【正文】 浦東張江項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報(bào)告目錄一、 環(huán)境評(píng)估1． 項(xiàng)目概況2． 周邊景觀3． 環(huán)境、污染4． 市政配套5． 張江園區(qū)介紹6． 優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估二、 市場(chǎng)評(píng)估1． 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望2． 區(qū)域公寓住宅市場(chǎng)分析3． 獨(dú)立別墅住宅市場(chǎng)分析4． 聯(lián)體別墅住宅市場(chǎng)分析5． 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析6． 優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估三、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1． 項(xiàng)目規(guī)劃的核心問(wèn)題————物業(yè)形態(tài)的選擇2． 公寓類產(chǎn)品規(guī)劃建議3． 聯(lián)體別墅類產(chǎn)品規(guī)劃建議一、環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目概況1） 地理位置基地位于浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)張江集鎮(zhèn)內(nèi)，四周道路分別為丹桂路（北）、翠柳路（南）、張江路（西）、廣蘭路（東），總占地約300畝。從基地出發(fā)至以下地區(qū)時(shí)間約為（車程）：n 至外高橋港區(qū)25分鐘n 至楊浦大橋15分種n 至上海中央商務(wù)區(qū)25分種n 至浦東新區(qū)行政中心10分種n 至虹橋機(jī)場(chǎng)50分種n 至南浦大橋15分種n 至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)25分種2） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：300畝（約200000平米） 總建筑面積：236000平米 用地綜合容積率：周邊景觀環(huán)境基地以北：過(guò)丹桂路與龍東路之間為張江集鎮(zhèn)一、二期開(kāi)發(fā)范圍。目前香楠路兩側(cè)建有香楠新村二十余幢多層住宅，小區(qū)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大。香楠新村是張江高科技園配套動(dòng)遷房，目前正向商品房小區(qū)發(fā)展。龍東大道是本地塊依賴的東西向主要交通干道之一，往東可至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，往西則可到達(dá)南浦大橋。基地以東：過(guò)規(guī)劃中的廣蘭路目前仍為大片農(nóng)田與農(nóng)舍，具有明顯的農(nóng)村風(fēng)貌?；匾晕鳎簽閺埥罚ń饛埞罚?，道路兩邊大中型工廠較多，以制藥、制衣廠為主，對(duì)環(huán)境和景觀形成一定影響。基地西南：過(guò)規(guī)劃中的翠柳路為張江鎮(zhèn)中心地區(qū)，舊式集鎮(zhèn)住宅最為集中，其間夾雜數(shù)幢明清建筑風(fēng)格民居，張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府也位于此處。基地內(nèi)部：基地形狀基本呈矩形，四周道路尚未全部成型，僅有西側(cè)的張江路和部分北側(cè)的丹桂路已建成通車；基地內(nèi)部目前仍為農(nóng)業(yè)用地，以耕地為主，人口密度及建筑密度遠(yuǎn)小于集鎮(zhèn)中心；馬家浜等天然河流在東、側(cè)路經(jīng)本基地。環(huán)境、污染水、空氣、土地污染情況：小區(qū)內(nèi)部自然水系較為豐富，將在規(guī)劃中得到充分的利用，但由于疏于環(huán)保意識(shí)，水質(zhì)有一定程度的污染，在今后需采用措施實(shí)施治理。社區(qū)西側(cè)靠近張江路、車流量較大，汽車排放仍會(huì)帶來(lái)一定的廢氣污染。另外本案西南方向張江路西側(cè)有一制藥廠，排放出的廢氣會(huì)對(duì)周邊環(huán)境帶來(lái)一定的影響。本案基地原為農(nóng)業(yè)用地，土地基本未受污染。