【正文】 產(chǎn)銷售行為在房地產(chǎn)交易中心的監(jiān)督下進(jìn)行，公示各套商品房狀態(tài)、定金、預(yù)（銷）售價(jià)格，來抑制炒訂單、內(nèi)部銷售等投機(jī)行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。根據(jù)官方解釋，采取這一手段主要目的是為了限制投資性購(gòu)買行為，降低投資性購(gòu)房比重，調(diào)整供需比例，抑止供不應(yīng)求引起的價(jià)格上漲，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。一級(jí)土地市場(chǎng)交易進(jìn)入一個(gè)相對(duì)公開、透明、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作階段。該文件的出臺(tái)試圖擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的理性行為。l 提高存款準(zhǔn)備金率和資本金率，信貸規(guī)模收縮從4月25日開始，金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金高達(dá)1100億元左右，直接影響到市場(chǎng)資金的供給情況。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%是來自銀行信貸，融資方式單一，因此在貨幣投放量減少、貸款難度加大的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊。國(guó)家和上海市政府出臺(tái)多項(xiàng)房產(chǎn)、金融、土地政策調(diào)控樓市，本意是為了控制市場(chǎng)價(jià)格的理性增長(zhǎng)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維持行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)條件和實(shí)際情況看，不是所有的宏觀調(diào)控政策對(duì)本項(xiàng)目的日后銷售都會(huì)造成較大影響，本報(bào)告認(rèn)為，我們應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注的政策是個(gè)人房貸政策。在121文件中“對(duì)高檔商品房、別墅等項(xiàng)目適當(dāng)限制貸款，并提高個(gè)人購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的應(yīng)提高首付款比例等”有明確的表示，在今年五一假日前，各大商業(yè)銀行也停止了對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，雖然節(jié)后不久就恢復(fù)了個(gè)人住房貸款，但各大銀行對(duì)貸款的發(fā)放明顯持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是高額貸款限制十分明顯?，F(xiàn)在的風(fēng)平浪靜很有可能只是暴風(fēng)雨的前奏。特別是辦公物業(yè)，由于其投資客源的比例相對(duì)不大，租金回升，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和影響最小。 項(xiàng)目周邊重要市政規(guī)劃分析 黃浦江綜合開發(fā)l 北外灘CBD規(guī)劃北外灘地區(qū)是浦江兩岸綜合開發(fā)的四個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一。北外灘的建成將使本項(xiàng)目臨近上海的CBD“金三角”地區(qū)，區(qū)位條件得到很大改善，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別將對(duì)高檔物業(yè)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（五大功能板塊示意）商業(yè)居住綜合區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)航運(yùn)商貿(mào)區(qū)中高檔居住區(qū)歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)l 東外灘開發(fā)從楊浦區(qū)政府有關(guān)部門獲悉，繼黃浦區(qū)外灘源、虹口區(qū)北外灘項(xiàng)目啟動(dòng)后，楊浦區(qū)的“東外灘”項(xiàng)目也將于今年內(nèi)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。，規(guī)劃中的東外灘是指楊浦大橋兩側(cè)區(qū)域和復(fù)興島地區(qū)，是本市重點(diǎn)開發(fā)黃浦江“4＋1”地區(qū)中的一部分。楊浦區(qū)沿江地區(qū)也是上海遠(yuǎn)洋漁業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、海洋生物制藥的發(fā)源地，其中的江浦路水產(chǎn)交易市場(chǎng)是上海開埠以來最大的水產(chǎn)品集散地。本項(xiàng)目未來的東外灘主要分三大開發(fā)區(qū)域：復(fù)興島將打造本市中心城區(qū)獨(dú)一無二的環(huán)島生態(tài)生活區(qū)，江浦路規(guī)劃建成集休閑、娛樂、知識(shí)為一體的“漁人碼頭”，與虹口北外灘相連接的地區(qū)將構(gòu)建國(guó)際采購(gòu)服務(wù)功能區(qū)。l 浦江開發(fā)對(duì)商業(yè)及辦公物業(yè)帶來的影響隨著上海房產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)、辦公物業(yè)的開發(fā)逐漸從粗放變?yōu)榧s，從對(duì)土地的嚴(yán)重依賴走向城市優(yōu)質(zhì)要素的綜合。