【正文】 累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、 協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問(wèn)題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問(wèn)題很有方法，而 且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。 [上實(shí)物業(yè) ]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè) /辦公大 廈 [金鐘廣場(chǎng) ]和 [上實(shí)大廈 ]，樓高 208 米、 150 米，建筑面積分別是 萬(wàn)和 萬(wàn) m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá) 100 余年的近代保護(hù)建 筑。 商務(wù)篇 □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績(jī) ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 ● 物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱?上實(shí)物業(yè)?）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金 62 萬(wàn)美元（折合人民幣 513 萬(wàn)元）。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 [海上海 ]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻 璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 新文化地產(chǎn) 從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。 b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)?專才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。員工一崗多能，一專多能。 ⑤精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實(shí)施垃圾分流，強(qiáng)化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設(shè)。對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門的支持和認(rèn)可。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)外文化企 業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。 物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運(yùn)營(yíng)模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。 理念篇 □導(dǎo)言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構(gòu)思 ● 人力資源開發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造 踐行 □導(dǎo)言 ?出土?于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個(gè)曾起過(guò)的名字：大連花園、情愛(ài) 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 —— 展現(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空間?即：第一層次的城市空間、第二層次是 由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標(biāo)志性建筑串聯(lián)，結(jié)合功能定位特點(diǎn)，設(shè)定二級(jí)管理，三個(gè)層 次運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成 5 個(gè)業(yè)務(wù)管理部門， 3 個(gè)管理區(qū)域。 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： [上實(shí)發(fā)展 ]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為 [海上海 ]的文化積淀夯實(shí)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； [上實(shí)物業(yè) ]管理公司聚集人才、品牌、經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，為『海上海新城』的物業(yè)管理發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 目標(biāo)： 滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。我們將實(shí)施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。 ③由于是開放式?城區(qū)和街區(qū)?，在安全管理上，將運(yùn)用現(xiàn)代化手段，三防結(jié)合，確保安全。 〃養(yǎng)護(hù)好已有綠化，實(shí)施由地面向空中進(jìn)展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)商戶環(huán)保意識(shí)的灌輸，增強(qiáng)所有人員的環(huán)保健康意識(shí)。 ⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢(shì)，對(duì)電梯、保潔、保安、道路、水域、商務(wù)、文化娛樂(lè)、車輛管理 等方面實(shí)行專業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主 /商戶提供更多的無(wú)償服務(wù)，讓它們受益受惠。 [上實(shí)物業(yè) ]人員管理的宗旨 —— 是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。 b、錄用考核。 量才適用、合理配臵 為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘員工的潛能。 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。其考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。 b、末位淘汰，吐故納新。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體 ，通過(guò)市場(chǎng)交換提供給消費(fèi)者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。基于?海上海文化地產(chǎn)?的這四種精神定位，在運(yùn)行服務(wù)上，就是借助房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，展開向不斷推陳出新的文化行為與文化活動(dòng)，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開體貼入微、尊重個(gè)性的人文關(guān)懷與文化引導(dǎo)，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會(huì)生態(tài)。公司于 2022 年下半年通過(guò)了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上 13 家 一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì) 的企業(yè)之一。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn) 有各類工程技術(shù)人員 110 人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理 和養(yǎng)護(hù)維保工作。 在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持?時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶?的理念， 奉行? 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中 ?的宗旨，倡導(dǎo)?業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位?的思想；要求服務(wù)接待保持?不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)?的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)?滿足和超越業(yè)主合理期望?的目標(biāo)。 2022 年 4 月中旬我司在昆山，通過(guò)公開招投一舉中標(biāo) [四季華城 ]項(xiàng)目（面積達(dá) 萬(wàn) m178。 2022 年 7 月，在 [金鐘廣場(chǎng) ]由上海市消防5 支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進(jìn)行了上海市首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)好評(píng)以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。 ?據(jù) 2022 年底調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每個(gè)管理處的業(yè)主滿意和較滿意的都在 96％以上，并且都與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主建立了良好的關(guān)系。維保養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正常?延壽?。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。所有收支帳務(wù)，定期公布。 [上實(shí)物業(yè) ]在多年物業(yè)行業(yè)工作實(shí)踐中形成了用人標(biāo)準(zhǔn)，公司的做法是： 重品德修養(yǎng) ，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦； 重工作態(tài)度 ，要求員工一專多能，勤奮好學(xué)、善于學(xué)習(xí)； 重學(xué)歷更重能力 ，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇 錄用管理人員，管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿銳氣；又不唯高學(xué)歷，更看其發(fā)展?jié)摿湍芰μ嵘? 3）以上的管理層成員中有 1/2 還持有其他技能證書，屬于復(fù)合型人才。 購(gòu)臵設(shè)備費(fèi)用（ RMB） 數(shù)量 單價(jià) 金額 復(fù)印機(jī) 1 18,000 18,000 電腦 3 5,000 15,000 打印機(jī) 2 2,000 4,000 保險(xiǎn)箱 1 1,500 1,500 傳真機(jī) 1 2,000 2,000 文件柜 6 900 5,400 辦公桌 (椅 ) 6 800 4,800 物業(yè)接待臺(tái) 1 800 800 小會(huì)議桌 (椅 ) 1 600 600 飲水機(jī) 3 250 750 更衣柜 8,800 微波爐 1 350 350 掛壁式空調(diào) (不包括電梯機(jī)房 ) 2 2,000 4,000 (1)小計(jì) 66,000 電動(dòng)疏通機(jī) 1 1, 1, 電錘 (進(jìn)口 ) 1 3, 3, 潛水泵 (單相 ) 1 1, 1, 數(shù)字式萬(wàn)用表 1 指針式萬(wàn)用表 1 數(shù)字式鉗形表 1 兆歐表 (1000V) 1 絕緣墊 5 1, 鋁合金升降梯 (6M) 1 1, 1, 鋁合金升降梯 (4M) 1 鋁合金升降梯 () 1 手提充電式遠(yuǎn)射燈 2 梅花 /開口扳手 (公制 ) 1 套筒扳手 (公制 ) 1 各類小工具 2 1, 2, 角向磨光機(jī) 1 工具箱 3 小型切割機(jī) 1 (2)小計(jì) 14, 小型清潔工具 2 1,000 2,000 鋁合金合頁(yè)梯 2