【正文】 中供應(yīng)地—東郊別墅區(qū)中仍有大量可供開發(fā)用地，故存在不確定的競爭因素。l 本案實際屬于張江地區(qū)，而并非傳統(tǒng)意義上的東郊版塊，區(qū)位概念較龍陽路以北的東郊地區(qū)遜色，產(chǎn)品走高價路線將難以得到有效支撐。另一方面，目前的聯(lián)體別墅住宅市場也呈現(xiàn)出了供大于求的局面，這在閔行、松江等別墅物業(yè)集中地區(qū)尤為突出。從1997年開始至今，統(tǒng)計約有160萬平米的別墅住宅上市銷售，目前已有110萬平米被市場消費化，％。n 區(qū)域市場的別墅供應(yīng)量處于快速增長階段，其中尤以獨立別墅的市場供應(yīng)量最為集中，換而言之，這一形態(tài)的市場競爭將最為激烈。從各樓盤中具體產(chǎn)品的供應(yīng)情況來看，目前多數(shù)樓盤的主力產(chǎn)品形態(tài)均為獨立別墅，占區(qū)域總量的8成，由于獨立別墅開發(fā)量的迅速增加，原有歐美與港臺客源已無法滿足日益增長的別墅供應(yīng)量，為爭奪更為廣泛的別墅客源，獨立別墅的面積已由原先的500－600平米為主轉(zhuǎn)為300－400平米為主，其目的是為了迎合更多量的國內(nèi)客源。從城市發(fā)展角度來看，虹橋地區(qū)仍為新興地帶，別墅客源對該地區(qū)的依賴度并不太強，故虹橋地區(qū)及滬青平公路附近的獨立別墅物業(yè)將面臨需求增長慢，價格漲幅疲軟為主的市場走勢。l 滬青平沿線區(qū)域此區(qū)域內(nèi)獨立別墅物業(yè)多為90年代中后期開發(fā)，隨著滬青平公路的改拓建，道路等級的提升，掀起了一股別墅建造熱。但從未來趨勢來看，隨著大量新盤的加入、已有樓盤的后期開發(fā)，市場將逐現(xiàn)現(xiàn)供過于求的局面，樓盤競爭激烈程度不言而喻。建成后小區(qū)總建面4萬平米，其中1萬平米為辦公樓，3萬平米為公寓住宅，1萬平米辦公樓將成為張江園區(qū)開發(fā)公司總部，而3萬平米公寓住宅則主要針對園區(qū)內(nèi)工作人士。結(jié)論從2000年下半年新盤的預(yù)售情況來看，銷售紅火的樓盤，其價位多集中在20004000元/平米，較偏向于中低價位，其中銷售量連續(xù)幾個月排名浦東第一的聯(lián)洋花園成交價僅3900元/平米左右；其余銷售業(yè)績不錯的錦繡天第花園、申立苑、鵬欣綠苑、金澤苑和綠川新苑等樓盤，其成交均價分別為4100、3800、3000、2400、2200元/平米?；仡櫦?zhèn)內(nèi)部道路多為老街，車行不便，等待改造。同樣周邊在建和未建的項目的施工會在一定時期內(nèi)帶來噪音。浦東張江項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報告目錄一、 環(huán)境評估1． 項目概況2． 周邊景觀3． 環(huán)境、污染4． 市政配套5． 張江園區(qū)介紹6． 優(yōu)劣勢評估二、 市場評估1． 浦東房地產(chǎn)市場總體回顧與展望2． 區(qū)域公寓住宅市場分析3． 獨立別墅住宅市場分析4． 聯(lián)體別墅住宅市場分析5． 相關(guān)競爭市場分析6． 優(yōu)劣勢評估三、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1． 項目規(guī)劃的核心問題————物業(yè)形態(tài)的選擇2． 公寓類產(chǎn)品規(guī)劃建議3． 聯(lián)體別墅類產(chǎn)品規(guī)劃建議一、環(huán)境評估項目概況1） 地理位置基地位于浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)張江集鎮(zhèn)內(nèi)，四周道路分別為丹桂路（北）、翠柳路（南）、張江路（西）、廣蘭路（東），總占地約300畝。建議本案應(yīng)安裝雙層中空玻璃作一定的隔音處理。目前區(qū)域道路系統(tǒng)規(guī)劃詳見規(guī)控書。根據(jù)浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，浦東2000年共有69個新盤上市，除中銀大廈和新建設(shè)大廈兩幢辦公樓之外，67個住宅項目的規(guī)劃供應(yīng)量達417萬平方米，居各區(qū)之首。可見，中低價格和產(chǎn)品有特色是支撐浦東樓市興旺的關(guān)鍵所在，這一趨勢仍將持續(xù)較長一段時間。