【正文】 目前這一類客源的數(shù)量正在逐漸增多，隨著住宅市場內(nèi)外銷并軌，中國價與WTO、北京申奧成功等外部宏觀有利因素的支持，加之房地產(chǎn)行業(yè)的自身快速發(fā)展以及其逐步增加的潛在投資價值，別墅類物業(yè)對這一層客源是有相當(dāng)?shù)奈Φ摹１镜貕K獨享豐富的天然水景資源與建筑相依相存，構(gòu)成了良好的生態(tài)居住項目，成為本地塊區(qū)別于其他競爭個案的獨特優(yōu)勢。如此，我們既確保了應(yīng)有的利潤，又可達(dá)到數(shù)碼城高科技規(guī)劃的成本要求。公寓類產(chǎn)品規(guī)劃建議1） 項目主題契合張將開發(fā)區(qū)，中國“硅谷”的科技形象及良好的國際知名度，通過將住宅產(chǎn)業(yè)與高科技產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，營造出浦東乃至全國首座科技住宅小區(qū)——未來生活城2） 項目規(guī)劃核心要素● 建材設(shè)備的高科技建材設(shè)備的功能體現(xiàn)不在是簡單意義上的遮鳳蔽雨，綠色、環(huán)保、節(jié)能是本案在選取建材設(shè)備時必須遵循的原則，我們要打造的不僅僅是讓業(yè)主滿意的住宅，同時也充分表現(xiàn)出了開發(fā)商對整個社會的高度責(zé)任感。l 地塊獲取成本相對較低，與園區(qū)及地鐵（二號線）沿線公寓項目相比，價格優(yōu)勢明顯。l 基地周邊香楠新村的存在，使區(qū)域品質(zhì)感有所降低，有悖于別墅類的產(chǎn)品形象。劣勢：l 區(qū)域市場別墅供應(yīng)量增勢迅猛，而別墅市場的目標(biāo)客源數(shù)量最為有限，市場需求極易飽和，現(xiàn)有的供求關(guān)系將難以維持。且總體去化情況良好。從置業(yè)次數(shù)來看，一次置業(yè)的客戶仍是聯(lián)體別墅住宅的主力客源，二次、多次置業(yè)的客源人數(shù)較公寓住宅略有增加。陽光歐洲城是本市唯一錯層設(shè)計的聯(lián)體別墅樓盤。從總價情況來看，單戶總價30－40萬的樓盤占7％，40－50萬的占59％，50－60萬的占29％，60萬以上僅占5％，40－60萬之間的聯(lián)體別墅住宅占了市場總量的近9成，總價上浦西、浦東兩地情況大致相同。從距市中心的位置來看，這一類樓盤大致分布在外環(huán)線沿線周邊區(qū)域，距市中心的距離一般在1525公里之間，本基地所處位置也處于這個范圍之中。綠大地，該樓盤在建材設(shè)備中采用了諸如地暖系統(tǒng)、中央式真空除塵系統(tǒng)等國際領(lǐng)先的設(shè)施，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。從各樓盤中具體產(chǎn)品去化情況來看，目前市場上獨立別墅去化最快的面積段在250－400平米之間，這主要是由于主力客源向國內(nèi)人士轉(zhuǎn)移的變化所導(dǎo)致的。進(jìn)入2001年，又將有兩個新樓盤入市，分別是為浦程房產(chǎn)開發(fā)的東郊花園及北蔡房產(chǎn)開發(fā)的東方花園別墅，后者正是林間別墅區(qū)內(nèi)第一個大型別墅樓盤，占地達(dá)30萬平米，這兩個項目均以獨立別墅為主要開發(fā)形態(tài)，也都進(jìn)入土地平整階段，預(yù)計今年年中即將面市。l 價格分析：由于市場反映良好以及客源面種類的多元化，區(qū)域內(nèi)別墅售價穩(wěn)中有升，湯臣高爾夫別墅四期盡管是毛坯房，價格也高達(dá)10000－13000元／m2，從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有別墅樓盤情況來看，價格范圍在8000－16000元／m2，“四大別墅”因入市早，規(guī)劃起點高，且已具備一定的規(guī)模效應(yīng)，售價略高于其它新進(jìn)樓盤。3） 獨立別墅市場展望作為物業(yè)形態(tài)頂級的獨立別墅物業(yè)，近幾年來隨著港臺等外資投資置業(yè)高峰的隱退，內(nèi)外銷別墅類物業(yè)價格的巨大回落，以“聯(lián)排別墅”為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅的出現(xiàn)所引致的市場沖擊，以及富裕階層的迅速龐大，已造成了客源和產(chǎn)品的新一輪變革。浦東的外銷獨立別墅項目主要集中在金橋開發(fā)區(qū)和張江高科技園區(qū)之間，原有的售價維持在1400－3000美元／m2，租價在6000－10000美元／月，此價位已逾越了虹橋區(qū)域的高層價格，為上海市場的價格峰值，由于是區(qū)域全新開發(fā)，因此在小區(qū)規(guī)劃、房型、建材標(biāo)準(zhǔn)等方面均為豪華配置。