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正文內(nèi)容

“海上?!辈邉潏?bào)告(參考版)

2025-06-01 22:18本頁(yè)面
  

【正文】 對(duì)于工作執(zhí)行中將會(huì)遇到的難點(diǎn),我們將與甲方及各合作方,努力做到提前準(zhǔn)備,全力排除,使項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣執(zhí)行工作能夠按最大效果去落地、執(zhí)行,以保證項(xiàng)目的成功運(yùn)作。該思路主要是圍繞產(chǎn)品與文化兩條主線,在不同時(shí)段,運(yùn)用不同的營(yíng)銷手法,將其進(jìn)行不同側(cè)重的放大,并將兩者進(jìn)行有效的融合貫通。后記:戰(zhàn)略是戰(zhàn)術(shù)的靈魂,是戰(zhàn)術(shù)的指導(dǎo)思想。投放原則:1.量:開盤期、強(qiáng)銷期高密度集中投放,采用彩色版面;持續(xù)期平穩(wěn)投放;清盤期結(jié)合促銷手段靈活投放2.線:兩種組團(tuán)――電視、報(bào)紙和戶外結(jié)合 主線――衛(wèi)星電視、新民晚報(bào)、解放日?qǐng)?bào)、網(wǎng)絡(luò), 輔線――新聞晨報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、文匯報(bào)、戶外導(dǎo)示、電臺(tái),向海外及境外人士發(fā)行的雜志參加各種國(guó)際性的房地產(chǎn)展示會(huì),并組織境外買家的看房團(tuán)。傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”,而是統(tǒng)一“海上?!毙蜗蟆? 媒體策略:報(bào)紙廣告、電視廣告,網(wǎng)絡(luò)廣告為主。通過交叉組合,樹立“上實(shí)”房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。針對(duì)海上海項(xiàng)目所提出的“泛文化會(huì)所”是指除了原有的服務(wù)平臺(tái)體系,我們還加入了文化服務(wù)平臺(tái)體系,加強(qiáng)了附加值的含金量。3)住宅除了制作特色房型的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景樣板示范單元,還可以與商業(yè)和LOFT進(jìn)行互動(dòng),進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)惠返還。確保高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。也使文化概念也了扎實(shí)的落腳基礎(chǔ),而不至于顯得很空洞。推廣LOFT,在香港,臺(tái)灣,新加坡,日本等地進(jìn)行展示,并對(duì)其中眾多的私募基金進(jìn)行游說,引入loft,進(jìn)行獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作,形成獨(dú)立的信托資產(chǎn)。在推廣loft階段,制作一間大面積空間的LOFT樣板示范單元,以立剖面的形式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局,同時(shí),整個(gè)示范單元一半透明一半實(shí)體,實(shí)體與透明部分結(jié)合的地方露處建筑材料,可以供消費(fèi)者參觀;同時(shí)輔助計(jì)算機(jī)的全息圖像技術(shù),進(jìn)行建筑體的全面展示,對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目都適用。2)loft辦公項(xiàng)目的LOFT辦公建筑具有70年產(chǎn)權(quán)的性質(zhì),因此可以居住也可以辦公,雙重模式。因此在項(xiàng)目公開前,首先做出一段商業(yè)街的樣板段,建筑內(nèi)全部進(jìn)行精裝飾,部分街道景觀做出來,同時(shí)以極低的租金價(jià)格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段,制造人氣,所有前期進(jìn)入租賃客戶,全部為先簽約2年,2年后租金按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格,并且商鋪帶租約出售。各階段和各產(chǎn)品類型的是相互交叉,貫穿的,但是重要的一個(gè)前提是必須有半年的一個(gè)品牌蓄勢(shì)期,來確保產(chǎn)品有足夠的空間推向市場(chǎng),同時(shí)每個(gè)產(chǎn)品的推廣周期為一年半左右,發(fā)售區(qū)域?qū)⒉痪窒抻趪?guó)內(nèi),面向國(guó)際海外發(fā)售。內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶源。第三階段:持續(xù)期和清盤期(2006年3月10月,LOFT全面發(fā)售)持續(xù)溝通 穩(wěn)定去化保持形象深化;多種方式(促銷、公關(guān))并舉;穩(wěn)定去化速度戰(zhàn)術(shù)目標(biāo):采用多種公關(guān)活動(dòng)。在商鋪發(fā)售的同時(shí),進(jìn)行住宅的后續(xù)單元客戶的預(yù)約登記,商鋪銷售接近70%左右,全面公開住宅片區(qū)。此階段,我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場(chǎng),隨后全面發(fā)售商業(yè)街。