【正文】 用基地容積率，總銷(xiāo)金額、利潤(rùn)最大化。l 地塊周邊公交線路豐富，且有一定的地鐵概念，可為客源獲得的有利訴求。規(guī)劃面劣勢(shì)l 基地周邊香楠新村的存在，使區(qū)域品質(zhì)感有所降低，有悖于別墅類(lèi)的產(chǎn)品形象。l 基地周邊香楠新村的存在，使區(qū)域品質(zhì)感有所降低，有悖于別墅類(lèi)的產(chǎn)品形象。l 基地周邊缺乏學(xué)校、幼托等配套，需有相當(dāng)?shù)某杀就度搿 區(qū)域現(xiàn)狀條件較差、人文面貌亦不理想。對(duì)外區(qū)客源的認(rèn)知存在一定的抗性。市場(chǎng)面優(yōu)勢(shì)l 政策及宏觀面的利好，是獨(dú)立別墅看好的最主要因素。l 獨(dú)立別墅市場(chǎng)的供不應(yīng)求，使其成為近期市場(chǎng)的緊俏商品，價(jià)格走勢(shì)良好l 浦東以及張江的區(qū)位知名度較高，對(duì)吸引國(guó)內(nèi)、外高層次客源有相當(dāng)?shù)南忍靸?yōu)勢(shì)l 由于總價(jià)的降低，使聯(lián)體別墅項(xiàng)目的客源面相對(duì)較廣。l 聯(lián)體別墅項(xiàng)目可以與東郊別墅帶獨(dú)立別墅產(chǎn)品形成明顯的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。l 開(kāi)發(fā)低容積住宅，能保持適當(dāng)?shù)牧矿w，加快開(kāi)發(fā)周期，減小風(fēng)險(xiǎn)。l 地塊獲取成本相對(duì)較低，與園區(qū)及地鐵（二號(hào)線）沿線公寓項(xiàng)目相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。l 本項(xiàng)目緊鄰張江高科技園區(qū)，在區(qū)域升值潛力方面具有較多的想象空間。市場(chǎng)面劣勢(shì)l 作為高檔別墅集中供應(yīng)地—東郊別墅區(qū)中仍有大量可供開(kāi)發(fā)用地，故存在不確定的競(jìng)爭(zhēng)因素。l 聯(lián)體別墅雖作為別墅類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品，但利潤(rùn)可升值空間較為有限，對(duì)總價(jià)上限仍有一定要求，不利于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的拔高。l 浦東近兩年中高檔公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將有大幅增加，聯(lián)體別墅目標(biāo)客源與將被公寓產(chǎn)品大量分流。l 公寓類(lèi)產(chǎn)品由于現(xiàn)行預(yù)售制度將導(dǎo)致資金回籠速度相對(duì)較慢。l 公寓產(chǎn)品的規(guī)劃將使本項(xiàng)目總銷(xiāo)戶(hù)數(shù)龐大，對(duì)客源的獲取將是非常具有挑戰(zhàn)意義的。開(kāi)發(fā)可行性大一般大結(jié)論：從上表的開(kāi)發(fā)優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估研判：根據(jù)本基地的地塊特質(zhì)及市場(chǎng)狀況，開(kāi)發(fā)獨(dú)立、聯(lián)體別墅及公寓類(lèi)產(chǎn)品都存在著可能，但從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度評(píng)估而言，獨(dú)立別墅的開(kāi)發(fā)可行性較大，目前市場(chǎng)面的形勢(shì)最為有利；而公寓則是對(duì)本地塊可塑性的充分利用，較具可操作性及市場(chǎng)空間；聯(lián)體別墅的開(kāi)發(fā)無(wú)論就價(jià)格的堅(jiān)挺走高，亦或產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力均無(wú)特別優(yōu)勢(shì)，相比較而言，開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅或公寓類(lèi)產(chǎn)品還是相對(duì)立相的，但需要在產(chǎn)品概念的塑造和物業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新演繹上有所突破。公寓類(lèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議1） 項(xiàng)目主題契合張將開(kāi)發(fā)區(qū)，中國(guó)“硅谷”的科技形象及良好的國(guó)際知名度，通過(guò)將住宅產(chǎn)業(yè)與高科技產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造出浦東乃至全國(guó)首座科技住宅小區(qū)——未來(lái)生活城2） 項(xiàng)目規(guī)劃核心要素● 建材設(shè)備的高科技建材設(shè)備的功能體現(xiàn)不在是簡(jiǎn)單意義上的遮鳳蔽雨，綠色、環(huán)保、節(jié)能是本案在選取建材設(shè)備時(shí)必須遵循的原則，我們要打造的不僅僅是讓業(yè)主滿意的住宅，同時(shí)也充分表現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)社會(huì)的高度責(zé)任感。