【正文】 側(cè)。營(yíng)銷建議5：對(duì)于我司的金水灣項(xiàng)目，由于現(xiàn)正推廣大戶型，且進(jìn)入銷售淡季的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備掌握目標(biāo)客戶的情況，并有針對(duì)性的對(duì)這部分人群進(jìn)行定向營(yíng)銷。建議執(zhí)行4：戶型單頁(yè)（成冊(cè)）制作與印刷——————項(xiàng)目折頁(yè)制作與印刷——————項(xiàng)目新的形象樓書制作與印刷——————僑意地產(chǎn)（會(huì)刊）————報(bào)紙廣告優(yōu)化————DM直投范圍確定附表1：通過(guò)對(duì)金壇的15鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域位置分析，初步擬定我司金水灣項(xiàng)目資料直投的下一步的投放范圍：我司下期的DM直投范圍表城鎮(zhèn)名稱大致人口是否投放備注市區(qū)（金城鎮(zhèn)）138200是重點(diǎn)區(qū)域堯塘鎮(zhèn)28088是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大水北鎮(zhèn)29523否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小儒林鎮(zhèn)35018否沿江高速以外 市區(qū)輻射小白塔鎮(zhèn)19469是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大洮西鎮(zhèn)26900否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小建昌鎮(zhèn)25975是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大直溪鎮(zhèn)36440是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大朱林鎮(zhèn)18335是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大西崗鎮(zhèn)20159否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小社頭鎮(zhèn)24329否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小指前鎮(zhèn)18315否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小茅麓鎮(zhèn)24673否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小薛埠鎮(zhèn)　42072否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小河頭鎮(zhèn)16436是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻 射大 郵政營(yíng)銷郵政營(yíng)銷目前被許多行業(yè)的營(yíng)銷者看重，究其最主要的原因在于其對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。折頁(yè)：折頁(yè)的外頁(yè)多用來(lái)介紹項(xiàng)目的樓盤形象，而內(nèi)頁(yè)主要介紹樓盤的內(nèi)部及周邊配套以及戶型的相關(guān)介紹。結(jié)合我司金水灣項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議重點(diǎn)對(duì)形象樓書、折頁(yè)、戶型單頁(yè)、會(huì)刊進(jìn)行優(yōu)化制作。目前不管是私家車的擁有者還是出租汽車均會(huì)在早晨、中午和晚上的不同時(shí)刻播放廣播。文案2：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強(qiáng)勢(shì)旺銷，現(xiàn)傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。建議執(zhí)行2：流動(dòng)字幕更換頻率：2星期/次；下周流動(dòng)字幕的內(nèi)容更換建議（已經(jīng)征求案場(chǎng)意見和甲方代表意見），具體字幕內(nèi)容暫定如下：文案1：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強(qiáng)勢(shì)旺銷，現(xiàn)傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。（一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行 電視媒體電視媒體充分利用了人們的視覺(jué)和聽覺(jué)，能使產(chǎn)品信息瞬間傳遞給目標(biāo)群體，并留下較為深刻的印象，同時(shí)建議循環(huán)播放項(xiàng)目的形象宣傳片和產(chǎn)品的創(chuàng)新賣點(diǎn)（杜絕同質(zhì)化宣傳）。 近期我司推廣的重點(diǎn)過(guò)分集中于大戶型的宣傳，而基本忽視了對(duì)易銷房源的宣傳，而我司金水灣項(xiàng)目的易銷售房源（100平米以下和100130之間合計(jì)140套）較多，同時(shí)大戶型本身屬于難銷房源，需要準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并實(shí)施有針對(duì)性的促銷手段，可以肯定的說(shuō)，這樣的營(yíng)銷策略會(huì)增加銷售的難度，不利于整體銷售的增加。 我司的金水灣項(xiàng)目的一期已經(jīng)處于呈現(xiàn)現(xiàn)房、業(yè)主即將入伙的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，而現(xiàn)房的銷售以及二期的即將開建，有利于我司銷售促進(jìn)的開展。 金水灣項(xiàng)目近期推出一期沿街商鋪的銷售由于總價(jià)高且在小區(qū)入住率全無(wú)的情況下，商鋪的銷售必將面臨銷售壓力。 金水灣項(xiàng)目產(chǎn)品本身可供挖掘的賣點(diǎn)眾多，如政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：小區(qū)北部的60米寬的下塘河綠化休閑景觀帶；“雙會(huì)所”；CLD城市中央生活區(qū)等創(chuàng)新賣點(diǎn)，十分有利于我司下一步的項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣。