上海真北小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 今年開(kāi)工。 3. 漕河涇板塊“漕河涇板塊”日益引人關(guān)注一直銷(xiāo)售暢通的西南沿線(xiàn)，2000年崛起了漕河涇板塊。以中海馨園、萬(wàn)科華爾茲、愛(ài)建園為代表的漕河涇精品樓，正是憑借該區(qū)域內(nèi)的綠化、交通、教學(xué)設(shè)施等綜合優(yōu)勢(shì)，加之自身的樓盤(pán)特色以及低于徐家匯中心區(qū)域二千元的價(jià)格，不僅分流了徐家匯客戶(hù)群，也吸引了大量的閔行區(qū)和外區(qū)客戶(hù)群，真可謂是“左右逢源”。 4. 楊浦區(qū)域板塊楊浦樓市內(nèi)外兩頭熱楊浦區(qū)的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“新盤(pán)疊出、產(chǎn)品更新、價(jià)格趨升、市場(chǎng)好轉(zhuǎn)”的格局，開(kāi)始打破以前上海樓市“西熱東冷、南熱北冷”局面。環(huán)線(xiàn)外，中遠(yuǎn)兩灣城、萬(wàn)里小區(qū)等超級(jí)大盤(pán)年內(nèi)仍有較為重要的市場(chǎng)銷(xiāo)售量，加上秋月楓舍等努力推盤(pán)，勢(shì)必有一個(gè)消化期。 二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域整體樓市分析相對(duì)于其它區(qū)位，普陀客群潛在量非常大在全市也是罕見(jiàn)的。真如、真北比較成熟的地段價(jià)格達(dá)到4000元/M2，并不遜色于環(huán)內(nèi)普陀。隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)延伸段是建成，大量棚戶(hù)區(qū)的動(dòng)遷、市政配套設(shè)施的完善，物業(yè)品質(zhì)的提高，物業(yè)品質(zhì)的提高，閘北客戶(hù)分流逐漸減少，普陀區(qū)域仍以本地客源為主。它的成熟的配套、偏低的價(jià)格吸引了大批普陀客戶(hù)，在普陀居民心目中，大華社區(qū)視為普陀的一部分；大華社區(qū)已跨越了區(qū)域概念，成為一個(gè)全市性概念。這九個(gè)樓盤(pán)分別是：中遠(yuǎn)兩灣城、安居朝陽(yáng)園、嵐皋馨苑、建德花園、祥和花園、真源小區(qū)、上海萬(wàn)里、半島花園，其中內(nèi)環(huán)區(qū)域只有中遠(yuǎn)兩灣城和半島花園兩個(gè)樓盤(pán)，4月份中遠(yuǎn)兩灣城以強(qiáng)勁銷(xiāo)售勢(shì)頭重回全區(qū)第一的位置，長(zhǎng)壽路上的上海知音苑首次跨進(jìn)普陀銷(xiāo)量前10位行列。從數(shù)據(jù)看，普陀區(qū)銷(xiāo)售的成交特點(diǎn)為：主力成交面積在90－110平方米/套之間，％；峰值為90平方米/套，％；其次是100平方米/套，％。 由此可見(jiàn)，普陀區(qū)內(nèi)銷(xiāo)預(yù)售住宅成交特點(diǎn)為：216。 216。216?？磥?lái)，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商在該區(qū)域投資高價(jià)值盤(pán)并不適宜。進(jìn)入2000年，樓盤(pán)供應(yīng)量急劇增加，尤其下半年達(dá)到108萬(wàn)m2（上半年僅30余萬(wàn)m2）。——而1998年后，并在20—40萬(wàn)m2范圍內(nèi)波動(dòng)，創(chuàng)歷史新高。普陀內(nèi)銷(xiāo)商品房累計(jì)供求比顯示：1997年供大于求的矛盾較為突出，使供應(yīng)成交比基本在1:，1998年、1999年成交大幅增加，供求比持續(xù)上升，達(dá)到1:；進(jìn)入2000年，累計(jì)供求比依舊適中，市場(chǎng)景氣度很好，主要矛盾是供應(yīng)壓力偏大。