一方面其地段檔次直接支撐租賃市場的價格，再加上區(qū)域內(nèi)享有的豐富外籍客源，以及國際化的物業(yè)水準(zhǔn)，形成租賃市場的高度繁榮；另一方面，可售獨立別墅市場形成期短，而面對的市場需求卻急劇上揚，由于產(chǎn)品品質(zhì)未能及時跟進(jìn)，客源購買欲遭一定抑制，目前在售項目中，地段、品質(zhì)雙優(yōu)個案稀少，區(qū)位市場有效供給不足。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在獨立別墅市場整體向好的背后，有以下幾方面原因是支撐當(dāng)前市場繁榮的關(guān)鍵：l 市政建設(shè)的不斷完善，為獨立別墅的建設(shè)提供了相應(yīng)的配套基礎(chǔ)l 富裕階層消費進(jìn)一步啟動，獨立別墅市場客源日益豐富l 土地資源的不可再生性以及投資理念的擴(kuò)展，使得獨立別墅的投資價值進(jìn)一步凸現(xiàn)?！?客源分析客源分布：浦東本地居民（花木地區(qū)為主） 30－40％工作于陸家嘴中心商務(wù)區(qū)、金橋、張江開發(fā)區(qū)的人士 30－40％地鐵二號線延線浦西段工作人士 20－30％外地人士 10－20％客源職業(yè)：普通職員 5％－15％外企公司職員 20％－30％外企、內(nèi)企主管 20％－30％企業(yè)主、私營業(yè)主 20％－30％各類專業(yè)人士（公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等） 10%—20%其他 10％左右客源置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè) 50－60％二次置業(yè) 30－40％多次置業(yè) 10－20％置業(yè)行為：一次性付款 30－40％組合貸款 50－70％結(jié)論： 近年來，地鐵二號線沿線涌現(xiàn)出大量樓盤，聯(lián)洋社區(qū)住宅全面啟動，成為本市的又一房產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)。從中可以明顯看出，各物業(yè)依據(jù)位置的不同，銷售單價從龍陽路站至楊高路站呈逐漸增加的態(tài)勢；從總價情況來看，與單價情況大致相似。98年由馬來西來商人所購得，取名胡姬花園。近年來，張江當(dāng)?shù)亻_發(fā)商張江房產(chǎn)在古桐路、建中路建造了古桐新村（均價1900）、建中新村（均價1600）等商品房小區(qū)，這些小區(qū)檔次較香楠新村有所提高，但整體品質(zhì)仍屬中下水準(zhǔn)，過半空置。東郊——機(jī)場板塊已初見端倪，年內(nèi)有“云間——綠大地”、“東方花園別墅”、“東郊花園”、“湯臣豪園二期”等多個項目進(jìn)入開發(fā)預(yù)售階段市郊結(jié)合地區(qū)的聯(lián)體別墅則將是市場追捧的“寵兒”，其中中檔價位的聯(lián)體別墅供應(yīng)量明顯不足，金橋地區(qū)的陽光歐洲城和南匯的康橋半島銷售的火爆情況正說明了市場上正存在著一大批潛在的聯(lián)體別墅客源。4） 聯(lián)洋新社區(qū)成為住宅新熱點聯(lián)洋社區(qū)將成為上海最大的中高檔居住區(qū)，其新生態(tài)、新氛圍、新規(guī)劃將可與浦西的虹橋古北新區(qū)相媲美。展望公務(wù)員普加工資30%，在居民收入提高的大環(huán)境下，在消費品生產(chǎn)尚未有突破性的轉(zhuǎn)機(jī)的前提下，浦東新區(qū)的房地產(chǎn)市場將必然被看好；2） 政策對房地產(chǎn)業(yè)的傾斜，有效地刺激并激活市場全國性貨幣化房改政策的實施，實行低利率、實名儲蓄制及目前上海房產(chǎn)市場低契稅、按揭貸款的低首付及藍(lán)印戶口等一系列行之有效的購房政策的穩(wěn)定實施，明顯促進(jìn)了消費并擴(kuò)大了目標(biāo)市場；3） 受眾對浦東新區(qū)十年開發(fā)成果的認(rèn)同浦東開發(fā)十周年的成果效應(yīng)，使市內(nèi)外消費者從媒體宣傳和實地感受中充分了解了浦東的功能開發(fā)和形態(tài)開發(fā)成果，并在居住選擇上越來越認(rèn)同浦東，愿意在浦東安家；4） 浦東基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的完善為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供了良好的硬件條件近十年來政府部門為城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入了大量資金，已建成的兩座大橋、隧道、地鐵2號線、世紀(jì)大道、浦東國際機(jī)場以及規(guī)劃建設(shè)中的一橋三隧、明珠線2期工程、磁懸浮列車使得越江交通和區(qū)內(nèi)交通日趨便捷；5） 區(qū)域金融、文化、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)大環(huán)境日趨完善。