【正文】 由賣方市場向買方市場轉化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產項目的賣點。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質的提升。項目建筑規(guī)劃我們建議在設計上采用整個住宅區(qū)域架空層設計，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進行交流溝通的巨大場所，增大的綠化地。作為生態(tài)型住宅或者小區(qū)，綠化面積要求非常高，因此建議項目的綠地景觀面積要擴大，同時由于水系景觀的維護成本較高，且對于環(huán)境的凈化作用不是很高，建議適當?shù)臏p少水系景觀，擴充綠色植物造景。住宅戶型建議材用部分40平方米的精致小戶型．采用明廚方式，這個非常符合西方人的生活方式；采用風靡國際的aroom戶型設計，雙單元設計，既可獨立使用，又可合二為一；同時設置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場的另類消費群。另外樓宇之間要兼顧彼此的聯(lián)系和獨立性。建議在項目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。1）首先我們分析鎖定購買住宅產品的目標客戶：利用排除法：65萬以上的總價定位將排除大量28歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；本案價格制約年輕白領客戶源（年輕人工作節(jié)奏快，生活娛樂性強，社交活動范圍廣，對交通依賴性強）傳統(tǒng)購房者對前衛(wèi)的風格相對淡泊，對經典實用風格有著潮流性的崇拜。本案目標客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市（2）港、澳、臺、新加坡等外籍人士（3）在上海長期工作的外省市人群本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。定位于高檔樓盤的消費者一般是這樣一個群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經結婚生子并擁有自己的小汽車。他們已經有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。高品質、高品位的生活早已成為這類人群的追求。l 成功的商人對于成功的商人而言，擁有舒適的居所也就是擁有了一個獨立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設計師、藝術家。前衛(wèi)和時尚是他們的生活態(tài)度準則。2）其次我們分析鎖定購買和租賃商鋪的目標客戶：近一段時間來上海的商鋪市場呈現(xiàn)異?；鸨匿N售態(tài)勢。另一方面也是政府成片的規(guī)劃方案出臺，城市建設快速發(fā)展導致的。同時商鋪的空間格局也注定了購買商鋪客戶的級別。很多新的甲級寫字樓在建中就已經被預定，現(xiàn)在上海甲級寫字樓很難尋找到大面積的可租賃面積，同時受到經濟增長的因素，越來越多的新建甲級寫字樓傾向與出售，但是市場依然是以租賃為主導向。有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。 購買寫字樓客戶目標客戶定位：公司企業(yè)集團/海外基金（包括各種私募基金）/個人投資者/行業(yè)協(xié)會商團 目標客戶區(qū)域定位：全球性4）目標客戶群總體描述：群體底線顯然，這一人群在整個社會的金字塔構成中，不是“奠基者”，因為70萬以上的房款，也“要求”他們有每年10萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標人群的經濟底線，是剛性要求。群體特征社會的動力源 這是一個推動社會發(fā)展的中堅層，他們也有決策權與導向權，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責任。這就是他們，一群忙碌著的，但不斷追求生活品質的人。l 意見的主導者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領袖”地位。l “文化群落” 這一人群中有上海本土生長的、有從全國各地移居上海的人群，也有從海外各國移居的人群，這些人群既融入了上海的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表上海新氣象的“文化群落”。目標客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應這里所謂的羊群效應，主要指業(yè)界意見領袖的影響下，能夠產生吸引眾多意見跟隨者產生購買的行為效應。第二部分：營銷推廣策略一、項目核心理念發(fā)展思路以高功能價值、高文化價值，高附加值，高品質，打造中國新地產文化名盤及地產名企！高功能價值，集中體現(xiàn)在城市空間尺度上：距離——市中心區(qū)域。突破原有區(qū)域，引申國際區(qū)域。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費，不局促。高附加值，集中體現(xiàn)在項目的全程服務上：以人性化服務和個性差異化服務為特色，貫穿前期，中期，后期三個時間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務。在保證項目總體均價的情況下，不與競爭對手形成價格上的競爭，依靠項目的四高價值內涵，形成區(qū)域市場及整個成都市場的旗艦性市場地位，以推動整個項目的銷售。文化主線主力訴求點：上海國際化大都市生活、新文化的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文化——追求安逸居所的根源；上海閑情文化——追求品質，浪漫情調的基礎；上海先鋒文化——追求文化創(chuàng)新，沖破思想禁錮的沖動。主動:代表人的活動，同時也是一種思想行為的表現(xiàn)； IDEA：我們運用拆字法來解釋，原有解釋為：思想，主意，創(chuàng)意，概念 ID在英文中的意思為身份，編號，隱喻人的身份地位 E代表智能，科技，經濟A代表文化，藝術 這些綜合在一起IDEA就形成了現(xiàn)代文化的精神象征。在此基礎上引入產品，使產品一面市就已經站到一定的國際性和全球性的高度。從本案通盤考慮，本案有四大特點必須重視：較大時間跨度具有三種產品種類資源條件非常豐富分期、分批推出基于以上三點考慮，我們提出如下思路：以整盤概念推出，以后各期結合各自產品特點運做