【導讀】質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。2020年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值。億元，比上年增長%，高于全國個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%，增幅比。上年提高個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到%，比上年提高個百分點。3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。2020年，上海商品房供應，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎上恢復高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。

　　

【正文】 ：本案對面是 3600 畝超大型生態(tài)林（青青旅游世界），別墅處在生態(tài)城中 水景：小區(qū)邊上的“通波塘”自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到戶戶有水 純獨棟：完全純獨立別墅締造高尚別墅之城 美墅之城：總規(guī)模達 1500 畝，一期就達 304 畝，規(guī)模宏大的美墅城邦 二、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 針對同類型的別墅物業(yè) —— 水景、生態(tài)，沒有明顯的 區(qū)域特征。 代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢 —— 真正的戶戶有水。 （ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新 —— 亞熱帶風情。 （ 3）板塊發(fā)展前景與別墅特區(qū)概念。 卓越?jīng)Q策共享資源 歡迎進入中國房地產(chǎn)商網(wǎng) 22 高效執(zhí)行方案示范 中 國 第一 套地 產(chǎn) 企業(yè) 核心 團 隊執(zhí) 行力 掌控 體系 營銷力 研發(fā)力 工程力 行政力 品牌力 針對同總價的別墅物業(yè) —— 高檔別墅區(qū)定位，單價在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。 代表樓盤：云頂別墅、淺水灣花園、綠洲比華利等 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的亞熱帶風情別墅空間為概念，從發(fā)展前景、物業(yè)檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新、整體規(guī)模等方面全面領袖。 【第九章 營銷概念構想】 思考方向一： （主推） 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 一個別墅社區(qū)的 營造無外乎兩點：“山”與“水” 從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點 也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點 因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新 同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 （一）概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點 —— 獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念 —— 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念 現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水 岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng) 卓越?jīng)Q策共享資源 歡迎進入中國房地產(chǎn)商網(wǎng) 23 高效執(zhí)行方案示范 中 國 第一 套地 產(chǎn) 企業(yè) 核心 團 隊執(zhí) 行力 掌控 體系 營銷力 研發(fā)力 工程力 行政力 品牌力 新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。 從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來講，從猛烈到潺潺細語…… 水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考： 從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等； 從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念 “橋居時代”的獨特創(chuàng)新 （橋 — 橋居 — 橋生活） 我們希望通過談“橋”來說“水” 以“橋居時代”轉(zhuǎn) 化“島居”“親水”等概念 倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領別墅生活新潮流 橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。 古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋…… 橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念， 卓越?jīng)Q策共享資源 歡迎進入中國房地產(chǎn)商網(wǎng) 24 高效執(zhí)行方案示范 中 國 第一 套地 產(chǎn) 企業(yè) 核心 團 隊執(zhí) 行力 掌控 體系 營銷力 研發(fā)力 工程力 行政力 品牌力 更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。從多樣的橋的設計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個真正的“橋居時代”從這里升騰！ 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” “水化率”的新概念 避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率” 強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙 以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史 在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。 “水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。 在提高“水化率”的基礎之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ （二）項目命名構想： 在思考方向一上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 水印廊橋 Watermark Bridge 參考案名： 水印長島 水印長堤 水印長橋 碧水華庭 冠華 流水別墅 冠華 水云別墅 水榭麗舍 依林水都 /綠郡水榭 水中央 卓越?jīng)Q策共享資源 歡迎進入中國房地產(chǎn)商網(wǎng) 25 高效執(zhí)行方案示范 中 國 第一 套地 產(chǎn) 企業(yè) 核心 團 隊執(zhí) 行力 掌控 體系 營銷力 研發(fā)力 工程力 行政力 品牌力 （三）營銷概念傳播： 廣告總精神： 橋居時代，水景別墅 —— 推廣主口號： 水印廊橋，締造 GRAND VILLA 的顛峰時代 （四）產(chǎn)品設計的思考 對環(huán)境的思考： 依托于我們的“水景概念”為中心，結合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。 以水造景，以橋串景 水概念在環(huán)境中的落實： 水是本案可以塑造的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。 橋概念在產(chǎn)品中的落實： 圍繞水主題而深化水主題。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和 橋文化。 主題橋建議： 歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋 卓越?jīng)Q策共享資源 歡迎進入中國房地產(chǎn)商網(wǎng) 26 高效執(zhí)行方案示范 中 國 第一 套地 產(chǎn) 企業(yè) 核心 團 隊執(zhí) 行力 掌控 體系 營銷力 研發(fā)力 工程力 行政力 品牌力 （周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）…… 橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化： 在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設計重視的遠不應只是其基本功能，應盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦 予橋以雕塑感。每座橋用簡單的設計最清晰地表述其材料、結構和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。 對建筑的思考： 水景別墅的組團： 以水景環(huán)境構筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團： 尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。 （ 2）日式水系組團： 以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上應用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。 （ 3）西式水系組團： “室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸 —— 比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