【正文】 ，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。實施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。目前的市場架構(gòu)可謂天時地利人和，區(qū)域房價指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進一步消化，其價格因素對大局影響越來越小；高檔房源供應充足，市場價格逐步確認，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。 據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。其中“三口之家型”%、“年輕夫妻型”%，均超過半數(shù)。amp。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨占鰲頭。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。amp。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風險。高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。 二、劣勢靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調(diào)。在中高檔、高檔市場的爭奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢并不明顯。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價格水平。進入時機對于我們至關重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。靜安因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢、四個“對話”1． 在本項目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。 嚴格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會所的現(xiàn)景展示。城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路…在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合10萬平方米方正基地新加坡財團的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀的上海市中心最缺什么？不缺悠久的文化底蘊、不缺國際化大都市的恢弘氣勢不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨世界美食應有盡有，優(yōu)秀人才紛至沓來上海市中心最缺什么？缺綠、缺樹、缺生態(tài)環(huán)境，缺與花、鳥共生的地方邀請陽光、鮮花、蝴蝶、花鳥再回來！上海的明天會更好！案名：靜安楓景（MAPLEPARK）案名解釋：在上海，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認的上海中心。早期作為中央商務區(qū)及高級住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊。其良好的植被條件、大面積的原始森林，各種生物和諧共存，創(chuàng)造了良好的生態(tài)循環(huán)。充分利用靜安的區(qū)位優(yōu)勢及深厚的人文底蘊。[ 主題 ]——根流金歲月傳奇靜安上海心動城中之城第二組團 強勢登陸，世界風范——依靠發(fā)展商實力背景，創(chuàng)造精品策略[ 戰(zhàn)略意圖 ]依靠投資商作為新加坡財團的實力背景，結(jié)合本項目的建筑設計——巴馬丹拿以及以后景觀規(guī)劃、燈光規(guī)劃…知名國際單位的專業(yè)資歷，確立本案作為世界級住宅的精品地位。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對話的窗口，智慧與自然親近的平臺[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。增強產(chǎn)品感染力。方式：以軟廣告+參與活動的雙向式溝通，期望確立鮮明的品牌形象。銷售手段：不賣國內(nèi)，先推國際，利用一些知名中介機構(gòu)，先推海外上市，以期通過“反彈琵琶”的方式，拔高產(chǎn)品檔位。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的強銷，于競爭對手反擊前奠定勝果運做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領市場◆ 經(jīng)過前面幾個月的蓄勢，必須有一個大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。另外，與電視媒體合辦一些欄目、活動，對銷售促進有較大的作用。但“全部用力等于全不用力”，應該集中兵力于一些重要的節(jié)點，集中投放，媒體的綜合運用、篇幅都應該力度較大；而普通時段則可采用單一媒體、低頻率運作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。2． 小區(qū)房型比較齊全，房型設計比較合理，最值得一提的是面積控制相當好。4． 小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對其他產(chǎn)品而言應相對偏低。有率占：金牛25%明 星40% 草狗12% 問題23% 增長率：因此根據(jù)本案產(chǎn)品的市場占有率和增長率考量，價格、樓層、景觀等因素可對產(chǎn)品進行劃分：金牛：主要是靠近景觀的6F以上，由于位置，樓層都是最好的，價格相對是最貴的，從去化而言是沒有問題的，但是去化速度不快。草狗：主要位置、樓層、景觀較差，受公建配套影響最大，去化最困難的產(chǎn)品。雖然10北側(cè)享受得到，但不符合一般上?？蛻舻牧晳T，應降低系數(shù)。 銷售周期及去化順序1． 引導期：1個月（）A、 告知本案存在 B、 告知預公開時間，地點 C、參加房展，擴大本案影響2． 預約期：4個月（） A、引導路線完工 B、售樓處完工C、 散布耳語，D、 使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。 C、利用已定客戶介紹新客戶成交。 綜上所述：整個周期分為5個階段，預計為18個月。引導期預約期公開期調(diào)整期成長期持續(xù)期時間工作計劃◆ 售樓處及樣板房施工◆ 銷售公司或人員招聘◆ 銷售道具準備◆ 現(xiàn)場預約◆ 客戶意向收集◆ 定價完成◆ 公開SP活動◆ 預約客戶轉(zhuǎn)簽約◆ 海外中介商招募◆ 加強逼定簽約工作◆ 海外客戶說明會◆ 調(diào)價通知◆ 預告成長期推出房源并施作樣板房◆ 參加房展會◆ 已購客戶介紹客戶◆ 準現(xiàn)房型態(tài)銷售◆ 強化DS作業(yè)◆ 加強客戶介紹客戶力度◆ 強力促銷剩余房源◆ 開始預約二期房源◆ 擬定二期房源定價廣告媒介◆ 軟新聞◆ 房展會◆ 平面廣告◆ 電視廣告◆ 雜志廣告◆ 電臺廣告◆ 海外廣告◆ 戶外定點廣告◆ DS作業(yè)◆ SP活動◆MP/CF/MG/RADIO◆ 橫幅◆ DM◆ 電視/報紙廣告◆ 小禮品◆ 軟新聞◆ DS作業(yè)◆ 小禮品◆ 廣告推出房源◆ 10◆ 6◆ 7◆ 3，4◆ 一期余房◆ 二期預約銷售均價7800元/M28200元/M28600元/M29000元/M28800元/M2備注四、客源客層分析 基于本案地段在本市的優(yōu)越性及其卓越的品質(zhì)，現(xiàn)預判如下： 客源：靜安50% 黃浦、長寧20%