【正文】 定位將排除大量28歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；本案價(jià)格制約年輕白領(lǐng)客戶源（年輕人工作節(jié)奏快，生活?yuàn)蕵?lè)性強(qiáng)，社交活動(dòng)范圍廣，對(duì)交通依賴性強(qiáng)）傳統(tǒng)購(gòu)房者對(duì)前衛(wèi)的風(fēng)格相對(duì)淡泊，對(duì)經(jīng)典實(shí)用風(fēng)格有著潮流性的崇拜。另外樓宇之間要兼顧彼此的聯(lián)系和獨(dú)立性。作為生態(tài)型住宅或者小區(qū)，綠化面積要求非常高，因此建議項(xiàng)目的綠地景觀面積要擴(kuò)大，同時(shí)由于水系景觀的維護(hù)成本較高，且對(duì)于環(huán)境的凈化作用不是很高，建議適當(dāng)?shù)臏p少水系景觀，擴(kuò)充綠色植物造景。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質(zhì)的提升。這一切是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡關(guān)系，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，個(gè)人掏錢(qián)買(mǎi)房呈現(xiàn)出對(duì)房屋的要求越來(lái)越精細(xì)、越來(lái)越周全、越來(lái)越多樣化的趨勢(shì)。同時(shí)，對(duì)于理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮的方面越來(lái)越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購(gòu)買(mǎi)。風(fēng)險(xiǎn)：同期市場(chǎng)盤(pán)量大，各盤(pán)大投入、大手筆營(yíng)銷和傳播手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面。區(qū)域板塊有著極大的炒作空間；本案地段升值在望。劣勢(shì)：目前地段板塊還未突破上海市楊浦區(qū)的概念，對(duì)于海外買(mǎi)家有一定的阻力。獨(dú)具一格文化建筑、環(huán)境規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人文化情景交融居家要求。Loft辦公樓作為本區(qū)域特有的產(chǎn)品，LOFT空間給與業(yè)主有了想象的大空間，住宅全部精裝修，房型富有特色，水景，街景，藝術(shù)小品等構(gòu)成了項(xiàng)目的景觀系統(tǒng)。4）建筑規(guī)劃布局：項(xiàng)目基地以長(zhǎng)400米的商業(yè)街為為中心軸線進(jìn)行區(qū)塊和空間的分割，建筑群落成狹長(zhǎng)塊狀分布，以道路和建筑體為組團(tuán)的自然區(qū)分，各組團(tuán)之間又以景觀空間和建筑空間作為相互聯(lián)系的橋梁，形成視覺(jué)的美感。2）區(qū)域大配套：項(xiàng)目周邊目前暫時(shí)還缺大型的商業(yè)配套設(shè)施，眾多便民的日常生活配套較為完整，但多存在于新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)商業(yè)裙房中，店面規(guī)模都較小，本項(xiàng)目的大型的商業(yè)街將為項(xiàng)目所處區(qū)域提供大型的商業(yè)設(shè)施配套，影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費(fèi)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)文化的發(fā)展。“海上?！蓖黄苽鹘y(tǒng)住區(qū)概念，顛覆人們對(duì)傳統(tǒng)的“下只角”的評(píng)判，演繹新上海城市精神，創(chuàng)造上海居住文明中的“精神文化新天地”，確立一個(gè)清晰年代的精神！「海上?！鬼?xiàng)目概況海上海項(xiàng)目位于楊浦區(qū)大連路９２０號(hào)，建設(shè)用地面積約８．４8萬(wàn)平方米，西起大連路，北靠遼源西路，南至飛虹路，東接上海自行車廠，容積率２．４４左右，總建筑面積約２3萬(wàn)平方米，以商業(yè)街為軸線，分東西兩塊，3棟辦公樓組團(tuán)和7棟高層住宅組團(tuán)，并配有幼兒園等配套設(shè)施。Ludwig Mies Vander Roche教會(huì)我們?nèi)绾螌⑼尾堪仓迷谒陌腿〖{椅子上。一個(gè)「年代」意味著什么？一個(gè)年代一定要具有某種「精神」Calvin Klein教會(huì)我們?nèi)绾问褂盟?。ACCA KAPPA教會(huì)我們肥皂應(yīng)該有什么樣的泡沫。