目前，綠色建材的利用在部分發(fā)達(dá)國(guó)家中已逐漸普遍。● 物業(yè)管理的高科技物業(yè)管理的作用主要為治安、小區(qū)清潔、物業(yè)服務(wù)等方面，常規(guī)衡量物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是以管理人員的職業(yè)素質(zhì)為依據(jù)，而在本項(xiàng)目中由于引進(jìn)大量高科技物業(yè)管理設(shè)施，不僅大大節(jié)約了物業(yè)管理的人力資源，降低了人力成本，同時(shí)真正達(dá)到了物業(yè)管理的全天候及高效性?！?配套設(shè)施的高科技寬帶接駁、多媒體交流室、小區(qū)BBS公告對(duì)于本項(xiàng)目的配套設(shè)施而言，高科技的運(yùn)用將使每一戶(hù)人家都有SOHO的可能；而在會(huì)所里、在社區(qū)中科技是人與人交流的潤(rùn)滑劑，科技使人進(jìn)步。對(duì)信息時(shí)代的追求將使本項(xiàng)目成為名副其實(shí)的“數(shù)字高地”。3） 目標(biāo)客源l 客源分布：區(qū)域內(nèi)居民（張江、金橋、花木等地區(qū)） 10％－20％ 居住或工作在地鐵二號(hào)線沿線人士 20％－30％ 工作于浦東陸家嘴、張江、金橋等開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)人士 30％－40％ 外地人士 10％－20％ 其他 10％左右l 客源職業(yè)：普通公司職員 5％－15％ 外企公司職員 20％－30％ 外企、內(nèi)企主管 20％－30％ 企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主 20％－30％ 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士（公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等） 10%—20% 其他 10％左右l 客源學(xué)歷：專(zhuān)科及以上 50%—70% 專(zhuān)科以下 30%—40%l 客源年齡：20—30歲 20%—30% 30—40歲 40%—50% 40歲以上 30%—40%l 目標(biāo)客源特點(diǎn)：本項(xiàng)目公寓類(lèi)住宅的目標(biāo)客源具有分布范圍廣、學(xué)歷高、年齡低的特點(diǎn)。分布范圍廣是因?yàn)榛厮谖恢寐?lián)外系統(tǒng)（地鐵、道路）發(fā)達(dá)，從而具備吸引大量區(qū)域外客源的客觀條件；高學(xué)歷是因?yàn)?0%以上的主力客源為金融區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)外資職員或其他專(zhuān)業(yè)人士；年齡低則也是由于客源職業(yè)具備收入起點(diǎn)高、福利優(yōu)、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)。4） 價(jià)格建議單價(jià)建議：31003300元/M2 （容積率：）之所以如此建議，是我們?cè)诳紤]本區(qū)域住宅價(jià)格、地鐵沿線物業(yè)住宅價(jià)格分布和項(xiàng)目成本的前提下，結(jié)合目標(biāo)客源的經(jīng)濟(jì)承受能力后，綜合得出的。如此，我們既確保了應(yīng)有的利潤(rùn)，又可達(dá)到數(shù)碼城高科技規(guī)劃的成本要求。5） 產(chǎn)品配比建議房型主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)）面積配比酒店商務(wù)小型公寓607525萬(wàn)5%二房一廳一衛(wèi)/二衛(wèi)8010035%三房一廳一衛(wèi)/二衛(wèi)10014050%四房或復(fù)式1501805%建議本項(xiàng)目主力產(chǎn)品為45萬(wàn)以下的公寓住宅，通過(guò)對(duì)總價(jià)適當(dāng)控制，形成與地鐵沿線物業(yè)及浦東其他地區(qū)公寓產(chǎn)品的價(jià)格落差。同時(shí)，規(guī)劃一定數(shù)量的小面積產(chǎn)品，以滿足項(xiàng)目周邊各開(kāi)發(fā)區(qū)的在職人員，也可吸引到少量投資客源。獨(dú)立別墅類(lèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議1） 項(xiàng)目主題在別墅的居住屬性是第一性的，但不是唯一性的；在提倡環(huán)保、綠色的今天，最難得的是一派未經(jīng)工業(yè)文明洗禮的天然；本項(xiàng)目所具有的土生土長(zhǎng)的純天然水系、河道港汊，以及周邊鄉(xiāng)村，古樸的風(fēng)貌，將是體現(xiàn)居住以外屬性（產(chǎn)品附加值）的最大支撐，對(duì)太陽(yáng)、植物、水、空氣的體驗(yàn)，使建筑成為融合技術(shù)及自然的完美藝術(shù)，也是其有區(qū)別于傳統(tǒng)別墅概念的最大標(biāo)志。