二、金水灣項(xiàng)目SWOT分析為了更好的對(duì)我司代理的金水灣項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策劃推廣，同時(shí)提升我司對(duì)金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略的目的性和針對(duì)性，現(xiàn)對(duì)金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行必要的SWOT分析。（一） 優(yōu)勢(shì)分析（S） 金水灣項(xiàng)目為目前金壇市在售的且為數(shù)不多的大型生活社區(qū)，其建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)為部份市民所看重。（二）劣勢(shì)分析（W） 金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷體系不是十分的系統(tǒng)和全面，同時(shí)營(yíng)銷推廣步驟與銷售周期配合不是很合理，對(duì)于進(jìn)入銷售高潮期且處于一期即將交付二期即將建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，金水灣的營(yíng)銷組合推廣策略沒(méi)有跟上銷售的節(jié)奏，廣告的投放量明顯不足。(三)機(jī)會(huì)分析（O） 我司目前十分重視金水灣項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，且公司的營(yíng)銷推廣正逐步系統(tǒng)化、體系化、科學(xué)化、專業(yè)化。（四）威脅分析（T） 營(yíng)銷推廣在較多的時(shí)間內(nèi)不能系統(tǒng)化、體系化的改變，同時(shí)也不能跟上銷售推廣的節(jié)奏，對(duì)銷售造成潛在威脅。三、金水灣項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略建議與執(zhí)行針對(duì)目前已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期的我司金水灣項(xiàng)目，我司建議報(bào)紙廣告、電視字幕等原有營(yíng)銷手段繼續(xù)跟進(jìn)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)原營(yíng)銷手段進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)增加投放電視廣告、廣播廣告（易被忽視）、雜志（可自行編制）、網(wǎng)絡(luò)廣告（易被忽視）、郵政營(yíng)銷、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷（商務(wù)短信平臺(tái)）等各種媒體相互配合，完善案場(chǎng)管理（包括工地），形成全方位、立體化、多層面的宣傳攻勢(shì)。營(yíng)銷建議1：在金壇收視率較高的電視欄目播放中插播我司金水灣項(xiàng)目的形象宣傳品（已經(jīng)制作），并凸顯項(xiàng)目的創(chuàng)新賣點(diǎn)。凡6月1日起選購(gòu)130㎡以上者前3名享受100元/㎡超值優(yōu)惠。另金水灣沿街產(chǎn)權(quán)旺鋪全城公開。營(yíng)銷建議3：選擇電臺(tái)收聽率較高的廣播節(jié)目，同時(shí)選擇廣告插播的時(shí)間段一般在早晨的7：008：00；中午的11：3013：00；以及晚上的9：0011：00，插播我司項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品概念以及最新的促銷信息等。營(yíng)銷建議4：形象樓書：這是對(duì)項(xiàng)目介紹最為全面的“產(chǎn)品說(shuō)明書”，主要應(yīng)介紹開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目整體規(guī)劃、市政規(guī)劃、建筑特色、功能分區(qū)、戶型介紹、綠化、小區(qū)配套等。目前我司尚沒(méi)有制作相關(guān)的樓盤折頁(yè)，建議我司從項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)推廣著眼，制作項(xiàng)目的折頁(yè)。目前郵政營(yíng)銷中應(yīng)用較為成熟且效果明顯的是其中的數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。建議執(zhí)行5：普通信封的購(gòu)買（杜絕附帶項(xiàng)目信息的信封，避免客戶產(chǎn)生抵觸心理）——————我司近期推廣的項(xiàng)目單頁(yè)準(zhǔn)備————————聯(lián)系郵局購(gòu)買目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)（主要為目標(biāo)客戶群的通訊和通信地址）——————簽訂數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)買合同——————定向營(yíng)銷執(zhí)行 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷由于網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)滲透到我們的日常生活中，對(duì)于許多不能抽出時(shí)間親自去現(xiàn)場(chǎng)看房的市民來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)成為他們了解樓盤信息的主要渠道，同時(shí)對(duì)于即將進(jìn)入銷售淡季的房地產(chǎn)市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)可以為許多在家和辦公室的市民提供看房便捷?？偨ㄖ娣e23萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地塊東西長(zhǎng)約450米，南北長(zhǎng)約240米。）。所有的房屋均為南北朝向。形成了一區(qū)（一個(gè)小區(qū)），兩軸（兩條景觀軸），四福苑（吉祥，如意，福佑，梧桐）的小區(qū)規(guī)劃。鳳凰城交通便利，產(chǎn)品形式多樣，可選擇性強(qiáng)，升值空間大。相比鳳凰城項(xiàng)目的價(jià)格披露，我司金水灣項(xiàng)目不宜將最高價(jià)格透露出去，這樣便使我司項(xiàng)目失去價(jià)格宣傳的口碑優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也可以看出我司金水灣價(jià)格缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我司應(yīng)避免營(yíng)銷的模仿與同質(zhì)，