（2） 從第三季度開(kāi)始，環(huán)內(nèi)普陀的房?jī)r(jià)指數(shù)高于總體區(qū)域的房指數(shù)，說(shuō)明環(huán)內(nèi)普陀推盤(pán)量激增，引起區(qū)域市場(chǎng)的巨大變化。對(duì)全區(qū)樓市的格局變化起到重要作用。 （三） 區(qū)域板塊概述考察普陀區(qū)住宅建設(shè)的區(qū)域特征，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可以劃分為如下五個(gè)區(qū)域：1. 內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的帶狀區(qū)域 即北至中山北路、南至長(zhǎng)壽路的一個(gè)帶狀區(qū)，蘇州河橫亙其間?！鞍宋濉逼陂g，管弄、甘泉北塊等地住宅小區(qū)的率先建成，一個(gè)極具人氣的新興成熟住宅區(qū)已經(jīng)形成。以中低價(jià)位入市則是這一區(qū)域樓盤(pán)的又一特點(diǎn)。 5. 南北完全不相接的新、老長(zhǎng)征兩塊地區(qū)地處普陀西南角的老長(zhǎng)征地區(qū)，憑借曹楊地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的西趨，這里的樓盤(pán)價(jià)格低，一般的樓盤(pán)都在2500—3000元/m2，比較適合工薪階層消費(fèi)。n 版塊一：真北區(qū)域依托真如古鎮(zhèn)、上海西站以及緊鄰的曹楊新村的成熟生活配套，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)有其先天條件的優(yōu)越性，但目前所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模較小，且程零星分布，難以成為一個(gè)矚目的新型生活區(qū)，目前該區(qū)域較有代表性的樓盤(pán)為“陽(yáng)光新世紀(jì)家園”（陽(yáng)光星期8），產(chǎn)品的品質(zhì)無(wú)論從小區(qū)的規(guī)模、景觀(guān)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理還是從建筑物的外觀(guān)、樓層、內(nèi)部裝飾、房型等各方面來(lái)看，都可與靜普陀區(qū)其余板塊的產(chǎn)品相媲美，3200—4300/元的價(jià)格略低于緊鄰的曹楊路板塊，因此在區(qū)域內(nèi)有較高的競(jìng)爭(zhēng)力。前幾年，消費(fèi)者購(gòu)房無(wú)非就看三大要素：價(jià)格、地段、房型。上市時(shí)引起了區(qū)域購(gòu)房的一大熱潮，成為區(qū)域性的明星個(gè)案。純小高層住宅項(xiàng)目也占有18%的比例，如鄰近本案的陽(yáng)光新世紀(jì)家園，是由3幢18層和6棟11層的小高層組成。特別是高層建筑多采用蝶形設(shè)計(jì)，一梯多戶(hù)，得房率較低、采光和通風(fēng)效果較差。 （5） 綠地景觀(guān)由于消費(fèi)者越來(lái)越注重小區(qū)的整體生態(tài)環(huán)境，使得開(kāi)發(fā)商們必須要在綠地景觀(guān)設(shè)計(jì)上大下功夫，近年來(lái)，不斷有風(fēng)格獨(dú)特且優(yōu)美的景觀(guān)設(shè)計(jì)推出，特別是有些占有地理優(yōu)勢(shì)的河景住宅，獨(dú)占鰲頭。99年底推盤(pán)的地方天園，最大賣(mài)點(diǎn)在于高智能化，在價(jià)格上也以5500元/m2打破區(qū)域價(jià)格，但由于這樣的高智能化并無(wú)太大實(shí)用性，且其房型也并不理想，因此銷(xiāo)售情況不如預(yù)期中理想。 