【正文】 315號(hào)占地面積：525畝 （30萬(wàn)㎡）建筑面積：㎡共分三期開(kāi)發(fā)。容積率：綠化率：75%建筑類型：全部獨(dú)棟開(kāi)發(fā)商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司戶型：260420㎡價(jià)格：均價(jià)9000元/㎡b)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)252。 位于泗陳公路、方泗公路交接處，北臨三一八國(guó)道（滬青平公路），東近滬松公路，未來(lái)還有軌道交通R4線。四條道路呈樹(shù)形伸展出去，交通便利。252。 建筑較具特色，云頂別墅運(yùn)用了園弧、幾何線、大開(kāi)面明窗與精密窗框的結(jié)合，構(gòu)成了藝術(shù)的、獨(dú)具功能的、實(shí)用的建筑。270度弧形玻璃墻體，全方位采光，現(xiàn)代時(shí)尚。252。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用了“山水”的概念，利用原有水系加以改造，借鑒江南丘陵地帶地貌特征，利用人工推土營(yíng)造出一個(gè)個(gè)互為聯(lián)系的微型丘陵。252。 房型多樣，選擇余地較大。劣勢(shì)252。 貼近泗陳公路的區(qū)域噪音較大，一些房源仍未去化。借鑒252。 該項(xiàng)目在小區(qū)布局上呈組團(tuán)散點(diǎn)式布置，動(dòng)線流暢，易與人與人、人與自然的交流，入口處做了比較大氣的開(kāi)放廣場(chǎng)。252。 會(huì)所設(shè)置將物業(yè)管理、商務(wù)服務(wù)、會(huì)客交際等主要功能融為一提，值得本項(xiàng)目借鑒。次會(huì)所實(shí)行會(huì)員制，在小區(qū)中央小島上，是業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間。三、洞涇區(qū)域的市場(chǎng)特征洞涇的規(guī)劃特征洞涇地理位置上位于泗涇鎮(zhèn)的南部，松江區(qū)的北部，松江大學(xué)城的東北部，佘山鎮(zhèn)的東部，閔行莘莊鎮(zhèn)的西部。，總?cè)丝?4000余人，土地27000畝。洞涇鎮(zhèn)擁有十分便利的交通條件，距滬杭甬高速公路僅3公里，距上海市中心29公里，距佘山國(guó)家旅游度假區(qū)5公里，驅(qū)車(chē)只需20分鐘便可抵達(dá)上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，滬松國(guó)道線橫貫全鎮(zhèn)南北，公路四通八達(dá)。目前洞涇鎮(zhèn)尚未有很明確的規(guī)劃出臺(tái)，區(qū)域整體仍停留在比較落后的村鎮(zhèn)狀態(tài)。但從未來(lái)看，滬松公路沿線必將跟隨九亭及泗涇的發(fā)展逐步形成別墅區(qū)，隨后向周邊地帶擴(kuò)展。別墅在洞涇的發(fā)展概述滬松公路沿線與護(hù)杭高速公路沿線成為洞涇兩大熱點(diǎn)洞涇鎮(zhèn)與九亭、泗涇兩鎮(zhèn)被一條滬松公路串起，房地產(chǎn)的發(fā)展上也有承襲兩鎮(zhèn)的特點(diǎn)。泗涇作為九亭的延伸區(qū)，洞涇別墅的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭目前尚未形成。但未來(lái)隨著泗涇別墅市場(chǎng)的成熟與繁榮必將向周邊洞涇發(fā)展，這種線性的延伸與聯(lián)動(dòng)效應(yīng)將在23年之間顯現(xiàn)。 此外洞涇的南部區(qū)域由于靠近滬杭高速公路，貼近松江區(qū)及松江大學(xué)城，發(fā)展也比較看好。由滬松公路導(dǎo)入圖：市中心→漕寶路下隧道往松江方向→七寶→九亭→泗涇→洞涇別墅樓盤(pán)的發(fā)展特點(diǎn)開(kāi)發(fā)水平不高，別墅項(xiàng)目少，高品質(zhì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。目前的洞涇房地產(chǎn)市場(chǎng)仍停留在比較原始的狀態(tài)，主要開(kāi)發(fā)以小高層、多層住宅為主。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的鎮(zhèn)別墅區(qū)（如下圖）無(wú)小區(qū)規(guī)劃，且各類方面配套都比較欠缺，以滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，尚不具備無(wú)法吸引由滬松公路導(dǎo)入人群的可能。近幾年隨著九亭板塊的延伸，泗涇別墅區(qū)域得到了很好的發(fā)展，泗涇形成新興的別墅板塊之后，洞涇區(qū)域作為泗涇廣闊的后方腹地，也有了別墅小區(qū)的開(kāi)發(fā)，但數(shù)量極少，且不成規(guī)模，無(wú)法形成市場(chǎng)效應(yīng)。