優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：l 地快原為農(nóng)業(yè)用地，人口密度較小，無需大規(guī)模動遷當(dāng)?shù)鼐用?，且地形方正，易于?guī)劃開發(fā)；l 地位于內(nèi)外環(huán)線之間，區(qū)域內(nèi)車行條件良好，現(xiàn)有龍東大道、張江路、川北公路等交通主干道，與浦西、浦東各重要區(qū)域緊密相連；l 基地周邊公交線路豐富，加之地鐵2號線張江高科站已于2000年底通車，基地交通配套狀況尚可；l 集鎮(zhèn)和園區(qū)內(nèi)配套建設(shè)已列入規(guī)劃，區(qū)域配套狀況有望改善；l 市政府向張江開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)頒布“三免五減”優(yōu)惠政策，現(xiàn)已有大量跨國公司及中小型項目企業(yè)入駐園區(qū)，目前尚無大規(guī)模針對性住宅物業(yè)開發(fā)，大量有效客源待本基地項目挖掘利用；l 基地內(nèi)部現(xiàn)存的天然河流，可為景觀設(shè)計提供有力素材，從而形成賣點；劣勢：l 基地周邊的集鎮(zhèn)住宅、廠房、動遷房構(gòu)成基地外部景觀，這直接影響本基地規(guī)劃中的高檔別墅，使得產(chǎn)品形象、潛在價值難以得到有效的提升；l 張江路沿線為工廠聚集地，基地西側(cè)的制藥、制衣工廠，形成景觀和空氣污染。截至6月6日，經(jīng)上海工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，已經(jīng)有338戶企業(yè)在張江高科技園區(qū)落戶。但張江路兩側(cè)景觀不佳，直接影響本基地環(huán)境感覺。尤其是醫(yī)療配套，區(qū)域內(nèi)僅有一個小型衛(wèi)生院，當(dāng)?shù)鼐用袂筢t(yī)一般都坐車到北蔡鎮(zhèn)，購物、娛樂方面也是如此。但本案周邊有一定量的在建與待建的工地，近幾年內(nèi)將會受到施工所帶來的塵土的污染?；匾詵|：過規(guī)劃中的廣蘭路目前仍為大片農(nóng)田與農(nóng)舍，具有明顯的農(nóng)村風(fēng)貌。目前香楠路兩側(cè)建有香楠新村二十余幢多層住宅，小區(qū)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大。社區(qū)西側(cè)靠近張江路、車流量較大，汽車排放仍會帶來一定的廢氣污染。同時外來人口較多，當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕刭|(zhì)偏低，仍會有一定的治安問題。但班次、間隔時間較長，雖能滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨?，但若投建大?guī)模社區(qū)，公交線路需作補充或改進(jìn)。園區(qū)位于內(nèi)環(huán)線東北角，北鄰湯臣高爾夫球場，西靠中央公園和國際展覽中心，南依川楊河自然景觀，西至外環(huán)線高架。第三個大區(qū)是以微電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要功能的擴(kuò)展用地。銷售勢頭的良好，同樣反映到空置房面積的縮減上。浦東開發(fā)十年吸引了大量中外銀行、證券等金融企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)入駐，這些企業(yè)的高級白領(lǐng)為浦東中高檔房產(chǎn)市場提供了大量有效客源；9） 中國加入WTO、內(nèi)外銷并軌等利好將會帶來新一輪購樓商機(jī)中國如在今年年內(nèi)加入WTO，無論外銷商務(wù)活動，以及內(nèi)銷購買力，都將呈現(xiàn)一種增長性需求。目前，浦東的銷售平均面積為95平米/套左右，預(yù)售的平均面積在106平米/套左右，在2001年里消費者對面積的需求略有提高趨勢，且購買期房進(jìn)行改善型消費意圖更為明顯。將與東方明珠、金貿(mào)大廈遙相呼應(yīng)，再度引發(fā)了浦東的沿江開發(fā)熱潮。開發(fā)的熱點區(qū)域也由點—線—面全面鋪開。結(jié)論：集鎮(zhèn)內(nèi)部公寓住宅仍動遷住宅為主，商品房公寓住宅的開發(fā)在集鎮(zhèn)內(nèi)尚處于起步階段，無論在產(chǎn)品規(guī)劃，還是在企劃包裝上都與本市總體水平有較大差距，加之區(qū)域內(nèi)配套的缺乏，外區(qū)人士基本不會在此置業(yè)，另一方面，限于集鎮(zhèn)內(nèi)居民經(jīng)濟(jì)能力相對偏低的狀況，直接導(dǎo)致集鎮(zhèn)內(nèi)商品房公寓住宅項目的開發(fā)狀況不佳，市場供過于求，房源大量空