【正文】 理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于?城民?。 —— 展現(xiàn)『海上海』規(guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空間?即：第一層次的城市空間、第二層次是 由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。投資商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司，將聘請(qǐng)文化經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理及全程服務(wù)達(dá)到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者、物業(yè)公司六方共贏。 從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海 ]新城。 [海上海 ]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開(kāi)發(fā)的世紀(jì)性工程――黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)區(qū)域北外灘僅 300 米。 理念篇 □導(dǎo)言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構(gòu)思 ● 人力資源開(kāi)發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造 踐行 □導(dǎo)言 ?出土?于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個(gè)曾起過(guò)的名字：大連花園、情愛(ài) 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬(wàn)平方米，總建筑面積為二十三萬(wàn)平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬(wàn)多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為七萬(wàn)多 平方米，商業(yè)面積近三萬(wàn)平方米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在?海上海? 3 公里范圍左右。 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 ● 物管理念 —— 秉承『海上海』的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理之模式； 『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，保障其利益。 物業(yè)管理公司作為專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運(yùn)營(yíng)模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。 [海上海 ]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢(shì)，也展現(xiàn)各個(gè)社區(qū)功能定位，并作了相應(yīng)的空間分割。物業(yè)管理公司全方位配合 [海上海 ]運(yùn)營(yíng)商?四統(tǒng)一?的模式運(yùn)用，即?統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃?。 —— 滿足它的功能定位，點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)； [海上海 ]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領(lǐng)時(shí)尚創(chuàng)意 LOFT。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。（詳敘見(jiàn)?總體構(gòu)思?）。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開(kāi)始， 全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。 ● 總體構(gòu)思 提示： 針對(duì)『海上海新城』物業(yè)管理的各個(gè)要素，通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，深入挖掘未來(lái)?城主?生活、工作、交際等活動(dòng) 需求，充分融合 [海上海 ]的建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路： 三大優(yōu)勢(shì)建立創(chuàng)新模式 —— 作為『海上海新城』的服務(wù)體系支撐 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： [海上海 ]?創(chuàng)意居?的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應(yīng)以及較強(qiáng)的輻射作用，必將帶動(dòng)楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟(jì)騰飛。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)外文化企 業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專(zhuān)業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。 [海上海 ]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時(shí)間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù)住宅小區(qū)。? 作為企 業(yè)的質(zhì)量方針。 宗旨： 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)。 精神： 務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。 我們的工作重點(diǎn)： ①為 智能化 設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和開(kāi)發(fā)度身定制一套維保、運(yùn)行實(shí)施方案。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。 ④對(duì)業(yè)戶的裝修運(yùn)用 [上實(shí)物業(yè) ]成功的管理經(jīng)驗(yàn)，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的方式，做到?有章可循，違章必糾?，預(yù)防為 主，將違章控制在萌芽狀態(tài)之中。 我們的工作措施是： ①智能化管理上的三步到位：住戶培訓(xùn)到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)到位，工程維修到位。對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門(mén)的支持和認(rèn)可。人防采取快速推進(jìn)法。全面防范與重點(diǎn)防范結(jié)合，?小圍合?和?大圍合?結(jié)合。 ④管理采取情、理、法手段并用，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，確保無(wú)違章裝修。 ⑤精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實(shí)施垃圾分流，強(qiáng)化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設(shè)。 〃做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達(dá)到國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 ⑥加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，整合各區(qū)域形象，開(kāi)展各種形式的文化娛樂(lè)健康活動(dòng)，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。加強(qiáng)引導(dǎo)，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。員工一崗多能，一專(zhuān)多能。 ⑩公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)?文 化策劃專(zhuān)員?職位，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò) [海上海 ]營(yíng)運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營(yíng)理念； 制定 物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT 商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)需求。 全面導(dǎo)入 CIS 形象和 ISO900 14000 體系 ① 管理 CIS 形象導(dǎo)入是『海上?！? 整體形象的組成部分； ② 將 ISO900 14001 質(zhì)量和環(huán)境體系引入 [海上海 ]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎(chǔ)。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)?專(zhuān)才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。在 [海上海 ]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng) 立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對(duì)人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人力資源管理體系，啟動(dòng)?四優(yōu)?工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。為企業(yè)文化再造奠定基礎(chǔ)、為公司今后承接類(lèi)似『海上海新城』這樣的物管項(xiàng)目創(chuàng)造條件。 [上實(shí)物業(yè) ]的人員管理體系由五部分組成： 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 [上實(shí)物業(yè) ]在 [海上海 ]項(xiàng)目管理中將遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)： a、知識(shí)層次。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。 所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、機(jī)試，心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)外語(yǔ)，電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過(guò)技能 考試。 加大管理人員的配臵比率（本項(xiàng)目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為 1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。 經(jīng)理級(jí)決策人員 3550 歲、管理層員工為 2645 歲、保安員為 2030 歲、其他操作層員工可放寬到 2050 歲。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。 [上實(shí)物業(yè) ]將對(duì)企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配臵，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) ?全用人、用好人? 的思路。尤其是在一專(zhuān)多能、何者為專(zhuān)的問(wèn)題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。 公司的人員組織管理靠的是可見(jiàn)的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級(jí)人員 的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。 b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要 組成部分。同時(shí)還會(huì)擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的動(dòng)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。 人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。 對(duì)考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)?。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、績(jī)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在?二維?分析圖上反映出來(lái)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 為使 [海上海 ]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在 3～ 5%左 右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 新文化地產(chǎn) 理念的 形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來(lái)主要有這么些： （ 1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們?cè)谌司拥男蓍e與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 (3)新文化地產(chǎn)通過(guò)源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂(lè)，更變成多姿多彩的生活內(nèi) 容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個(gè)性并獨(dú)特的文化感覺(jué)歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 新文化地產(chǎn) 從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。?新文化地產(chǎn)?的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營(yíng)軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式。 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù)的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi) 涵，這是擺 在我們 [上實(shí)物業(yè) ]面前的一個(gè)重要論題。 [上實(shí)物業(yè) ]未來(lái)也將扛起?物業(yè)管理文化?大旗，順呼?文化地產(chǎn)?，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助 [海上海 ]這個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻 璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。?一門(mén)、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時(shí)尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 [海上海 ]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐。 [上實(shí)物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個(gè)平臺(tái)，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。 [海上海 ]是新文化地產(chǎn)的開(kāi)山之作，它引入了?四新?――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問(wèn)題；它采用了?智能化?技術(shù)，比如寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對(duì)講、密 碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)臵、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了?新文化地產(chǎn)?中的?新?的外延。 商務(wù)篇 □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績(jī) ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開(kāi)辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 ● 物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述