【正文】 側。營銷建議5：對于我司的金水灣項目，由于現正推廣大戶型，且進入銷售淡季的情況下，應準備掌握目標客戶的情況，并有針對性的對這部分人群進行定向營銷。建議執(zhí)行4：戶型單頁（成冊）制作與印刷——————項目折頁制作與印刷——————項目新的形象樓書制作與印刷——————僑意地產（會刊）————報紙廣告優(yōu)化————DM直投范圍確定附表1：通過對金壇的15鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域位置分析，初步擬定我司金水灣項目資料直投的下一步的投放范圍：我司下期的DM直投范圍表城鎮(zhèn)名稱大致人口是否投放備注市區(qū)（金城鎮(zhèn)）138200是重點區(qū)域堯塘鎮(zhèn)28088是 沿江高速以內 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大水北鎮(zhèn)29523否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小儒林鎮(zhèn)35018否沿江高速以外 市區(qū)輻射小白塔鎮(zhèn)19469是 沿江高速以內 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大洮西鎮(zhèn)26900否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小建昌鎮(zhèn)25975是 沿江高速以內 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大直溪鎮(zhèn)36440是 沿江高速以內 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大朱林鎮(zhèn)18335是 沿江高速以內 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大西崗鎮(zhèn)20159否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小社頭鎮(zhèn)24329否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小指前鎮(zhèn)18315否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小茅麓鎮(zhèn)24673否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小薛埠鎮(zhèn)　42072否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小河頭鎮(zhèn)16436是 沿江高速以內 市區(qū)輻 射大 郵政營銷郵政營銷目前被許多行業(yè)的營銷者看重，究其最主要的原因在于其對于目標市場的準確把握。折頁：折頁的外頁多用來介紹項目的樓盤形象，而內頁主要介紹樓盤的內部及周邊配套以及戶型的相關介紹。結合我司金水灣項目的實際情況，建議重點對形象樓書、折頁、戶型單頁、會刊進行優(yōu)化制作。目前不管是私家車的擁有者還是出租汽車均會在早晨、中午和晚上的不同時刻播放廣播。文案2：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強勢旺銷，現傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。建議執(zhí)行2：流動字幕更換頻率：2星期/次；下周流動字幕的內容更換建議（已經征求案場意見和甲方代表意見），具體字幕內容暫定如下：文案1：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強勢旺銷，現傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。（一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行 電視媒體電視媒體充分利用了人們的視覺和聽覺，能使產品信息瞬間傳遞給目標群體，并留下較為深刻的印象，同時建議循環(huán)播放項目的形象宣傳片和產品的創(chuàng)新賣點（杜絕同質化宣傳）。 