浦江開發(fā)將浦西的東外灘區(qū)域、北外灘區(qū)域與浦東的小陸家嘴區(qū)域有機(jī)的聯(lián)系起來，形成更大規(guī)模程度的樓宇經(jīng)濟(jì)，在各自的基礎(chǔ)上，形成產(chǎn)業(yè)間的相互聯(lián)動(dòng)，因此這幾大板塊的相互作用引起的復(fù)合效應(yīng)絕對(duì)不僅僅為幾個(gè)板塊各自能量的簡(jiǎn)單疊加。大連路越江隧道工程位于已建的楊浦大橋與延安東路隧道之間，北連浦西大連路，南接浦東東方路。大連路越江隧道分東線和西線兩條。工程以于2004年竣工。l 交通規(guī)劃對(duì)商業(yè)物業(yè)的促進(jìn)作用交通狀況（規(guī)劃）在城市商業(yè)中心地區(qū)的作用尤為重要。商業(yè)中心地區(qū)是城市物流、人流匯集的核心地區(qū)，交通出行總量大、密集度高。因此良好的交通規(guī)劃為商業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？v觀陸家嘴、徐家匯、淮海路地區(qū)，無一例外都受益于此。立體交通網(wǎng)絡(luò)則充分利用空中和地下空間可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商業(yè)區(qū)內(nèi)部與周圍道路之間的轉(zhuǎn)換能力，并形成有效的引導(dǎo)作用，加大有效人流的比例。楊浦高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心復(fù)旦大學(xué)科技園國(guó)權(quán)分園上海水產(chǎn)科技園上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)園楊浦、虹口重點(diǎn)大型園區(qū)項(xiàng)目周邊主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)圖示資料來源：上海策源置業(yè)有限公司 各個(gè)園區(qū)內(nèi)的佼佼者，將是我們的重要目標(biāo)客戶根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，楊浦區(qū)依托高校和國(guó)有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，打造知識(shí)型楊浦。高科技園區(qū)自有其高科技品位，而凸顯品位的正是“頭腦”型項(xiàng)目。文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，關(guān)鍵的是人才，楊浦擁有7所全國(guó)高等院校，數(shù)十家科學(xué)研究院，高科技人才的聚集地以及高科技產(chǎn)業(yè)的資源集中地為區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成奠定了基礎(chǔ)。小結(jié)楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，但隨著近年來?xiàng)钇州^大規(guī)模的市政建設(shè)，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識(shí)型”楊浦工程的啟動(dòng)將有力的推動(dòng)區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供契機(jī)。報(bào)告認(rèn)為海上海新城作為全新的“新文化地產(chǎn)”概念的倡導(dǎo)者，全新理念的辦公及商業(yè)運(yùn)作，其后期住宅產(chǎn)品受辦公、商業(yè)產(chǎn)品的帶動(dòng)，必然跳脫大周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。最終項(xiàng)目將放眼整個(gè)上海市場(chǎng)進(jìn)行討論。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點(diǎn)就是交通的明顯優(yōu)勢(shì)。這些利好直接該板塊的價(jià)格明顯拉升，而市場(chǎng)接受度也普遍良好。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格段為850010000元/㎡。n 周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢(shì)；同時(shí)受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價(jià)格較前期相比呈上升趨勢(shì)。n 五角場(chǎng)板塊近年來，五角場(chǎng)地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個(gè)接一個(gè)。未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。目前的價(jià)格還未公開。n 黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個(gè)供應(yīng)量相對(duì)較大；目前住宅的價(jià)格行情在75008000元/㎡。因此本報(bào)告將著重對(duì)對(duì)該板塊內(nèi)目前的開發(fā)現(xiàn)狀做一分析。借助北外灘規(guī)劃的日漸明朗，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)一路飆升，相比去年該時(shí)段的價(jià)格有近七成上漲，這樣的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全市平均水平。