別墅樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法與特征營(yíng)銷(xiāo)手法單一，不講究樓盤(pán)包裝宣傳目前洞涇市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手法單一，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商海欣建設(shè)發(fā)展有限公司為海欣集團(tuán)下屬，曾開(kāi)發(fā)過(guò)海欣城、新世紀(jì)家園等小高層項(xiàng)目，但由于缺乏別墅開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)又沒(méi)聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)，且銷(xiāo)售員為當(dāng)?shù)厝怂刭|(zhì)較差。海欣別墅年初面市后凡響平淡，89套別墅銷(xiāo)售了三分之二，總體上未能對(duì)及市場(chǎng)需求的把握。海欣別墅已是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中品質(zhì)最高檔的別墅項(xiàng)目，以現(xiàn)房上市銷(xiāo)售，然而其無(wú)論從產(chǎn)品塑造與營(yíng)銷(xiāo)手法上都與泗涇的別墅區(qū)有著顯著的差距。主要營(yíng)銷(xiāo)手法為以突出小區(qū)內(nèi)部環(huán)境加區(qū)位宣傳，在小區(qū)景觀上塑造一些小的亮點(diǎn)，水景結(jié)合推廣名“荷塘月色”。住宅消費(fèi)者分析由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近。因此其客源構(gòu)成比較多樣。市區(qū)、松江區(qū)及本地富裕階層均占一定比例?！鲆徊糠謥?lái)自松江及遠(yuǎn)郊園區(qū)企業(yè)的總經(jīng)理級(jí)的人士，他們會(huì)根據(jù)自己工作的區(qū)域來(lái)選擇適合的居住范圍，重視居住環(huán)境，以樓盤(pán)品質(zhì)來(lái)體現(xiàn)身份。這部分人群約占40%。■一部分來(lái)自外來(lái)的富裕的經(jīng)商人群，他們希望有品質(zhì)較好、交通較便利（如滬杭高速、滬松公路沿線）的居所，對(duì)于區(qū)域居住印象的相對(duì)不強(qiáng)，或是個(gè)性不喜張揚(yáng)又希望居住在環(huán)境較好的小區(qū)，因此選擇在此買(mǎi)房。這部分人群約占30%?！隽硪徊糠秩藖?lái)自市區(qū)的高收入階層，希望選擇交通可達(dá)性較高，價(jià)位又偏低的別墅區(qū)域，因此橫向比較洞涇鎮(zhèn)的別墅價(jià)位是偏低的，又比較重視小區(qū)環(huán)境，希望是舒適、個(gè)性鮮明的，因此愿意在此買(mǎi)房，約占30%。重點(diǎn)樓盤(pán)分析荷塘月色海欣別墅由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近，是目前洞涇最高檔的別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目力圖吸引本區(qū)域外的客源，在該區(qū)域一定程度上做到了突破性。海欣別墅a)基本資料地址：松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長(zhǎng)興路99弄占地面積：200畝 建筑面積：34600萬(wàn)㎡容積率：綠化率：60%建筑類型：全部獨(dú)棟開(kāi)發(fā)商：海欣建設(shè)發(fā)展有限公司戶型：268595㎡價(jià)格：起價(jià)8000元/㎡，最高價(jià)9000元/㎡，均價(jià)8500元/㎡b)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)252。 房型種類多，選擇比較豐富252。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通便利252。 景觀塑造結(jié)合水景有一定特色，引入活水。252。 開(kāi)發(fā)商比較有實(shí)力。252。 低價(jià)優(yōu)勢(shì)。252。 周邊尚無(wú)高檔居住區(qū)的整體氛圍形成。252。 別墅外立面比較一般，缺乏新意。252。 小區(qū)不大，空間上的局限，缺乏高檔會(huì)所等配套設(shè)施。借鑒252。 該項(xiàng)目與本項(xiàng)目區(qū)位上比較靠近，注重突出了交通資源與當(dāng)?shù)厮到Y(jié)合的特色來(lái)塑造樓盤(pán)，塑造亮點(diǎn)。四、項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀分析■ 交通體系項(xiàng)目周邊交通方便，有滬松公路與滬杭高速兩大主要交通樞紐。