【正文】 根據(jù)整個銷售周期的控制，預(yù)約期開放10，公開期先開6，調(diào)整期再開7，成長期再開8。 3． 公開期：2個月（） A、預(yù)約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實行，適成現(xiàn)場銷售熱況 B、強力營造銷之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控操作 C、廣告配合 4． 調(diào)整期：1個月（） A、現(xiàn)場進行實價銷售，而對于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。二．定價因素： 本案的定價因素有以下幾個考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風、通路、 單價、總價等。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。推廣預(yù)算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價――7500元/平方米總 案 值――營銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計算――21002200萬元 營銷傳播費用大致安排NP（報紙廣告）――40％左右，費用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費用約550萬元戶外廣告――10％，費用約220萬元PR（公關(guān)活動）、SP（促銷活動）――10％，費用約220萬元銷售道具――10％，費用約220萬元不可預(yù)見費用――5％，費用約110萬元公開期強銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌利用買氣加強銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點強化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報作業(yè)輔助DM強打期銷售海報海報DM報紙廣播新聞稿上海各大報紙報紙廣告強打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標設(shè)計—制作—完成視狀況補充修整視狀況補充運作促銷活動合理安排軟媒體攻勢計劃視狀況彈性運作銷售篇一．定價原則 定價原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個因素：1． 小區(qū)主要賣點是地段、品質(zhì)及景觀。建議采用黃金時段的電視廣告：報紙“樓書”；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場◆ 開盤后的一個月內(nèi)，進行多輪銷售促進活動，強打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣主線－－電視、報紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆ 報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來，在國際都市生活工作的交叉點，構(gòu)建一個人與自然和諧共存理想國度。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個具有強烈個性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進入對象強銷階段。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應(yīng)多個市場。周邊愿意購買的財富市場。四、威脅多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。組團、均好性規(guī)劃 建議本案：1） 對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當調(diào)整，適當增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風險因素；2） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；3） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；4） 小房型應(yīng)以不超過60萬的總價為宜、大房型可以在100萬以上； 二、地理位置分析1） 本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；2） 具有得天獨厚的海派文化承積；3） 本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；4） 圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；5） 向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；6） 規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來看，6號樓受（習慣性）南向紀明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。 地塊周邊景觀1） 前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上2） 后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響3） 左側(cè)景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響4） 右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋5） 景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。 最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。amp。他們購買兩房面積大約在90110平方米，而購買三房的比例要低一些。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達100萬平方米左右。 本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南面正對高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。 u 完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?。在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。 上海進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。amp。靜安楓景營銷策劃報告一、 宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：amp。 銷售價格漲：2001年上半年上海房價比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價格達到每平方米4173元，%。amp。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。同時，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點養(yǎng)護。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。 住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。當然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初