但本案周邊有一定量的在建與待建的工地，近幾年內(nèi)將會(huì)受到施工所帶來(lái)的塵土的污染。噪音污染：本案西側(cè)靠近張江路，車流量大，公交線路較為集中，會(huì)帶來(lái)一定的噪音污染。同樣周邊在建和未建的項(xiàng)目的施工會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)帶來(lái)噪音。建議本案應(yīng)安裝雙層中空玻璃作一定的隔音處理。社會(huì)治安狀況：該地區(qū)屬浦東未來(lái)發(fā)展的高科技園區(qū)配套生活區(qū)，是未來(lái)數(shù)年內(nèi)浦東住宅的新形象窗口之一，由于原先屬于張江集鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)用地，雖然周邊已有一定規(guī)模的新建商品房，但多為當(dāng)?shù)貏?dòng)遷公房。同時(shí)外來(lái)人口較多，當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕刭|(zhì)偏低，仍會(huì)有一定的治安問(wèn)題。今后的小區(qū)建設(shè)在物業(yè)管理上需花重要的力量。市政配套A．公建配套學(xué)校張江中學(xué)、張江小學(xué)、香楠新村幼兒園商場(chǎng)超市香楠生活區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)、永潤(rùn)百貨商場(chǎng)、農(nóng)工商超市、張江文具商店、聯(lián)化超市銀行證券張江信用社、PICC張江營(yíng)業(yè)處、中國(guó)銀行、郵電局、工商銀行張江支行餐飲娛樂(lè)青云海鮮宮、青云舞廳、青云保齡球館、一品香酒家醫(yī)院張江衛(wèi)生院區(qū)域內(nèi)公建配套較為匱乏，現(xiàn)有公建主要集中在川北公路和張江路沿線，距本基地步行約10分鐘，其檔次較低，規(guī)模偏小。尤其是醫(yī)療配套，區(qū)域內(nèi)僅有一個(gè)小型衛(wèi)生院，當(dāng)?shù)鼐用袂筢t(yī)一般都坐車到北蔡鎮(zhèn)，購(gòu)物、娛樂(lè)方面也是如此。此外、基地北側(cè)香楠新村內(nèi)存在少量配套，同樣檔次較低，較難加以利用。公建配套的匱乏對(duì)區(qū)域發(fā)展構(gòu)成不利影響，近年來(lái)當(dāng)?shù)卣殃懤m(xù)投入資金，改善區(qū)域配套，但發(fā)展速度過(guò)于緩慢，與本案今后客源定位的需求有一定差距?；九涮讘?yīng)考慮在社區(qū)內(nèi)自行解決。B．公交配套基地周邊公交線路617川沙→張江→金橋→進(jìn)才中學(xué)→楊家渡渡口621孫橋→張江→金橋→民生路申孫線金橋開(kāi)發(fā)區(qū)→張江→孫橋農(nóng)業(yè)區(qū)楊祝線祝橋→川沙→張江→楊高路地鐵站東川線川沙→張江→龍陽(yáng)路地鐵口→第一八佰伴戶孫線孫橋→張江→金橋→慶寧寺申江線施鎮(zhèn)→張江→乳山路新川專線張江→花木→易初蓮花→塘橋旅游3號(hào)線上體館→張江→川沙區(qū)域內(nèi)其它公交線路大橋五線復(fù)旦大學(xué)→張江大橋六線交通大學(xué)→張江徐川線徐家匯→張江→川沙中川線新客站（南廣場(chǎng)）→張江→川沙602外高橋→張江→黃樓地鐵二號(hào)線中山公園→人民廣場(chǎng)→陸家嘴→張江高科技園區(qū)區(qū)域公交路線充足（多為招手車），有直達(dá)路線。但班次、間隔時(shí)間較長(zhǎng)，雖能滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨?，但若投建大?guī)模社區(qū)，公交線路需作補(bǔ)充或改進(jìn)。原規(guī)劃中地塊2號(hào)線沿祖沖之路將在本基地南側(cè)建有地鐵站點(diǎn)，目前已確定取消，因此張江高科站在今年建成通車后，不再沿祖沖之路繼續(xù)延伸，如從本基地出發(fā)至地鐵張江高科站，車程需５7分鐘。C．道路狀況集鎮(zhèn)周邊目前已建成主要道路有張江路（雙向四車道），川北公路（雙向四車道）以及龍東大道（雙向八車道）等三條干道，這些道路路況良好、交通順暢。但張江路兩側(cè)景觀不佳，直接影響本基地環(huán)境感覺(jué)。此外，廣蘭路、丹桂路、香楠路等小型馬路為雙向二至四車道設(shè)計(jì)，仍在建設(shè)之中。集鎮(zhèn)內(nèi)部道路多為老街，車行不便，等待改造。目前區(qū)域道路系統(tǒng)規(guī)劃詳見(jiàn)規(guī)控書。