2） 項(xiàng)目規(guī)劃核心要素● 建筑空間的鄉(xiāng)土化本項(xiàng)目20萬(wàn)方土地上充滿了大自然所賦予郊區(qū)一切原生的氣息，天然水系、炊煙農(nóng)宅、得到良好保護(hù)的多年生自然植被，呼吸到的每一口純鮮氧，這一切都使得建筑只不過(guò)是在這天然上面的點(diǎn)綴而已。別墅宛若原生，這正是人類(lèi)對(duì)自然的尊重與保護(hù)。鄉(xiāng)土并不再是閉塞的象征，它代表的是一種享受、生活的水準(zhǔn)?！?環(huán)境景觀的田園化真正高品質(zhì)的生活是人類(lèi)與自然的和諧共生。本地塊獨(dú)享豐富的天然水景資源與建筑相依相存，構(gòu)成了良好的生態(tài)居住項(xiàng)目，成為本地塊區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。別墅是來(lái)自建筑的一份珍貴饋贈(zèng)，使我們充分親近土地，與空間形成最親切的關(guān)系。原生于天然景觀的本項(xiàng)目風(fēng)格營(yíng)造應(yīng)是內(nèi)斂而不張揚(yáng)的，且與景觀規(guī)劃能充分融合在一起，體現(xiàn)原生、自然的自然主題，而不失尊崇、高尚。在天水輝映中回歸生命的本源，打造一套全新的居住規(guī)則?！?物業(yè)配套的人性化對(duì)居住在這樣一個(gè)氛圍中的人們來(lái)說(shuō)，生活的含義應(yīng)是“田園+度假”；特別是在傳統(tǒng)的物業(yè)配置仍停留在滿足業(yè)主食、娛、行這一層面時(shí)，本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)配套的人性化、社區(qū)文化的凝聚力、以及諸多使用成本上有周詳考慮。對(duì)會(huì)所功能的定位，應(yīng)是居家的延伸，是“大家”的“家”，而不只是“公共場(chǎng)所”。3） 目標(biāo)客源由于本案的別墅類(lèi)住宅物業(yè)客源層次較高，預(yù)測(cè)目標(biāo)客源如下：● 港、臺(tái)人士 25％● 外籍華商 10％● 海外歸國(guó)人士 10％● 國(guó)內(nèi)私企業(yè)主 30％● 上海本地人士 20％● 其它 5％別墅類(lèi)客源有別于公寓類(lèi)客源，他們大多位于社會(huì)的上層建筑，從東郊版塊別墅類(lèi)住宅的實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，同時(shí)參照本案的實(shí)際地理位置與產(chǎn)品特性，本案的別墅類(lèi)住宅客源將以外地（港臺(tái)、外地、海外）為主，而本地為輔，而在本地客源中，又以私營(yíng)企業(yè)主、證券金融行業(yè)人士為主。他們的年齡偏大，社會(huì)地位高，對(duì)物業(yè)所在的區(qū)位、未來(lái)發(fā)展、交通、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境等甚為關(guān)注。目前這一類(lèi)客源的數(shù)量正在逐漸增多，隨著住宅市場(chǎng)內(nèi)外銷(xiāo)并軌，中國(guó)價(jià)與WTO、北京申奧成功等外部宏觀有利因素的支持，加之房地產(chǎn)行業(yè)的自身快速發(fā)展以及其逐步增加的潛在投資價(jià)值，別墅類(lèi)物業(yè)對(duì)這一層客源是有相當(dāng)?shù)奈Φ摹?） 價(jià)格建議單價(jià)建議：65007000元/M2 （容積率：）受東郊別墅板塊市場(chǎng)的輻射，本項(xiàng)目的獨(dú)立別墅規(guī)劃有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目升值潛力根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)的高低會(huì)有較大空間的起伏。但也應(yīng)該清醒地看到，宏觀面的不確定性以及市場(chǎng)供求的不平衡，使得本項(xiàng)目獨(dú)立別墅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)有明確的抗風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，區(qū)域面貌的現(xiàn)狀值得本項(xiàng)目在產(chǎn)品總價(jià)上進(jìn)行有效的控制。注：以上價(jià)格建議未經(jīng)詳細(xì)的成本測(cè)算5） 產(chǎn)品配比建議面積配比主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)）戶(hù)型比列280300 189—202萬(wàn)35%330350222—236萬(wàn)45%350380 236256萬(wàn)20%根據(jù)市場(chǎng)對(duì)獨(dú)立別墅的需求狀況來(lái)看，300平米左右的范圍是需求最為集中的面積段，200萬(wàn)左右的產(chǎn)品總價(jià)也是保證別墅產(chǎn)品品質(zhì)及市場(chǎng)需求峰值間的臨界點(diǎn)；需要指出的是，別墅類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品的總價(jià)在200萬(wàn)左右時(shí)，價(jià)格的顯性因素相對(duì)較小，而對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)，將是真正加快產(chǎn)品去化的關(guān)鍵因素。45