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房地產(chǎn)物業(yè)管理概述-在線瀏覽

2024-08-02 16:14本頁面
  

【正文】 調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針,達(dá)到設(shè)定 目標(biāo)的一系列工作。經(jīng)營與管理是兩個(gè)不同的概念。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理,也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理 。 但是,以管理工作為主的物業(yè)公司,也需要管理性的決策,因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。從 這個(gè)角度上說,管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義,一是指其組織管理的過程中也需要決策,二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理 近年來,物業(yè)管理要企業(yè)化,已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同, 并逐步實(shí)施。但是,應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別:其一,產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。其二,管理形態(tài)不同。管理只意味著提供了服務(wù),而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中,是開放型的。其三,管理模式不同。 二、物業(yè)管理的起源及其原因 物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。由于工業(yè)革命的發(fā)展,大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市,引起了對(duì)城市房屋需求的增加,但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問題。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法,出乎意料地收到了良好效果,招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х隆r(shí)至今日,英國的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè),整體 水平是世界一流的。 在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí),成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì),會(huì)員遍布世界各地。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比,這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn),就顯示了強(qiáng)大的生命力。 第二,物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理,它是由專門的管理公司通過合同或契約,按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理,從而擺正了主人和管理者的關(guān)系,將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和 管理水平的提高,從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化程度,并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān),使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來源,而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項(xiàng)目的服務(wù)。 三、物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式,其管理具有社會(huì)化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點(diǎn)。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥,而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門,猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家”,而對(duì)政府各職能部門來說,則猶如找到了一個(gè)“總代理”。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會(huì)的發(fā)展,社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化,物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。這些專門組織的成立,表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位,不是事業(yè)單位,也不具備政府行為職能。因此,物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭,依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù),用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo) 是保本微利,量入為出,不以高額利潤為目的。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理;是與隨著住房 制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 四、物業(yè)管理的職能與地位 (一)物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。這些問題解決不好,就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。有了正確的決策,還必須有科學(xué)的計(jì)劃,即把決策的目標(biāo)具體化,變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。 組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則,把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié) 和各個(gè)方面,從管理的分工協(xié)作上,從上下左右的關(guān)系上,從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來,形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體,使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部“大機(jī)器”。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。從一定意義上講,組織水平 的高低,直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜, 涉及面廣,如果沒有科學(xué)的指揮,即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了,也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn),物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果,既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn),所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。 控制也叫監(jiān)督,就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過程中,必須經(jīng)??刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況, 把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比,找出差異,分析原因,采取必要的對(duì)策,以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)展、完善。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié),就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng),使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系,不至于發(fā)生矛盾,以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)??v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動(dòng) 關(guān)系;橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系;內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系;外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系 ,包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。 上述物業(yè)管理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。 (二)物業(yè)管理的地位和作用 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要,具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品化和住房自有化。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代,而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散 管理的辦法,以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要了,由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出,居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題,包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn) 市場(chǎng)范圍,完善了房地產(chǎn)投資,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題,實(shí)行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì),因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ,使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié),這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。 加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值,而且還可以使物業(yè)增值。 物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過程的管理,也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù),因 此,物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的重要保證。 ,完善城市功能 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作,具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用?,F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù),運(yùn)作良好的大廈設(shè)施,有助于工作效率的提高;稱心如意的居住環(huán)境,有助于人際關(guān)系的調(diào)和。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境, 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理,而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神,既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌,又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境,形成一個(gè)以物業(yè)為中心 的“微型社會(huì)”;既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能,又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí),增加業(yè)主的睦鄰意識(shí),創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施,具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式,在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住,開始“投石問路”,一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展,就需要安居樂業(yè)了。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對(duì)外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的,至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。由此可見,良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施,具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司,并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。因?yàn)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理,就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂,增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心,建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象,促 進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。第三節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后,國家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制,至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展,但由于機(jī)制的不同,兩者又有著原則 上的區(qū)別。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為,實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足,或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。 (三)市場(chǎng)機(jī)制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理,往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域,其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割,影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo) 來簽訂委托管理服務(wù)合同,開展業(yè)務(wù)。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù),市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和 深度上拓展業(yè)務(wù),以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理是一種契約行為,供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系,有明確的權(quán)利義務(wù),而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理,轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。在這種機(jī)制和 模式下,轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦,公共的事務(wù)共同辦。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成,房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益,繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功 能。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣,提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境,能免除后顧之憂。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn) 城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何?,F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會(huì)。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理,促進(jìn)社會(huì) 的安定團(tuán)結(jié)。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體?,F(xiàn)在,物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。 當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌,建設(shè)一流的城市,以有利于引進(jìn)外資, 發(fā)展經(jīng)濟(jì)。外商進(jìn)入中國大陸,一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓,往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”。所以,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象,也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合,所以,物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制,吸納人員的合適方向。近年來,隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起,特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì),公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這里,包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系,一般劃分為兩大類: (一)委托管理型 這是典型的,也是基本的管理方式。 如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主,就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租,委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理,有兩種委托方式:一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主,由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同,物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理;另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶,簽訂租賃合同。 不管是哪一種方式,都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn): 第一,是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。 第二,是在法人地位上。 自主經(jīng)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為: (1)自有自用型。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè); (2)自有出租型。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。 物業(yè)管理的基本原則有: 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系,劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、 權(quán)利和義務(wù),其具體要求包括: (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益,包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益,并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為: (1)權(quán)利:決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán); (2)義
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