張江園區(qū)介紹基地所在位置屬上海市張江高科技園區(qū)范圍，該園區(qū)成立于1992年7月，是浦東重點(diǎn)功能開(kāi)發(fā)區(qū)之一。園區(qū)位于內(nèi)環(huán)線東北角，北鄰湯臣高爾夫球場(chǎng)，西靠中央公園和國(guó)際展覽中心，南依川楊河自然景觀，西至外環(huán)線高架。原規(guī)劃面積為17平方公里，1999年11月擴(kuò)大到25平方公里，園區(qū)綠化面積達(dá)40％。整個(gè)園區(qū)按其規(guī)劃功能的不同可分為３個(gè)大區(qū)：第一個(gè)大區(qū)由技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、科研教育區(qū)、高科技中試產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技工業(yè)區(qū)、生活區(qū)構(gòu)成的以招商引資為主要功能的主體功能區(qū)。截至6月6日，經(jīng)上海工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，已經(jīng)有338戶企業(yè)在張江高科技園區(qū)落戶。其中外商投資企業(yè)111戶，%，；內(nèi)資企業(yè)92戶，%，；私營(yíng)企業(yè)135戶，%，其中包括留學(xué)生企業(yè)15戶。第二個(gè)大區(qū)是以住宅開(kāi)發(fā)為主要功能的張江集鎮(zhèn)（本基地所在區(qū)域）。這一區(qū)域以張江鎮(zhèn)為中心，北至龍東路，南到高科路，西臨張江路，東接申江路，占地約３平方公里。目前集鎮(zhèn)內(nèi)已建有香楠新村等大規(guī)模動(dòng)遷小區(qū)和少量商品房住宅，由于集鎮(zhèn)內(nèi)部呂家浜、馬家浜沿岸大量集鎮(zhèn)住宅的存在，使得本區(qū)域帶有一定的江南水鄉(xiāng)特征。第三個(gè)大區(qū)是以微電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要功能的擴(kuò)展用地。1999年11月張江高科技園區(qū)被重新規(guī)劃，園區(qū)東側(cè)邊界由申江路向東延伸至外環(huán)線，南側(cè)邊界由川揚(yáng)河向南延伸至華夏路，從而產(chǎn)生兩塊占地共８平方公里的擴(kuò)展用地。該用地將被作為微電子產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行招商，而不作為住宅用地。優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估優(yōu)勢(shì)：l 地快原為農(nóng)業(yè)用地，人口密度較小，無(wú)需大規(guī)模動(dòng)遷當(dāng)?shù)鼐用?，且地形方正，易于?guī)劃開(kāi)發(fā)；l 地位于內(nèi)外環(huán)線之間，區(qū)域內(nèi)車行條件良好，現(xiàn)有龍東大道、張江路、川北公路等交通主干道，與浦西、浦東各重要區(qū)域緊密相連；l 基地周邊公交線路豐富，加之地鐵2號(hào)線張江高科站已于2000年底通車，基地交通配套狀況尚可；l 集鎮(zhèn)和園區(qū)內(nèi)配套建設(shè)已列入規(guī)劃，區(qū)域配套狀況有望改善；l 市政府向張江開(kāi)發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)頒布“三免五減”優(yōu)惠政策，現(xiàn)已有大量跨國(guó)公司及中小型項(xiàng)目企業(yè)入駐園區(qū)，目前尚無(wú)大規(guī)模針對(duì)性住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)，大量有效客源待本基地項(xiàng)目挖掘利用；l 基地內(nèi)部現(xiàn)存的天然河流，可為景觀設(shè)計(jì)提供有力素材，從而形成賣點(diǎn)；劣勢(shì)：l 基地周邊的集鎮(zhèn)住宅、廠房、動(dòng)遷房構(gòu)成基地外部景觀，這直接影響本基地規(guī)劃中的高檔別墅，使得產(chǎn)品形象、潛在價(jià)值難以得到有效的提升；l 張江路沿線為工廠聚集地，基地西側(cè)的制藥、制衣工廠，形成景觀和空氣污染。