集中兵力,產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā),數(shù)月積累的客戶促成集中成交,形成“火爆開盤”。四大陣地: 現(xiàn)場(chǎng) 外展處 大連路圍板 周邊引導(dǎo)旗以及大型廣告牌兩大展示活動(dòng) 房展會(huì)(10月份房展形象公開和5月份房展開是銷售) 圍板和廣告牌全面出擊以上兩大展示活動(dòng)必然會(huì)吸引大量客戶注意,我們應(yīng)盡早做好接待、追蹤準(zhǔn)備,為開盤打好基礎(chǔ)。各大新聞媒體連續(xù)報(bào)道。與海上海項(xiàng)目的新文化地產(chǎn)進(jìn)行緊密的結(jié)合。是一次前所未有的思想解放和啟蒙運(yùn)動(dòng),文學(xué)革命是新文化運(yùn)動(dòng)的一個(gè)主要內(nèi)容。本階段,通過兩大運(yùn)動(dòng)、四大陣地進(jìn)行概念運(yùn)作;通過兩大展示進(jìn)行蓄勢(shì)準(zhǔn)備:兩大運(yùn)動(dòng)嶄新“新文化運(yùn)動(dòng)”原有新文化運(yùn)動(dòng)是指20世紀(jì)初反對(duì)封建文化的思想啟蒙運(yùn)動(dòng)。引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注,讓他們先接受概念。地段概念詮釋,爭(zhēng)取“制高點(diǎn)”,給客戶堅(jiān)定信心。在文化營(yíng)銷中,我們堅(jiān)持以下幾點(diǎn):A文化的多元性:本項(xiàng)目文化主線的訴求點(diǎn)是“上海國(guó)際化大都市生活、新文化的演繹”,它應(yīng)該是一種多元的文化表現(xiàn),它應(yīng)該體現(xiàn)出項(xiàng)目平和、包容的氣質(zhì),從多個(gè)角度去闡釋都市生活;B文化的邏輯性:文化的多元性并不意味著完全的發(fā)散,而是沿著“人——生活——行為——空間”這樣一個(gè)總體的邏輯關(guān)系來演繹,文化演繹的最終歸結(jié)是要落在對(duì)一種居所文化的探究;C文化的符號(hào)性:延續(xù)著文化演繹的整體邏輯性,在選取文化元素時(shí),要選擇那些帶有符號(hào)性質(zhì)的文化元素,需要從上海傳統(tǒng)文化、閑情文化、先鋒文化這三個(gè)方向進(jìn)行文化挖掘;E文化的事件性:文化的傳播,需要事件性的刺激點(diǎn)來展開,而且是帶有一種社會(huì)性的文化事件. 4)分階段營(yíng)銷本案以整盤概念入市,在短時(shí)間內(nèi)要完成“去化”和“塑造”這兩大任務(wù)。2)文化營(yíng)銷文化營(yíng)銷是賦予產(chǎn)品附加值的最佳手段,項(xiàng)目文化特質(zhì)的形成,往往是形成項(xiàng)目差異化的關(guān)鍵所在?!昂I虾m?xiàng)目”先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念,創(chuàng)新的產(chǎn)品特征,是產(chǎn)品營(yíng)銷推廣的核心要素。海上海這一品牌便可在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高奏凱歌,一路飄紅這也是客戶追求的終極目標(biāo)。總策略生活方式塑造(原創(chuàng)新文化的國(guó)際化生活方式)+板塊啟動(dòng)(項(xiàng)目區(qū)域生活圈)+產(chǎn)品啟動(dòng)(海上海)我們的任務(wù)是將“海上?!崩壴凇靶挛幕禺a(chǎn)”基座上通過“嶄新國(guó)際生活圈”這個(gè)超級(jí)發(fā)射架用“原創(chuàng)建筑文化底蘊(yùn)的國(guó)際化生活”做點(diǎn)燃器,對(duì)外發(fā)射。 根據(jù)我公司的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)樓盤品牌長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)做一方面會(huì)形成穩(wěn)定的品牌形象,一方面客觀上對(duì)市場(chǎng)的刺激度會(huì)下降。必須按分期產(chǎn)品類別進(jìn)行多品牌運(yùn)作。它應(yīng)該是代表一種生活概念、一種時(shí)尚品質(zhì)、一種增值信心;178。 根據(jù)本案23年的時(shí)間跨度,必須有一個(gè)經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)主品牌。賣產(chǎn)品的同時(shí),鍛造出上實(shí)品牌、海上海品牌!2)營(yíng)銷課題通過以上的產(chǎn)品分析和市場(chǎng)定位,本案推廣過程中的營(yíng)銷課題已經(jīng)非常之明確,即:快速占領(lǐng)本地市場(chǎng),進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng),進(jìn)行全球性營(yíng)銷推廣樹立新文化地產(chǎn)旗艦品牌形象 3)整體入市策略本案23萬平方米整盤去化時(shí)間估計(jì)在23年時(shí)間。二、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略1)策劃原則對(duì)于海上海項(xiàng)目的定位系統(tǒng)和營(yíng)銷企劃策略,我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高品位、高立意
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