第一部分：策略構(gòu)建所存在的基礎(chǔ)和因素一、項(xiàng)目特性分析1）區(qū)域環(huán)境與交通：基地東部大連路過(guò)江隧道通車，直接接通浦東小陸家嘴的東方路；其南部是即將興起的北外灘和東外灘；區(qū)內(nèi)的大學(xué)城已經(jīng)啟動(dòng),區(qū)域內(nèi)高等院校和產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多。3）建筑風(fēng)格與規(guī)模：本項(xiàng)目擁有23萬(wàn)平方米建筑面積的體量，在區(qū)域范圍內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是獨(dú)占鰲頭的，同時(shí)包含了商業(yè)，辦公LOFT，住宅三種類型的產(chǎn)品，組合成了一個(gè)完整的街區(qū)。商業(yè)街為基地建筑的基準(zhǔn)高度，向兩邊逐漸拔高，從空間上形成峽谷的輪廓。5）開(kāi)發(fā)商品牌：開(kāi)發(fā)商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司是著名的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的完成的項(xiàng)目包括：金鐘廣場(chǎng)，上海實(shí)業(yè)中心，玉佛城，瑞南新苑，冠都公寓，上海之窗御景園，上海之窗黃浦新苑等眾多上海知名地產(chǎn)項(xiàng)目。立足區(qū)域板塊的炒作，輻射國(guó)際概念，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成真正的文化生活中央?yún)^(qū)概念。周邊地區(qū)改造和開(kāi)發(fā)，大連路沿線的文化居住區(qū)，將有效改善該地段形象和概念，引發(fā)社會(huì)注意本區(qū)域?；谀壳盁o(wú)品牌狀況的市場(chǎng)半徑，有效目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)不足。而本項(xiàng)目在產(chǎn)品的構(gòu)造上的“均好性”――地段升值、社區(qū)功能、環(huán)境宜人、房型特色、配套趨勢(shì)，建筑風(fēng)格，文化氛圍等在介紹清楚后都符合這類人群的需求?！百I(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境、買(mǎi)房買(mǎi)服務(wù)、買(mǎi)房買(mǎi)享受”成為購(gòu)房人的首選目標(biāo)。在此，我們建議在項(xiàng)目目前階段就應(yīng)該選擇第一太平洋戴維斯、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等知名公司，其品牌在消費(fèi)者中具有一定的號(hào)召力，其品牌將可以成為產(chǎn)品宣傳推廣中一個(gè)頗具“噸位”的賣(mài)點(diǎn)。商業(yè)街與中心住宅區(qū)的間隔較小，容易造成商業(yè)區(qū)域的嘈雜影響住宅區(qū)的住戶，這個(gè)建議用種植高大樹(shù)種和進(jìn)行植物景觀屏障的手法予以解決。增設(shè)小面積的辦公空間，滿足一些小公司的需求，增強(qiáng)人氣。優(yōu)勢(shì)吸引法：購(gòu)買(mǎi)力旺盛的中壯年人可以承受65萬(wàn)元以上的總價(jià)；中壯年人感性購(gòu)房占很大比例，憑借廣泛而細(xì)致的廣告宣傳可以打破其區(qū)域概念及風(fēng)格喜好；具有一定閑錢(qián)的中壯年人升值意識(shí)極強(qiáng)。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。l 金領(lǐng)階層這個(gè)階層的人士年收入已基本達(dá)到10萬(wàn)元以上，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感。同時(shí)，他們希望擁有了高檔次有文化氛圍的居所之后能夠得到額外的尊重。本案的客戶群較多的為此類型。當(dāng)然可以確定的一點(diǎn)，我們的商業(yè)街項(xiàng)目是獨(dú)特的，因此它的客戶目標(biāo)類型也是獨(dú)特的，分眾的。寫(xiě)字樓作為一個(gè)比較特殊的產(chǎn)品，決定了它的客戶類型。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，但對(duì)高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。l 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。這一人群經(jīng)歷了中國(guó)文化架構(gòu)重新建立的過(guò)程，在“肯定—否定—再肯定”的不斷思想碰撞中，使這一人群有對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角。在都市中快速而自由的切換。高文化價(jià)值，集中體現(xiàn)在建筑文化上：以原創(chuàng)文化建筑