一為滬松公路可從漕寶路通往市區(qū)。此外還可至松江新橋上滬杭高速匝道口也不遠(yuǎn)，來(lái)往市中心（距上海市中心29公里）及周邊各區(qū)域都均十分便捷迅速。另往西上外青松公路可至佘山風(fēng)景區(qū)也很方便，僅5公里。■ 區(qū)內(nèi)交通洞涇鎮(zhèn)在經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，主要道路路面寬闊整潔，行車(chē)方便。北側(cè)：滬松公路靠近本項(xiàng)目北側(cè)，是市區(qū)入七寶、九亭、泗涇、洞涇的主要干道。南側(cè)：磚莘公路本項(xiàng)目南側(cè)的磚莘公路為東西向，四車(chē)道可開(kāi)往九新公路、高鼓公路和雙施路。 東側(cè)：高鼓公路位于項(xiàng)目東側(cè)，南北向4車(chē)道，路面整潔，路況較好?？赏ㄍ鶞晒枫魶芪鱾?cè)：張涇路 張涇路是由洞涇鎮(zhèn)通往泗涇鎮(zhèn)的一條南北向小路（2車(chē)道），位于本項(xiàng)目西側(cè)，可由磚莘公路通往滬松公路。由于兩側(cè)為農(nóng)田與鎮(zhèn)居民房，所以路面尚不是十分平整?！?配套預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成后外部配套在一定時(shí)間內(nèi)能仍要依靠七寶及市中心的一些賣(mài)場(chǎng)與商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。表：洞涇及周遍配套設(shè)施列表商業(yè)娛樂(lè)醫(yī)療教育洞涇磚橋批發(fā)市場(chǎng) /洞涇鎮(zhèn)醫(yī)院洞涇學(xué)校、洞涇幼兒園泗涇江川路商業(yè)街，張涇商業(yè)街 泗涇電影院，泗涇春水浴場(chǎng)，圣路易士酒店泗涇醫(yī)院泗涇小學(xué)、泗涇中學(xué)、松江第四中學(xué)九亭九亭大街九亭廣場(chǎng)，體育中心，游泳池九亭醫(yī)院九亭外國(guó)語(yǔ)中學(xué)七寶樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)，龍城賣(mài)場(chǎng)，山姆士賣(mài)場(chǎng)，沃爾瑪（在建），七寶老街諾寶中心（中高檔娛樂(lè)），體育公園，熱帶風(fēng)暴，銀七星滑雪場(chǎng)七寶醫(yī)院七寶中學(xué)，七寶小學(xué)，七寶中心幼兒園松江新城規(guī)劃中蘭橋生活廣場(chǎng)，開(kāi)元生活廣場(chǎng)柯芬園新天地休閑娛樂(lè)城市一醫(yī)院，松江醫(yī)院大學(xué)城洞涇配套設(shè)施仍停留在比較簡(jiǎn)單、落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套上。泗涇配套設(shè)施略為成熟，但但仍無(wú)法滿足別墅區(qū)客源的需求。一定時(shí)間內(nèi)能仍要依靠七寶及市中心的一些賣(mài)場(chǎng)與商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。由于目前地塊所處的洞涇鎮(zhèn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未全面展開(kāi)，居住也以當(dāng)?shù)厝藶橹?，附近集中了磚橋貿(mào)易批發(fā)市場(chǎng)等集市，雖然也有中歐國(guó)際集團(tuán)等大型園區(qū)，但總體配套設(shè)施的印象仍停留在比較簡(jiǎn)單、落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套上，如長(zhǎng)興路有一些沿街底商，無(wú)法滿足新建住宅小區(qū)以及更高檔的別墅區(qū)的客源消費(fèi)需求。地塊北部距泗涇鎮(zhèn)不遠(yuǎn)，泗涇鎮(zhèn)由于開(kāi)發(fā)相對(duì)洞涇早，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及居住小區(qū)比較成氣候，因此配套漸漸逐步跟上，目前處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活配套與新型居住區(qū)配套混雜的局面。一些農(nóng)工商超市已落成，但仍無(wú)法滿足別墅區(qū)客源的需求。因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成后外部配套在一定時(shí)間內(nèi)能仍要依靠七寶、莘莊及市中心的一些賣(mài)場(chǎng)與商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施?！?居住環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)洞涇大環(huán)境：高檔居住區(qū)氛圍尚未形成，但從具備的環(huán)境條件來(lái)看，未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿?。