熱銷(xiāo)排行榜（2001年） 根據(jù)市交易中心公布的月度個(gè)盤(pán)熱銷(xiāo)排行榜和上海方方房產(chǎn)工作室的跟蹤調(diào)查顯示，熱銷(xiāo)樓盤(pán)個(gè)盤(pán)之間的差距依然很大，2001年普陀交易量排名居前的樓盤(pán)中，中遠(yuǎn)兩灣城獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，全年交易量接近20萬(wàn)M2，排名全市首位，大盤(pán)地位難以撼動(dòng)；綠地世紀(jì)花園緊隨其后，交易量超過(guò)12萬(wàn)M2；其次是金沙雅苑，以6萬(wàn)M2的成交量成為普陀外地區(qū)銷(xiāo)售最火爆的樓盤(pán)，秋月楓舍、桃浦新家園、陽(yáng)光新世紀(jì)花園、西部俊園等樓盤(pán)的交易量在4~5萬(wàn)M2之間；祥和家園、朝霞新苑、名師華苑的交易量在3~4萬(wàn)M2 之間。 二、 內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)、蘇州河以北地區(qū)是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。 金沙江路沿線(xiàn)樓盤(pán)“異軍突起”，成為環(huán)外地區(qū)令人注目的熱點(diǎn)。 三、 熱銷(xiāo)面積段集中在110~130m2之間。 第二部分房型合理：客廳餐廳功能明確，臥室朝向佳，進(jìn)深短，采光通風(fēng)性良好，操作陽(yáng)臺(tái)及轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)加大了采光與活動(dòng)的空間?？剐头吭矗罕景傅哪暇壩飿I(yè)，受外界環(huán)境的影響較大，會(huì)造成阻力。三、項(xiàng)目定位時(shí)尚的建筑精品，自由的生活空間，未來(lái)的前瞻規(guī)劃，多重的生態(tài)景觀(guān)相交融的新世紀(jì)生活社區(qū) 三、 品建議1. 景觀(guān)規(guī)劃建議“創(chuàng)景”和“風(fēng)景”目前市場(chǎng)較為注重景觀(guān)的規(guī)劃布局，這與消費(fèi)者追求“健康、生態(tài)、自然”的購(gòu)房觀(guān)念密不可分。 2. 會(huì)所建議我們建議先把會(huì)所建好，里面的配套也希望直接做出來(lái)，同時(shí)在會(huì)所周邊先做出部分景觀(guān)，開(kāi)案時(shí)直接以會(huì)所做為售樓中心，這樣可以減少額外搭建售樓處的費(fèi)用，同時(shí)也能向客戶(hù)直接表明發(fā)展商的實(shí)力和信心。IC卡一卡通的貫穿作用n 社區(qū)大門(mén)入口門(mén)鑰n 內(nèi)庭花園入口門(mén)鑰n 入口大堂門(mén)庭門(mén)鑰n 電梯鑰匙（刷一下卡電梯會(huì)帶你到所住樓層）n 車(chē)庫(kù)鑰匙n 各種物業(yè)費(fèi)用繳納卡n 水、電、煤等生活費(fèi)用繳納卡n 在景觀(guān)規(guī)劃方面，可以借鑒加拿大設(shè)計(jì)風(fēng)格，引入以休閑、自然、健康的理念，以生活化的景觀(guān)為主，觀(guān)、賞、游為一體，讓人充分享受到生活的自然情趣。 n 借助外力的支持，引入相應(yīng)的社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如：人健醫(yī)學(xué)等以醫(yī)療咨詢(xún)?yōu)橹鞯膶?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，來(lái)充實(shí)本案。外區(qū)客源：因拆遷或生活改善等原因有購(gòu)房的 需求考慮到價(jià)格或工作的關(guān)系。隨著該階層的成熟與崛起，閑暇時(shí)間的消費(fèi)、休閑內(nèi)容會(huì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個(gè)特定階層。基于家庭觀(guān)念的確立與強(qiáng)化，較強(qiáng)的家庭責(zé)任感引導(dǎo)起更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長(zhǎng)環(huán)境與成長(zhǎng)等。 分期案名：一期： 突出本案一期以秀造景的規(guī)劃理念，以及較多小房型的物業(yè)規(guī)劃。
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