未來陸續(xù)還將有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外灘旭園等一批項(xiàng)目上市。而區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)同樣價(jià)格不斐，像是名江七星城成交價(jià)在12200元/㎡，該案02年正式開盤時(shí)僅為6200元/㎡。n 四川北路板塊對(duì)四川北路的定位從傳統(tǒng)的平民購(gòu)物街轉(zhuǎn)變?yōu)榕c淮海路、南京西路齊名的商業(yè)街，配合對(duì)整條道路進(jìn)行了全新三段式規(guī)劃，并通過由區(qū)政府出面赴港招商，吸引了一大批高水準(zhǔn)的開發(fā)商入住，未來四川北路將有大量的高檔物業(yè)上市，形成北區(qū)重要的高檔住宅及商業(yè)聚集區(qū)。在北段形成以體育、運(yùn)動(dòng)、健身、園林、休閑為主的娛樂圈，同時(shí)結(jié)合本地的交通特色，努營(yíng)造交通便利的高尚的商住小區(qū)。未來四川北路沿線將成為上海主要的高檔物業(yè)板塊之一。但隨著北外灘開發(fā)、四川北路改建以及軌道交通的建設(shè)，區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模仍將進(jìn)一步放大，因此本項(xiàng)目在未來將面臨十分激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)主要以五角場(chǎng)板塊和大連路控、四平路一帶沿線。2003年區(qū)域市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象。隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。2003年楊浦區(qū)商品房銷售均價(jià)達(dá)到6400元/㎡，同比增長(zhǎng)45%，遠(yuǎn)高于全市平均增幅。2002年以來，商品住宅從原來僅滿足居住需求的中低檔物業(yè)向小區(qū)配套完善、綠化率高、智能化設(shè)施先進(jìn)的中高檔物業(yè)發(fā)展。（2）虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住宅區(qū)域和商業(yè)區(qū)域。虹口區(qū)環(huán)線外主要是多層普通商品住宅，廣中路沿線是其中檔商品房的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著浦江兩岸綜合開發(fā)這一工程的啟動(dòng)，使虹口區(qū)的北外灘最終與陸家嘴、外灘一起成為上海乃至全國(guó)的金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心。虹口區(qū)作為近階段市政建設(shè)和規(guī)劃的重點(diǎn)地區(qū)，多倫路文化名人街二期改造、輕軌明珠線二期、四川北路大型公共綠地、大連路隧道等重大項(xiàng)目即將或正在進(jìn)行，樓市受此影響也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，虹口區(qū)房?jī)r(jià)一反以往的“慢熱”，逐月往上攀，成為上海北部房?jī)r(jià)飚升最具潛力的地區(qū)。眾多頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹口，為虹口樓市帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。其中包括環(huán)內(nèi)區(qū)域的大連路控江路沿線板塊和周家嘴路板塊，以及環(huán)外地區(qū)五角場(chǎng)黃興綠地板塊。目前區(qū)域內(nèi)的辦公的銷售價(jià)格在7000~16000元/平方米不等,整體在上海市場(chǎng)處于中等水平。預(yù)計(jì)在未來的三年內(nèi)，隨著北外灘計(jì)劃和楊浦、虹口區(qū)改造的實(shí)施，大連路隧道貫通后的效應(yīng)顯現(xiàn)，該區(qū)域的價(jià)格將有進(jìn)一步的上揚(yáng)。該區(qū)域的辦公將主要吸引一些內(nèi)資背景的實(shí)力商家。/天頂：吊頂?shù)兀旱仄簤Γ喝槟z漆 電梯：10 臺(tái) 通用 牌空調(diào)：中央空調(diào)海灣大廈大名路、黃浦路涉外辦公樓178。/天吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，同時(shí)每戶均配備水、電、煤、單獨(dú)的衛(wèi)生間（配備潔具）項(xiàng)目116層為“新開元”酒店，16以上為辦公用房。盛泰國(guó)際大廈四平路、臨平路178。方舟大廈四川北路、寶山路RMB2元/m178。/天吊頂、墻面刷白、水泥地由于本項(xiàng)目商業(yè)和辦公為非標(biāo)產(chǎn)品。l 辦公模式演變過程工業(yè)廠房 辦公樓 甲級(jí)、乙級(jí)辦公樓 個(gè)性化辦公樓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場(chǎng)分工的細(xì)分，也導(dǎo)致了對(duì)辦公室的細(xì)分要求。l 個(gè)性化辦公在中國(guó)上個(gè)世紀(jì)初期，紐約開始了從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，人們由工業(yè)廠房的辦公環(huán)境中轉(zhuǎn)換到密集型辦公樓內(nèi)。傳統(tǒng)專業(yè)辦公樓的尷尬，眾多的白領(lǐng)人士是深有感觸的。辦公樓市場(chǎng)面臨著更深一步專業(yè)化細(xì)分的需求。