2000年浦東在地鐵2號線、世紀(jì)大道等大批市政工程相繼竣工以及取消過江費等利好消息的帶動下，住宅類物業(yè)的供銷在上海市名列前茅，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面高速發(fā)展的態(tài)勢。住宅用地2：位于園區(qū)中部，張江集鎮(zhèn)西側(cè)，是在原規(guī)劃生活區(qū)張江新城被取消后，園區(qū)內(nèi)的重新規(guī)劃的大面積生活區(qū)。獨立別墅住宅市場分析1） 上海獨立別墅市場概述改革開放以來，上海的獨立別墅市場共經(jīng)歷了兩輪開發(fā)熱潮。比較有代表的個案有海天別墅，上海威尼斯，國際華城、西郊華城等，由于地價成本低廉，這些別墅售價遠低于市區(qū)同類物業(yè)，并普遍采取租售并舉的方式，目前價格范圍基本在4000－10000元之間，其中部分個案因開發(fā)時段較早，借助994年經(jīng)濟高熱的宏觀大勢，市場需求旺勢，去化了大部分房源，如上海威尼斯。而浦東新區(qū)，特別是浦東國際機場沿線區(qū)域，將是獨立別墅市場發(fā)展的亮點，隨著張江、金橋開發(fā)區(qū)的日益成熟以及市場建設(shè)配套完善，浦東經(jīng)濟要素的不斷聚集，以及有效客源段內(nèi)人口的不斷導(dǎo)入，將為浦東地區(qū)高檔獨立別墅帶來持續(xù)的購買力和購買需求。同樣，近階段區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)開發(fā)也出現(xiàn)了一批雙拼式或疊加式的聯(lián)體別墅，甚至還有公寓住宅，只是限于容積率的控制，開發(fā)量僅占2－3成。n 隨著客源重心的轉(zhuǎn)移，面積相對較?。?00平米左右）的獨立別墅及部分高品質(zhì)聯(lián)體別墅已成為區(qū)域市場中去化速度最快的產(chǎn)品。從浦東地區(qū)來看99年9月開盤的陽光歐洲城和99年10月開盤的康橋半島花園共推出了24萬平米別墅住宅，目前一年左右的時間已去化了近20萬平米，％，這一銷售率明顯高于全市平均水平。但就浦東地區(qū)而言，由于市場供應(yīng)量相對浦西有所減少，市場總銷售率明顯高于全市平均水平，這就為本基地開發(fā)此類物業(yè)提供了良好的市場環(huán)境，同時也證明目前正是聯(lián)體別墅住宅入市的最佳時機。l 別墅物業(yè)開發(fā)周期相對較長，受市場宏觀影響的程度也較大，與一般住宅物業(yè)的開發(fā)相比風(fēng)險較大。l 聯(lián)體別墅雖作為別墅類物業(yè)產(chǎn)品，但利潤可升值空間較為有限，對總價上限仍有一定要求，不利于項目價格的拔高。獨立別墅類產(chǎn)品規(guī)劃建議1） 項目主題在別墅的居住屬性是第一性的，但不是唯一性的；在提倡環(huán)保、綠色的今天，最難得的是一派未經(jīng)工業(yè)文明洗禮的天然；本項目所具有的土生土長的純天然水系、河道港汊，以及周邊鄉(xiāng)村，古樸的風(fēng)貌，將是體現(xiàn)居住以外屬性（產(chǎn)品附加值）的最大支撐，對太陽、植物、水、空氣的體驗，使建筑成為融合技術(shù)及自然的完美藝術(shù)，也是其有區(qū)別于傳統(tǒng)別墅概念的最大標(biāo)志。注：以上價格建議未經(jīng)詳細的成本測算5） 產(chǎn)品配比建議面積配比主力面積（㎡）主力總價（萬）戶型比列280300 189—202萬35%330350222—236萬45%350380 236256萬20%根據(jù)市場對獨立別墅的需求狀況來看，300平米左右的范圍是需求最為集中的面積段，200萬左右的產(chǎn)品總價也是保證別墅產(chǎn)品品質(zhì)及市場需求峰值間的臨界點；需要指出的是，別墅類物業(yè)產(chǎn)品的總價在200萬左右時，價格的顯性因素相對較小，而對產(chǎn)品品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)，將是真正加快產(chǎn)品去化的關(guān)鍵因素。別墅宛若原生，這正是人類對自然的尊重與保護。l 公寓類產(chǎn)品由于現(xiàn)行預(yù)售制度將導(dǎo)致資金回籠速度相對較慢。l 充分利用基地容積率，總銷金額、利潤最大化。以較低的價位入市，突出地段上臨近東郊，同時引入張江版塊概念，突出其未來升值潛力。