作為到達(dá)本基地唯一的道路，將對(duì)日后本項(xiàng)目的銷售形成較大抗性；l 基地周邊配套種類不齊，且檔次較低，配套狀況亟待改善；l 區(qū)域居民為素質(zhì)不高，以當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和外類人口為主，人文面貌不佳；l 區(qū)域居民收入較低，購(gòu)房者稀少，本基地項(xiàng)目區(qū)域客源難以有效利用；一、市場(chǎng)評(píng)估浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望回顧根據(jù)浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，浦東2000年共有69個(gè)新盤上市，除中銀大廈和新建設(shè)大廈兩幢辦公樓之外，67個(gè)住宅項(xiàng)目的規(guī)劃供應(yīng)量達(dá)417萬(wàn)平方米，居各區(qū)之首。對(duì)于銷售而言，面積250萬(wàn)平方米，分別比1999年同期增長(zhǎng)22%、36%；內(nèi)銷商品房預(yù)售登記2萬(wàn)余套，銷售面積230萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)42%和59%，各項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯。銷售勢(shì)頭的良好，同樣反映到空置房面積的縮減上。%的前提下，商品房空置面積自2000年5月份開(kāi)始呈現(xiàn)月月下降的態(tài)勢(shì)，目前已連續(xù)7個(gè)月保持下降趨勢(shì)。分析現(xiàn)今促進(jìn)浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)旺銷的具體因素，主要由以下塊面構(gòu)成：1） 宏觀經(jīng)濟(jì)背景趨好2000年上海人均GDP達(dá)到4180美元，相當(dāng)于中等國(guó)家居民的水平。公務(wù)員普加工資30%，在居民收入提高的大環(huán)境下，在消費(fèi)品生產(chǎn)尚未有突破性的轉(zhuǎn)機(jī)的前提下，浦東新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將必然被看好；2） 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的傾斜，有效地刺激并激活市場(chǎng)全國(guó)性貨幣化房改政策的實(shí)施，實(shí)行低利率、實(shí)名儲(chǔ)蓄制及目前上海房產(chǎn)市場(chǎng)低契稅、按揭貸款的低首付及藍(lán)印戶口等一系列行之有效的購(gòu)房政策的穩(wěn)定實(shí)施，明顯促進(jìn)了消費(fèi)并擴(kuò)大了目標(biāo)市場(chǎng)；3） 受眾對(duì)浦東新區(qū)十年開(kāi)發(fā)成果的認(rèn)同浦東開(kāi)發(fā)十周年的成果效應(yīng)，使市內(nèi)外消費(fèi)者從媒體宣傳和實(shí)地感受中充分了解了浦東的功能開(kāi)發(fā)和形態(tài)開(kāi)發(fā)成果，并在居住選擇上越來(lái)越認(rèn)同浦東，愿意在浦東安家；4） 浦東基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的完善為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售提供了良好的硬件條件近十年來(lái)政府部門為城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入了大量資金，已建成的兩座大橋、隧道、地鐵2號(hào)線、世紀(jì)大道、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及規(guī)劃建設(shè)中的一橋三隧、明珠線2期工程、磁懸浮列車使得越江交通和區(qū)內(nèi)交通日趨便捷；5） 區(qū)域金融、文化、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)大環(huán)境日趨完善。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，浦東的生活配套設(shè)施也逐漸完善，購(gòu)物休閑、金融證券、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等生活配套已初步形成氣候，解決了居民生活的后顧之憂；6） 生態(tài)環(huán)境的日新月異作為國(guó)家園林城區(qū)之一的浦東新區(qū)，繼前幾年大興公