“海上海”策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 業(yè)街外，另有幼兒園等內(nèi)配套設(shè)施，可以滿足附近及本社區(qū)居民的需求，如何很好的運(yùn)作這個(gè)幼兒園將是一個(gè)比較的關(guān)鍵的問題，對(duì)于推動(dòng)銷售有較大的影響力。但是品牌的形象沒有做出來，本案的規(guī)模、特色與去化速度指標(biāo)要求我們完成，必須完成“品牌整合”任務(wù)。房型設(shè)計(jì)富有特色，有利于銷售（從功能角度淡化面積抗力）。周邊外部環(huán)境不佳。特有的建筑風(fēng)格和建筑空間及居所文化將成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn)。產(chǎn)品本身的前衛(wèi)型是否可以被大眾市場(chǎng)所接受。另外，產(chǎn)品基本定型，入市在即，我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營(yíng)銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來。自然物業(yè)管理也就首當(dāng)其沖地成了開發(fā)商和購(gòu)房者共同關(guān)注的焦點(diǎn)，一流的物業(yè)管理會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。項(xiàng)目建筑規(guī)劃我們建議在設(shè)計(jì)上采用整個(gè)住宅區(qū)域架空層設(shè)計(jì)，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進(jìn)行交流溝通的巨大場(chǎng)所，增大的綠化地。住宅戶型建議材用部分40平方米的精致小戶型．采用明廚方式，這個(gè)非常符合西方人的生活方式；采用風(fēng)靡國(guó)際的aroom戶型設(shè)計(jì)，雙單元設(shè)計(jì)，既可獨(dú)立使用，又可合二為一；同時(shí)設(shè)置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場(chǎng)的另類消費(fèi)群。建議在項(xiàng)目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。本案目標(biāo)客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市（2）港、澳、臺(tái)、新加坡等外籍人士（3）在上海長(zhǎng)期工作的外省市人群本案目標(biāo)客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者一般是這樣一個(gè)群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。高品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。2）其次我們分析鎖定購(gòu)買和租賃商鋪的目標(biāo)客戶：近一段時(shí)間來上海的商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)異?；鸨匿N售態(tài)勢(shì)。同時(shí)商鋪的空間格局也注定了購(gòu)買商鋪客戶的級(jí)別。有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。群體特征社會(huì)的動(dòng)力源 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。l 意見的主導(dǎo)者他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購(gòu)買的行為效應(yīng)。突破原有區(qū)域，引申國(guó)際區(qū)域。高附加值，集中體現(xiàn)在項(xiàng)目的全程服務(wù)上：以人性化服務(wù)和個(gè)性差異化服務(wù)為特色，貫穿前期，中期，后期三個(gè)時(shí)間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務(wù)。文化主線主力訴求點(diǎn)：上海國(guó)際化大都市生活、新文化的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文化——追求安逸居所的根源；上海閑情文化——追求品質(zhì)，浪漫情調(diào)的基礎(chǔ)；上海先鋒文化——追求文化創(chuàng)新，沖破思想禁錮的沖動(dòng)。在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的國(guó)際性和全球性的高度。它所擔(dān)負(fù)的任務(wù)應(yīng)該有別與中小樓盤品牌“突出賣點(diǎn)”的做法。178。一旦沖出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的“大氣層”進(jìn)入無引力（無直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。在產(chǎn)品營(yíng)銷中要堅(jiān)持以下方面：A產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出：將原創(chuàng)文化建筑概念做大；B產(chǎn)品的亮點(diǎn)要強(qiáng)化：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不斷暴光；C產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元：產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來拉升，但同時(shí)產(chǎn)品其它方面的細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。本案分以下幾個(gè)階段完成：第一階段：引導(dǎo)期，也叫蓄勢(shì)期（2004年9月2005年2月整盤形象期）奇正相交 蓄勢(shì)高峽多種手法并用，塑造“原創(chuàng)文化建筑概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)客戶戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：塑造原創(chuàng)文化建筑的時(shí)尚生活概念，提高產(chǎn)品立意。不涉及具體產(chǎn)品具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢(shì)”同時(shí)便于調(diào)整。嶄新的“新文化運(yùn)動(dòng)”就是要打破固有的地產(chǎn)文化，全面的進(jìn)行革新，創(chuàng)造！以楊浦區(qū)政府為支持背景，聯(lián)合楊浦區(qū)內(nèi)的所有設(shè)計(jì)系和建筑系，開展新文化設(shè)計(jì)比賽，同時(shí)開展一系列的征文比賽，全面引爆新文化運(yùn)動(dòng)。正反論戰(zhàn)以新文化地產(chǎn)不同的觀點(diǎn)的支持方來開展論戰(zhàn)，形成社會(huì)話題，營(yíng)造社會(huì)熱點(diǎn)，為開盤拉開序幕。本階段除了報(bào)紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了活動(dòng)為品牌樹立推波助瀾：項(xiàng)目所配備的幼兒園引入國(guó)際化的知名幼兒園簽約儀式；國(guó)際知名的物業(yè)管理公司正式簽約，提供服務(wù)；文化商業(yè)街鋪王精裝樣板開放，并舉行國(guó)際性的拍賣活動(dòng)。住宅全面公開后，進(jìn)行l(wèi)oft客戶的預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會(huì)。鑒于此階段本案商業(yè)街、環(huán)境、會(huì)所配套，建筑群落等都落成，已經(jīng)正式可以將本案賣點(diǎn)直觀地進(jìn)行展示。在商業(yè)街區(qū)樣板段中挑選23間的商鋪進(jìn)行國(guó)際性的拍賣，制造鋪王的新聞效果，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。Loft如果作為寫字樓，可以作為企業(yè)的獨(dú)立總部建筑實(shí)用，可以形式企業(yè)管名權(quán)，給與獨(dú)立的門牌號(hào)碼。另外一點(diǎn)，LOFT的推廣充分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高額投資回報(bào)，在3年之內(nèi)實(shí)施固定客戶租金回報(bào)體系，對(duì)于租用本項(xiàng)目LOFT的客戶在一年內(nèi)決定購(gòu)買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購(gòu)買的首期款，同時(shí)也可以帶租約向其他客戶進(jìn)行發(fā)售。4）整盤針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目繹凱博才提出“泛文化會(huì)所”的概念，“泛會(huì)所”概念首先由繹凱博才在中凱城市之光項(xiàng)目中提出，“泛會(huì)所”不但但只是會(huì)所得概念，她是一個(gè)集酒店，購(gòu)物，旅游，商業(yè)，咨詢，醫(yī)療等等綜合在一起的一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，具有全球性的效應(yīng)，業(yè)主可以在各地享受“泛會(huì)所”提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。配合銷售，加快去化速度。視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。本方案著眼于解決項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣中的總體思路問題，旨在項(xiàng)目核心理念的提煉，以及在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)營(yíng)銷推廣節(jié)奏的把控。３５ /
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