【正文】 由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化，個(gè)人掏錢買房呈現(xiàn)出對(duì)房屋的要求越來越精細(xì)、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。自然物業(yè)管理也就首當(dāng)其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關(guān)注的焦點(diǎn)，一流的物業(yè)管理會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質(zhì)的提升。項(xiàng)目建筑規(guī)劃我們建議在設(shè)計(jì)上采用整個(gè)住宅區(qū)域架空層設(shè)計(jì)，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進(jìn)行交流溝通的巨大場所，增大的綠化地。作為生態(tài)型住宅或者小區(qū)，綠化面積要求非常高，因此建議項(xiàng)目的綠地景觀面積要擴(kuò)大，同時(shí)由于水系景觀的維護(hù)成本較高，且對(duì)于環(huán)境的凈化作用不是很高，建議適當(dāng)?shù)臏p少水系景觀，擴(kuò)充綠色植物造景。住宅戶型建議材用部分40平方米的精致小戶型．采用明廚方式，這個(gè)非常符合西方人的生活方式；采用風(fēng)靡國際的aroom戶型設(shè)計(jì)，雙單元設(shè)計(jì)，既可獨(dú)立使用，又可合二為一；同時(shí)設(shè)置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場的另類消費(fèi)群。另外樓宇之間要兼顧彼此的聯(lián)系和獨(dú)立性。建議在項(xiàng)目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。1）首先我們分析鎖定購買住宅產(chǎn)品的目標(biāo)客戶：利用排除法：65萬以上的總價(jià)定位將排除大量28歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；本案價(jià)格制約年輕白領(lǐng)客戶源（年輕人工作節(jié)奏快，生活?yuàn)蕵沸詮?qiáng)，社交活動(dòng)范圍廣，對(duì)交通依賴性強(qiáng)）傳統(tǒng)購房者對(duì)前衛(wèi)的風(fēng)格相對(duì)淡泊，對(duì)經(jīng)典實(shí)用風(fēng)格有著潮流性的崇拜。本案目標(biāo)客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市（2）港、澳、臺(tái)、新加坡等外籍人士（3）在上海長期工作的外省市人群本案目標(biāo)客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者一般是這樣一個(gè)群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強(qiáng)一種身份感，他們還會(huì)追求更高檔次、更高品位的居所。高品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求。l 成功的商人對(duì)于成功的商人而言，擁有舒適的居所也就是擁有了一個(gè)獨(dú)立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個(gè)讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。前衛(wèi)和時(shí)尚是他們的生活態(tài)度準(zhǔn)則。2）其次我們分析鎖定購買和租賃商鋪的目標(biāo)客戶：近一段時(shí)間來上海的商鋪市場呈現(xiàn)異?；鸨匿N售態(tài)勢。另一方面也是政府成片的規(guī)劃方案出臺(tái)，城市建設(shè)快速發(fā)展導(dǎo)致的。同時(shí)商鋪的空間格局也注定了購買商鋪客戶的級(jí)別。很多新的甲級(jí)寫字樓在建中就已經(jīng)被預(yù)定，現(xiàn)在上海甲級(jí)寫字樓很難尋找到大面積的可租賃面積，同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)增長的因素，越來越多的新建甲級(jí)寫字樓傾向與出售，但是市場依然是以租賃為主導(dǎo)向。有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。 購買寫字樓客戶目標(biāo)客戶定位：公司企業(yè)集團(tuán)/海外基金（包括各種私募基金）/個(gè)人投資者/行業(yè)協(xié)會(huì)商團(tuán) 目標(biāo)客戶區(qū)域定位：全球性4）目標(biāo)客戶群總體描述：群體底線顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0萬以上的房款，也“要求”他們有每年10萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。群體特征社會(huì)的動(dòng)力源 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。這就是他們，一群忙碌著的，但不斷追求生活品質(zhì)的人。l 意見的主導(dǎo)者他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。l “文化群落” 這一人群中有上海本土生長的、有從全國各地移居上海的人群，也有從海外各國移居的人群，這些人群既融入了上海的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表上海新氣象的“文化群落”。目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購買的行為效應(yīng)。第二部分：營銷推廣策略一、項(xiàng)目核心理念發(fā)展思路以高功能價(jià)值、高文化價(jià)值，高附加值，高品質(zhì)，打造中國新地產(chǎn)文化名盤及地產(chǎn)名企！高功能價(jià)值，集中體現(xiàn)在城市空間尺度上：距離——市中心區(qū)域。突破原有區(qū)域，引申國際區(qū)域。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促。高附加值，集中體現(xiàn)在項(xiàng)目的全程服務(wù)上：以人性化服務(wù)和個(gè)性差異化服務(wù)為特色，貫穿前期，中期，后期三個(gè)時(shí)間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務(wù)。在保證項(xiàng)目總體均價(jià)的情況下，不與競爭對(duì)手形成價(jià)格上的競爭，依靠項(xiàng)目的四高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場及整個(gè)成都市場的旗艦性市場地位，以推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。文化主線主力訴求點(diǎn)：上海國際化大都市生活、新文化的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文化——追求安逸居所的根源；上海閑情文化——追求品質(zhì)，浪漫情調(diào)的基礎(chǔ)；上海先鋒文化——追求文化創(chuàng)新，沖破思想禁錮的沖動(dòng)。主動(dòng):代表人的活動(dòng)，同時(shí)也是一種思想行為的表現(xiàn)； IDEA：我們運(yùn)用拆字法來解釋，原有解釋為：思想，主意，創(chuàng)意，概念 ID在英文中的意思為身份，編號(hào)，隱喻人的身份地位 E代表智能，科技，經(jīng)濟(jì)A代表文化，藝術(shù) 這些綜合在一起IDEA就形成了現(xiàn)代文化的精神象征。在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的國際性和全球性的高度。從本案通盤考慮，本案有四大特點(diǎn)必須重視：較大時(shí)間跨度具有三種產(chǎn)品種類資源條件非常豐富分期、分批推出基于以上三點(diǎn)考慮，我們提出如下思路：以整盤概念推出，以后各期結(jié)合各自產(chǎn)品特點(diǎn)運(yùn)做