【正文】 分期案名：一期： 突出本案一期以秀造景的規(guī)劃理念，以及較多小房型的物業(yè)規(guī)劃。隨著該階層的成熟與崛起，閑暇時(shí)間的消費(fèi)、休閑內(nèi)容會(huì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個(gè)特定階層。n 借助外力的支持，引入相應(yīng)的社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如：人健醫(yī)學(xué)等以醫(yī)療咨詢(xún)?yōu)橹鞯膶?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，來(lái)充實(shí)本案。2. 會(huì)所建議我們建議先把會(huì)所建好，里面的配套也希望直接做出來(lái)，同時(shí)在會(huì)所周邊先做出部分景觀(guān)，開(kāi)案時(shí)直接以會(huì)所做為售樓中心，這樣可以減少額外搭建售樓處的費(fèi)用，同時(shí)也能向客戶(hù)直接表明發(fā)展商的實(shí)力和信心。抗型房源：本案的南緣物業(yè)，受外界環(huán)境的影響較大，會(huì)造成阻力。第二部分 金沙江路沿線(xiàn)樓盤(pán)“異軍突起”，成為環(huán)外地區(qū)令人注目的熱點(diǎn)。熱銷(xiāo)排行榜（2001年） 根據(jù)市交易中心公布的月度個(gè)盤(pán)熱銷(xiāo)排行榜和上海方方房產(chǎn)工作室的跟蹤調(diào)查顯示，熱銷(xiāo)樓盤(pán)個(gè)盤(pán)之間的差距依然很大，2001年普陀交易量排名居前的樓盤(pán)中，中遠(yuǎn)兩灣城獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，全年交易量接近20萬(wàn)M2，排名全市首位，大盤(pán)地位難以撼動(dòng)；綠地世紀(jì)花園緊隨其后，交易量超過(guò)12萬(wàn)M2；其次是金沙雅苑，以6萬(wàn)M2的成交量成為普陀外地區(qū)銷(xiāo)售最火爆的樓盤(pán)，秋月楓舍、桃浦新家園、陽(yáng)光新世紀(jì)花園、西部俊園等樓盤(pán)的交易量在4~5萬(wàn)M2之間；祥和家園、朝霞新苑、名師華苑的交易量在3~4萬(wàn)M2 之間。（5） 綠地景觀(guān)由于消費(fèi)者越來(lái)越注重小區(qū)的整體生態(tài)環(huán)境，使得開(kāi)發(fā)商們必須要在綠地景觀(guān)設(shè)計(jì)上大下功夫，近年來(lái)，不斷有風(fēng)格獨(dú)特且優(yōu)美的景觀(guān)設(shè)計(jì)推出，特別是有些占有地理優(yōu)勢(shì)的河景住宅，獨(dú)占鰲頭。純小高層住宅項(xiàng)目也占有18%的比例，如鄰近本案的陽(yáng)光新世紀(jì)家園，是由3幢18層和6棟11層的小高層組成。前幾年，消費(fèi)者購(gòu)房無(wú)非就看三大要素：價(jià)格、地段、房型。5. 南北完全不相接的新、老長(zhǎng)征兩塊地區(qū)地處普陀西南角的老長(zhǎng)征地區(qū)，憑借曹楊地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的西趨，這里的樓盤(pán)價(jià)格低，一般的樓盤(pán)都在2500—3000元/m2，比較適合工薪階層消費(fèi)。“八五”期間，管弄、甘泉北塊等地住宅小區(qū)的率先建成，一個(gè)極具人氣的新興成熟住宅區(qū)已經(jīng)形成。對(duì)全區(qū)樓市的格局變化起到重要作用。普陀內(nèi)銷(xiāo)商品房累計(jì)供求比顯示：1997年供大于求的矛盾較為突出，使供應(yīng)成交比基本在1:，1998年、1999年成交大幅增加，供求比持續(xù)上升，達(dá)到1:；進(jìn)入2000年，累計(jì)供求比依舊適中，市場(chǎng)景氣度很好，主要矛盾是供應(yīng)壓力偏大。進(jìn)入2000年，樓盤(pán)供應(yīng)量急劇增加，尤其下半年達(dá)到108萬(wàn)m2（上半年僅30余萬(wàn)m2）。216。由此可見(jiàn)，普陀區(qū)內(nèi)銷(xiāo)預(yù)售住宅成交特點(diǎn)為：216。這九個(gè)樓盤(pán)分別是：中遠(yuǎn)兩灣城、安居朝陽(yáng)園、嵐皋馨苑、建德花園、祥和花園、真源小區(qū)、上海萬(wàn)里、半島花園，其中內(nèi)環(huán)區(qū)域只有中遠(yuǎn)兩灣城和半島花園兩個(gè)樓盤(pán)，4月份中遠(yuǎn)兩灣城以強(qiáng)勁銷(xiāo)售勢(shì)頭重回全區(qū)第一的位置，長(zhǎng)壽路上的上海知音苑首次跨進(jìn)普陀銷(xiāo)量前10位行列。隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)延伸段是建成，大量棚戶(hù)區(qū)的動(dòng)遷、市政配套設(shè)施的完善，物業(yè)品質(zhì)的提高，物業(yè)品質(zhì)的提高，閘北客戶(hù)分流逐漸減少，普陀區(qū)域仍以本地客源為主。二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域整體樓市分析相對(duì)于其它區(qū)位，普陀客群潛在量非常大在全市也是罕見(jiàn)的。4. 楊浦區(qū)域板塊楊浦樓市內(nèi)外兩頭熱楊浦區(qū)的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“新盤(pán)疊出、產(chǎn)品更新、價(jià)格趨升、市場(chǎng)好轉(zhuǎn)”的格局，開(kāi)始打破以前上海樓市“西熱東冷、南熱北冷”局面。3. 漕河涇板塊“漕河涇板塊”日益引人關(guān)注一直銷(xiāo)售暢通的西南沿線(xiàn)，2000年崛起了漕河涇板塊。2. 閔行地區(qū)板塊閔行區(qū)莘莊地鐵南廣場(chǎng)一線(xiàn)今年成為閔行開(kāi)發(fā)熱土。區(qū)域環(huán)境定位是區(qū)域性走勢(shì)的基礎(chǔ)，而樓市區(qū)域性走勢(shì)是區(qū)域性環(huán)境規(guī)劃劃分的動(dòng)態(tài)反映。