戶型：聯(lián)體別墅住宅戶型一般有三房二廳二衛(wèi)、三房二廳三衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi)、四房三廳三衛(wèi)等，以這些基本戶型為基礎(chǔ)，還包括地下室、露臺、工人房、花園、底層車庫等特殊配置，從而產(chǎn)生不同的戶型，由于各戶型都可能出現(xiàn)在某個面積段中。n 產(chǎn)品特色的營造及產(chǎn)品品質(zhì)的挖掘成為各個別墅樓盤間相互競爭的重要手段之一。除這兩個樓盤外，碧云別墅在別墅租賃市場也取得了良好的業(yè)績，所有70棟全裝修“本制結(jié)構(gòu)”別墅出租率達100％，最新面市的云間但從近期的客源變化情況來看，幾個新案已逐漸將目標(biāo)客源瞄準(zhǔn)了國內(nèi)的高收入群體，如海外歸國人士、私營業(yè)主、證券金融從業(yè)人員等。結(jié)論：該區(qū)域獨立別墅多由內(nèi)資發(fā)展商開發(fā)，規(guī)劃及房型景觀無絕對特點，主要賣點均倚靠道路系統(tǒng)，尚嫌單薄。虹橋西郊地區(qū)成為了當(dāng)時的開發(fā)熱點。結(jié)論：園區(qū)內(nèi)住宅用地大量用于開發(fā)公寓住宅，這對本基地未來規(guī)劃形成一定限制。開發(fā)的熱點區(qū)域也由點—線—面全面鋪開。目前，浦東的銷售平均面積為95平米/套左右，預(yù)售的平均面積在106平米/套左右，在2001年里消費者對面積的需求略有提高趨勢，且購買期房進行改善型消費意圖更為明顯。銷售勢頭的良好，同樣反映到空置房面積的縮減上。園區(qū)位于內(nèi)環(huán)線東北角，北鄰湯臣高爾夫球場，西靠中央公園和國際展覽中心，南依川楊河自然景觀，西至外環(huán)線高架。同時外來人口較多，當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕刭|(zhì)偏低，仍會有一定的治安問題。目前香楠路兩側(cè)建有香楠新村二十余幢多層住宅，小區(qū)規(guī)模仍在不斷擴大。但本案周邊有一定量的在建與待建的工地，近幾年內(nèi)將會受到施工所帶來的塵土的污染。但張江路兩側(cè)景觀不佳，直接影響本基地環(huán)境感覺。優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：l 地快原為農(nóng)業(yè)用地，人口密度較小，無需大規(guī)模動遷當(dāng)?shù)鼐用瘢业匦畏秸?，易于?guī)劃開發(fā)；l 地位于內(nèi)外環(huán)線之間，區(qū)域內(nèi)車行條件良好，現(xiàn)有龍東大道、張江路、川北公路等交通主干道，與浦西、浦東各重要區(qū)域緊密相連；l 基地周邊公交線路豐富，加之地鐵2號線張江高科站已于2000年底通車，基地交通配套狀況尚可；l 集鎮(zhèn)和園區(qū)內(nèi)配套建設(shè)已列入規(guī)劃，區(qū)域配套狀況有望改善；l 市政府向張江開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)頒布“三免五減”優(yōu)惠政策，現(xiàn)已有大量跨國公司及中小型項目企業(yè)入駐園區(qū)，目前尚無大規(guī)模針對性住宅物業(yè)開發(fā)，大量有效客源待本基地項目挖掘利用；l 基地內(nèi)部現(xiàn)存的天然河流，可為景觀設(shè)計提供有力素材，從而形成賣點；劣勢：l 基地周邊的集鎮(zhèn)住宅、廠房、動遷房構(gòu)成基地外部景觀，這直接影響本基地規(guī)劃中的高檔別墅，使得產(chǎn)品形象、潛在價值難以得到有效的提升；l 張江路沿線為工廠聚集地，基地西側(cè)的制藥、制衣工廠，形成景觀和空氣污染。展望東郊——機場板塊已初見端倪，年內(nèi)有“云間——綠大地”、“東方花園別墅”、“東郊花園”、“湯臣豪園二期”等多個項目進入開發(fā)預(yù)售階段市郊結(jié)合地區(qū)的聯(lián)體別墅則將是市場追捧的“寵兒”，其中中檔價位的聯(lián)體別墅供應(yīng)量明顯不足，金橋地區(qū)的陽光歐洲城和南匯的康橋半島銷售的火爆情況正說明了市場上正存在著一大批潛在的聯(lián)體別墅客源。98年由馬來西來商人所購得，取名胡姬花園。● 客源分析客源分布：浦東本地居民（花木地區(qū)為主） 30－40％工作于陸家嘴中心商務(wù)區(qū)、金橋、張江開發(fā)區(qū)的人士 30－40％地鐵二號線延線浦西段工作人士 20－30％外地人士 10－20％客源職業(yè)：普通職員 5％－15％外企公司職員 20％－30％外企、內(nèi)企主管 20％－30％企業(yè)主、私營業(yè)主 20％