近期我司推廣的重點過分集中于大戶型的宣傳，而基本忽視了對易銷房源的宣傳，而我司金水灣項目的易銷售房源（100平米以下和100130之間合計140套）較多，同時大戶型本身屬于難銷房源，需要準確進行市場細分并實施有針對性的促銷手段，可以肯定的說，這樣的營銷策略會增加銷售的難度，不利于整體銷售的增加。 我司的金水灣項目的一期已經處于呈現現房、業(yè)主即將入伙的關鍵時機，而現房的銷售以及二期的即將開建，有利于我司銷售促進的開展。 金水灣項目近期推出一期沿街商鋪的銷售由于總價高且在小區(qū)入住率全無的情況下，商鋪的銷售必將面臨銷售壓力。 金水灣項目產品本身可供挖掘的賣點眾多，如政府規(guī)劃優(yōu)勢：小區(qū)北部的60米寬的下塘河綠化休閑景觀帶；“雙會所”；CLD城市中央生活區(qū)等創(chuàng)新賣點，十分有利于我司下一步的項目營銷策劃推廣。二、金水灣項目SWOT分析為了更好的對我司代理的金水灣項目進行項目的整體營銷策劃推廣，同時提升我司對金水灣項目營銷策略的目的性和針對性，現對金水灣項目營銷現狀進行必要的SWOT分析。（一） 優(yōu)勢分析（S） 金水灣項目為目前金壇市在售的且為數不多的大型生活社區(qū)，其建設的規(guī)模效應為部份市民所看重。（二）劣勢分析（W） 金水灣項目營銷體系不是十分的系統(tǒng)和全面，同時營銷推廣步驟與銷售周期配合不是很合理，對于進入銷售高潮期且處于一期即將交付二期即將建設的關鍵時期，金水灣的營銷組合推廣策略沒有跟上銷售的節(jié)奏，廣告的投放量明顯不足。(三)機會分析（O） 我司目前十分重視金水灣項目的營銷策劃工作，且公司的營銷推廣正逐步系統(tǒng)化、體系化、科學化、專業(yè)化。（四）威脅分析（T） 營銷推廣在較多的時間內不能系統(tǒng)化、體系化的改變，同時也不能跟上銷售推廣的節(jié)奏，對銷售造成潛在威脅。三、金水灣項目總體營銷策略建議與執(zhí)行針對目前已經進入強銷期的我司金水灣項目，我司建議報紙廣告、電視字幕等原有營銷手段繼續(xù)跟進的同時，應對原營銷手段進行優(yōu)化，同時增加投放電視廣告、廣播廣告（易被忽視）、雜志（可自行編制）、網絡廣告（易被忽視）、郵政營銷、數據庫營銷（商務短信平臺）等各種媒體相互配合，完善案場管理（包括工地），形成全方位、立體化、多層面的宣傳攻勢。營銷建議1：在金壇收視率較高的電視欄目播放中插播我司金水灣項目的形象宣傳品（已經制作），并凸顯項目的創(chuàng)新賣點。凡6月1日起選購130㎡以上者前3名享受100元/㎡超值優(yōu)惠。另金水灣沿街產權旺鋪全城公開。營銷建議3：選擇電臺收聽率較高的廣播節(jié)目，同時選擇廣告插播的時間段一般在早晨的7：008：00；中午的11：3013：00；以及晚上的9：0011：00，插播我司項目的形象定位、產品概念以及最新的促銷信息等。營銷建議4：形象樓書：這是對項目介紹最為全面的“產品說明書”，主要應介紹開發(fā)商實力、項目整體規(guī)劃、市政規(guī)劃、建筑特色、功能分區(qū)、戶型介紹、綠化、小區(qū)配套等。目前我司尚沒有制作相關的樓盤折頁，建議我司從項目的長遠推廣著眼，制作項目的折頁。目前郵政營銷中應用較為成熟且效果明顯的是其中的數據庫營銷。建議執(zhí)行5：普通信封的購買（杜絕附帶項目信息的信封，避免客戶產生抵觸心理）——————我司近期推廣的項目單頁準備————————聯系郵局購買目標客戶數據庫（主要為目標客戶群的通訊和通信地址）——————簽訂數據庫購買合同——————定向營銷執(zhí)行 網絡營銷由于網絡已經滲透到我們的日常生活中，對于許多不能抽出時間親自去現場看房的市民來說，網絡成為他們了解樓盤信息的主要渠道，同時對于即將進入銷售淡季的房地產市場，網絡可以為許多在家和辦公室的市民提供看房便捷。總建筑面積23萬平方米。項目地塊東西長約450米，南北長約240米。）。所有的房屋均為南北朝向。形成了一區(qū)（一個小區(qū)），兩軸（兩條景觀軸），四福苑（吉祥，如意，福佑，梧桐）的小區(qū)規(guī)劃。鳳凰城交通便利，產品形式多樣，可選擇性強，升值空間大。相比鳳凰城項目的價格披露，我司金水灣項目不宜將最高價格透露出去，這樣便使我司項目失去價格宣傳的口碑優(yōu)勢，同時也可以看出我司金水灣價格缺乏競爭優(yōu)勢。我司應避免營銷的模仿與同質，