由于洞涇?zhèn)上別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較少，尚未形成板塊效應(yīng)。整體上是比較原始的郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境。周邊環(huán)境自然資源豐富，尤其是水系眾多，空氣質(zhì)量清新，交通路況也十分良好，適合發(fā)展別墅類型的物業(yè)。但周遍配套設(shè)施相應(yīng)的跟上以及與其他高檔別墅區(qū)的形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)仍需要一定的時(shí)間?？傮w而言，項(xiàng)目所處環(huán)境在未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目周邊小環(huán)境：有小的不利因素存在，但對(duì)項(xiàng)目塑造影響不大。地塊周邊環(huán)境來(lái)看存在小的不利因素，地塊周邊有些小型的化工廠如上海億邦化工有限公司，且地塊北部沿張涇路往北有一所女子監(jiān)獄與少教所，此外仍有一批鎮(zhèn)自建別墅住宅，建筑密度較高，且外立面設(shè)計(jì)缺乏美觀。但總體來(lái)說(shuō)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)條件 本地塊目前是洞涇的村落狀態(tài)。地勢(shì)較為平坦，有兩條縱向水系，兩條橫向水系相互貫通，水質(zhì)尚可，污染不大。目前地塊上有部分散亂的農(nóng)田，有部分農(nóng)民用房及小型廠房。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需對(duì)目前地塊上的農(nóng)村自建房與小型廠房建筑進(jìn)行動(dòng)遷，對(duì)目前農(nóng)田進(jìn)行平整，對(duì)目前的水系進(jìn)行治理，以便達(dá)到塑造成別墅小區(qū)景觀的效果。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析對(duì)本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時(shí)期的特殊性，本報(bào)告從內(nèi)、外兩類四個(gè)切入點(diǎn)分別論述（見(jiàn)下表）。表 優(yōu)勢(shì)（S）216。 位于滬松公路沿線，距滬杭高速公路也不遠(yuǎn)，交通優(yōu)勢(shì)顯著。至市區(qū)各地及佘山景區(qū)均十分方便。216。 地塊有一定水系資源可利用。216。 本項(xiàng)目較靠近泗涇鎮(zhèn)，可依托一些鎮(zhèn)上配套設(shè)施。216。 項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，控制總價(jià)在周邊地區(qū)偏低，面向更大范圍的別墅需求群體。劣勢(shì)（W）216。 地塊周邊有小型工廠，女子監(jiān)獄，少教所，另有一些鎮(zhèn)建別墅品質(zhì)較低，對(duì)項(xiàng)目檔次塑造有一定小的影響。216。 洞涇別墅區(qū)氛圍尚未形成，作為先期入市的別墅項(xiàng)目，對(duì)區(qū)域概念樹(shù)立及品質(zhì)突破均要花一定的力度。機(jī)會(huì)（O）216。 受泗涇別墅板塊的發(fā)展帶動(dòng)，項(xiàng)目未來(lái)所處區(qū)域?qū)⒂幸欢ǖ陌l(fā)展契機(jī)。216。 洞涇地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于初期階段，未來(lái)周邊地塊啟動(dòng)也將形成板塊聯(lián)動(dòng)。威脅（T）216。 松江其他成熟的別墅板塊可能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)與客戶分流。1）本項(xiàng)目在位置、交通等方面都存在一定的優(yōu)勢(shì)，但由于周邊地塊尚未啟動(dòng)，板塊效應(yīng)未顯，本項(xiàng)目如能把握先機(jī)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及品質(zhì)方面突破，銷(xiāo)售去化會(huì)更理想。2）本項(xiàng)目雖地屬洞涇，但所在區(qū)位在泗涇與洞涇交接處，泗涇鎮(zhèn)無(wú)論從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成發(fā)還是整體居住印象方面均要成熟。因此建議本項(xiàng)目作為泗涇板塊的延伸，把握與泗涇別墅板塊之間微妙的聯(lián)系來(lái)塑造產(chǎn)品，可使本項(xiàng)目面市達(dá)到更好銷(xiāo)售效果。