在北京，左岸工社、建外SOHO第一大道、森根國(guó)際為代表的個(gè)性辦公樓的上市，以少數(shù)人的辦公樓 向頂級(jí)辦公樓和商務(wù)公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡(jiǎn)潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風(fēng)格，吸引了眾多眼球，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉(cāng)庫(kù)和人性化都更勝一籌。這些創(chuàng)新辦公樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著辦公樓市場(chǎng)銷售時(shí)代的來臨。通過以上對(duì)整體辦公市場(chǎng)及未來發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們挖掘出更深層次的信息。 在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)，以細(xì)分化的專業(yè)來配置資源，將一批同類企業(yè)聚集一地，形成特色，以特色聚集人氣，會(huì)帶來較好經(jīng)濟(jì)效益。 l 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)綜論 區(qū)域商業(yè)主要以租為主，租金水平在2~6元/平方米/天不等。整體檔次不高?？偯娣e普遍小于5000m2（其中有2000m2是位于大連路飛虹路口，正處于裝修階段的蘇浙匯）?？亟返拇蚧⑸铰返浇致芬欢问菞钇謪^(qū)內(nèi)相對(duì)較為繁華的區(qū)域，也是一條主要的商業(yè)街。從業(yè)態(tài)來看餐飲、服裝鞋帽、美容美發(fā)的數(shù)量都不少，甚至眼鏡店與銀行在此處都有些密集。而7層高，營(yíng)業(yè)面積達(dá)7000m2的假日百貨更是增添了這里的商業(yè)氣氛。海上海周邊商鋪業(yè)態(tài)調(diào)查表業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量比例營(yíng)業(yè)面積（m2）面積比例正餐店66%5200%快餐店1313%4330%眼鏡店66%650%房產(chǎn)中介77%615%證券銀行99%880%建材家電88%2240%布藝家具44%475%美容院55%580%大賣場(chǎng)超市22%400%百貨商場(chǎng)22%7250%汽車類22%400%服裝鞋帽1919%2820%其他1717%1600%總計(jì)100100%27440100%l 項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 作為一個(gè)新的項(xiàng)目，本案的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)在于最終形成——252。 項(xiàng)目品牌打造的靈魂所在252。它是以上海近代建筑的標(biāo)志石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門原有的居住功能， 創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……門外是風(fēng)情萬種的石庫(kù)門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，有穿越時(shí)空之感。 新興時(shí)尚休閑的聚集地218。 消費(fèi)層次和消費(fèi)能力較其他同類型項(xiàng)目高218。 商業(yè)定位準(zhǔn)確，業(yè)態(tài)搭配合理218。 經(jīng)營(yíng)模式靈活、多樣業(yè)態(tài)比例及租金比較商業(yè)分類比例租金餐飲類47%USD 3 4元/ m 178。藝術(shù)街開街至今已初具規(guī)模，有58名藝術(shù)家在此開設(shè)畫廊、藝術(shù)品店?，F(xiàn)在這里經(jīng)常會(huì)有各類畫展、書展、收藏展、攝影展、雕刻展吸引著熱愛藝術(shù)的觀眾。要點(diǎn)歸結(jié)218。 都市旅游新景點(diǎn)之一218。 更傾向于文化的展示，商業(yè)相輔左右218。 經(jīng)營(yíng)模式靈活、多樣業(yè)態(tài)比例及租金比較商業(yè)分類比例租金（商鋪）租金 （LOFT辦公）餐飲類%RMB 178。/天建筑設(shè)計(jì)類%藝術(shù) / 文化類%其它%產(chǎn)品篇 2. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位2．1定位依據(jù)隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分已不可避免。目標(biāo)客群的鎖定，將是本項(xiàng)目LOFT部分定位的重要依據(jù)。于此同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的崛起強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)范疇根深蒂固的的轉(zhuǎn)型，由以制造為主的經(jīng)濟(jì)變?yōu)橐韵M(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中，文化被發(fā)現(xiàn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重要資源。” 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在上海乃至全國(guó)的發(fā)展相對(duì)還處于起步階段。因此，我司認(rèn)為，在本項(xiàng)目的開發(fā)于運(yùn)做中應(yīng)采用分步操作的模式，在產(chǎn)品的定位上應(yīng)分為兩個(gè)階段。 上海首個(gè)創(chuàng)意文化社區(qū)252。 項(xiàng)目周邊名校云集，地段文化特色突出252。 完備的新現(xiàn)代設(shè)施配備252。 雖然本項(xiàng)目