根據(jù)上海城市的總體規(guī)劃，上海市郊將新建 11個(gè)新城，每個(gè)新城的人口將達(dá)到30萬(wàn)人的規(guī)模。2001年上半年存量房交易繼續(xù)快步上升，%，為619萬(wàn)平方米，%。上半年內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，實(shí)現(xiàn)了實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。市場(chǎng)環(huán)境篇一、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二部分2001年上半年和去年同期比較，%，%%，%。外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售登記中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2294套，%，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)856套，%。2001年上半年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達(dá)2701萬(wàn)平方米，%，其中期房抵押建筑面積為1028萬(wàn)平方米，約5萬(wàn)件，個(gè)人（私有產(chǎn)權(quán)）。而這些軌道交通的建設(shè)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，將有助于軌道沿線(xiàn)住宅市場(chǎng)的快速升值，從而帶動(dòng)相鄰區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，最終促進(jìn)整個(gè)上海市房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。（四） 海市區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析1. 浦東板塊：浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸活躍，新盤(pán)好盤(pán)輪流領(lǐng)跑，重量級(jí)物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)。至此，春申城示范區(qū)將以典型的低容積率公寓區(qū)的形象凸現(xiàn)上海樓市。 作品與產(chǎn)品，僅一字之差，效果卻截然不同。而普陀區(qū)東及東西部正在實(shí)施和規(guī)劃的大盤(pán)，如祥和名邸重級(jí)個(gè)案、長(zhǎng)風(fēng)城大型項(xiàng)目及與嘉定分界區(qū)的大型排屋正在向市場(chǎng)推進(jìn)，這些產(chǎn)品雖然已拉開(kāi)了檔次、內(nèi)容，但畢竟都以大體量上市，必然會(huì)在活躍市場(chǎng)產(chǎn)品的同時(shí)，加劇區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。本區(qū)域大體量樓盤(pán)供應(yīng)在全市是鮮有的。而根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)，成交套數(shù)2509套。值得一提的是，70平方米左右的小房型尤為熱銷(xiāo)，％。 在單套成交面積中，以90－110平方米的比例看，中小型面積的房型比較暢銷(xiāo)，而且大多為二型的房型。普陀銷(xiāo)售總量始終在上海各區(qū)域排行前5位，最近更是隨著區(qū)內(nèi)輕軌、河道整治、大量體實(shí)惠型生態(tài)住宅帶動(dòng)的人氣與形象轉(zhuǎn)變以及西南的莘閔地區(qū)房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)，北區(qū)正在逐漸形成全市范圍的居住認(rèn)可，審時(shí)度勢(shì)，合理控制總價(jià)與銷(xiāo)售節(jié)奏，結(jié)合本區(qū)高密度地緣性客戶(hù)資源，普陀個(gè)案銷(xiāo)售前景看好。同時(shí)，每年的交易量基本以20萬(wàn)m2上下的幅度增長(zhǎng)。（3） 從升幅來(lái)看，環(huán)內(nèi)普陀的指數(shù)升幅比總體區(qū)域的升幅要大。該區(qū)域緊鄰靜安區(qū)，是普陀區(qū)最為繁華之處，地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況等都較為理想，可稱(chēng)作是普陀黃金地段。4. 真北地區(qū)（即本案所在區(qū)域）北起交通路，南至武寧路，西達(dá)萬(wàn)鎮(zhèn)路，東抵分劃石泉與真如的滬寧鐵路支線(xiàn)一同圍合而成的區(qū)域。n 版塊二：以金沙江路沿線(xiàn)區(qū)域?yàn)橹麟S著金沙江路道路工程的順利進(jìn)展，依托原有曹楊新村以及和平公園和華東師范大學(xué)周邊成熟的商業(yè)生活設(shè)施的有利條件，該區(qū)域的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)程快速增長(zhǎng)之勢(shì)，目前較有代表性的樓盤(pán)有：金沙雅苑、萬(wàn)景園等。2001年是區(qū)域中規(guī)模個(gè)案開(kāi)發(fā)量最高的一年。在本案區(qū)域內(nèi)，99年推出的地方天園，采用單體是點(diǎn)式和蝶形設(shè)計(jì)，一梯多戶(hù)，得房率較低、采光和通風(fēng)效果較差。（7） 銷(xiāo)售包裝區(qū)內(nèi)成功的營(yíng)銷(xiāo)個(gè)案雖不多，但也有可圈可點(diǎn)之處，如蘇州河畔以世紀(jì)之門(mén)、半島花園，一反樓市恐高癥，推出了“高高在上”的營(yíng)銷(xiāo)方案，并設(shè)計(jì)了“水往低處流，人往高處走”、“層高、價(jià)格不高；樓高、天更高”的宣傳主題，同時(shí)在江寧路橋上制作大幅戶(hù)外廣告，收到良好的效果；河濱圍城則以自身特點(diǎn)出發(fā)，以“晶瑩剔透水晶城”為主線(xiàn)，成功宣傳了其建筑、景觀(guān)、會(huì)所等方面的八大特色；上海春天也不甘落后，以“上海最美的春天已經(jīng)來(lái)到”