【正文】 業(yè)街外，另有幼兒園等內配套設施，可以滿足附近及本社區(qū)居民的需求，如何很好的運作這個幼兒園將是一個比較的關鍵的問題，對于推動銷售有較大的影響力。但是品牌的形象沒有做出來，本案的規(guī)模、特色與去化速度指標要求我們完成，必須完成“品牌整合”任務。房型設計富有特色，有利于銷售（從功能角度淡化面積抗力）。周邊外部環(huán)境不佳。特有的建筑風格和建筑空間及居所文化將成為上海房地產市場的亮點。產品本身的前衛(wèi)型是否可以被大眾市場所接受。另外，產品基本定型，入市在即，我們必須再一次明確產品概念，從產品塑造、營銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風格做到極致，把產品的個性完全釋放出來。自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產項目的賣點。項目建筑規(guī)劃我們建議在設計上采用整個住宅區(qū)域架空層設計，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進行交流溝通的巨大場所，增大的綠化地。住宅戶型建議材用部分40平方米的精致小戶型．采用明廚方式，這個非常符合西方人的生活方式；采用風靡國際的aroom戶型設計，雙單元設計，既可獨立使用，又可合二為一；同時設置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場的另類消費群。建議在項目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。本案目標客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市（2）港、澳、臺、新加坡等外籍人士（3）在上海長期工作的外省市人群本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。定位于高檔樓盤的消費者一般是這樣一個群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數已經結婚生子并擁有自己的小汽車。高品質、高品位的生活早已成為這類人群的追求。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設計師、藝術家。2）其次我們分析鎖定購買和租賃商鋪的目標客戶：近一段時間來上海的商鋪市場呈現異常火爆的銷售態(tài)勢。同時商鋪的空間格局也注定了購買商鋪客戶的級別。有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。群體特征社會的動力源 這是一個推動社會發(fā)展的中堅層，他們也有決策權與導向權，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責任。l 意見的主導者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領袖”地位。目標客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應這里所謂的羊群效應，主要指業(yè)界意見領袖的影響下，能夠產生吸引眾多意見跟隨者產生購買的行為效應。突破原有區(qū)域，引申國際區(qū)域。高附加值，集中體現在項目的全程服務上：以人性化服務和個性差異化服務為特色，貫穿前期，中期，后期三個時間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務。文化主線主力訴求點：上海國際化大都市生活、新文化的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文化——追求安逸居所的根源；上海閑情文化——追求品質，浪漫情調的基礎；上海先鋒文化——追求文化創(chuàng)新，沖破思想禁錮的沖動。在此基礎上引入產品，使產品一面市就已經站到一定的國際性和全球性的高度。它所擔負的任務應該有別與中小樓盤品牌“突出賣點”的做法。178。一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層”進入無引力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行。在產品營銷中要堅持以下方面：A產品的創(chuàng)新要突出：將原創(chuàng)文化建筑概念做大；B產品的亮點要強化：對項目進行不斷暴光；C產品的內涵要多元：產品要靠主力亮點來拉升，但同時產品其它方面的細節(jié)，如建筑細節(jié)、產品科技含量、技術含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產品體系。本案分以下幾個階段完成：第一階段：引導期，也叫蓄勢期（2004年9月2005年2月整盤形象期）奇正相交 蓄勢高峽多種手法并用，塑造“原創(chuàng)文化建筑概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標客戶戰(zhàn)術目標：塑造原創(chuàng)文化建筑的時尚生活概念，提高產品立意。不涉及具體產品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調整。嶄新的“新文化運動”就是要打破固有的地產文化，全面的進行革新，創(chuàng)造！以楊浦區(qū)政府為支持背景，聯合楊浦區(qū)內的所有設計系和建筑系，開展新文化設計比賽，同時開展一系列的征文比賽，全面引爆新文化運動。正反論戰(zhàn)以新文化地產不同的觀點的支持方來開展論戰(zhàn)，形成社會話題，營造社會熱點，為開盤拉開序幕。本階段除了報紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了活動為品牌樹立推波助瀾：項目所配備的幼兒園引入國際化的知名幼兒園簽約儀式；國際知名的物業(yè)管理公司正式簽約，提供服務；文化商業(yè)街鋪王精裝樣板開放，并舉行國際性的拍賣活動。住宅全面公開后，進行l(wèi)oft客戶的預約登記并開展產品說明推薦會。鑒于此階段本案商業(yè)街、環(huán)境、會所配套，建筑群落等都落成，已經正式可以將本案賣點直觀地進行展示。在商業(yè)街區(qū)樣板段中挑選23間的商鋪進行國際性的拍賣，制造鋪王的新聞效果，體現商業(yè)價值。Loft如果作為寫字樓，可以作為企業(yè)的獨立總部建筑實用，可以形式企業(yè)管名權，給與獨立的門牌號碼。另外一點，LOFT的推廣充分強調項目的高額投資回報，在3年之內實施固定客戶租金回報體系，對于租用本項目LOFT的客戶在一年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進行發(fā)售。4）整盤針對整個項目繹凱博才提出“泛文化會所”的概念，“泛會所”概念首先由繹凱博才在中凱城市之光項目中提出，“泛會所”不但但只是會所得概念，她是一個集酒店，購物，旅游，商業(yè)，咨詢，醫(yī)療等等綜合在一起的一個服務平臺，具有全球性的效應，業(yè)主可以在各地享受“泛會所”提供的優(yōu)質服務。配合銷售，加快去化速度。視銷售需要，公關以多種媒體方式展開。本方案著眼于解決項目整體營銷推廣中的總體思路問題，旨在項目核心理念的提煉，以及在這個基礎上，對整個營銷推廣節(jié)奏的把控。３５ /