－20％客源職業(yè)：普通職員 5％－15％外企公司職員 20％－30％外企、內(nèi)企主管 20％－30％企業(yè)主、私營業(yè)主 20％－30％各類專業(yè)人士（公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等） 10%—20%其他