【正文】 amp。amp。 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。u 建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆?、二期。 小家庭購(gòu)房族大多鐘情于兩室兩廳房。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購(gòu)買2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬左右的總價(jià)，而購(gòu)買3房或更大房型的消費(fèi)者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。本項(xiàng)目地塊與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較各有特色。2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、引爆階段。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢(shì)。中心豪宅”產(chǎn)品理念。 投放力度原則： 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費(fèi)者的溝通。問題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。 C、對(duì)難消化房型打廣告。5． 成長(zhǎng)期：6個(gè)月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會(huì)， B、針對(duì)前期的銷售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線。6． 付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用。充分利用加拿大的一個(gè)特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。靜安楓林綠洲 186。戰(zhàn)略定位 如何捕捉多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)并進(jìn)行有效的排列？ ？ 如何形成強(qiáng)勢(shì)的開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬平米世界級(jí)花園城池上海地下空間的利用 綜合優(yōu)勢(shì)的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢(shì)。 交通條件u 市政大交通上：有地鐵二號(hào)線和地鐵七號(hào)線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號(hào)線會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)并向東和通往國(guó)際機(jī)場(chǎng)的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線進(jìn)行換乘。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購(gòu)買二室一廳房。 結(jié)論：三、消費(fèi)市場(chǎng) （數(shù)據(jù)來源：天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫(kù)）amp。 u 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實(shí)站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。本案所處宏觀形勢(shì)。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房?jī)r(jià) 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。 存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）：u 舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。目前的市場(chǎng)架構(gòu)可謂天時(shí)地利人和，區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進(jìn)一步消化，其價(jià)格因素對(duì)大局影響越來越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場(chǎng)價(jià)格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開價(jià)格上升空間，有利于總體價(jià)格的抬高，未來的市場(chǎng)上升行情一觸即發(fā)。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長(zhǎng)。 進(jìn)入時(shí)機(jī)對(duì)于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)夾擊的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓我們有力地切入新一輪客源?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。早期作為中央商務(wù)區(qū)及高級(jí)住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊(yùn)。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對(duì)話的窗口，智慧與自然親近的平臺(tái)[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個(gè)月左右的強(qiáng)銷，于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊前奠定勝果運(yùn)做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)◆ 經(jīng)過前面幾個(gè)月的蓄勢(shì)，必須有一個(gè)大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。4． 小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對(duì)其他產(chǎn)品而言應(yīng)相對(duì)偏低。 銷售周期及去化順序1． 引導(dǎo)期：1個(gè)月（）A、 告知本案存在 B、 告知預(yù)公開時(shí)間，地點(diǎn) C、參加房展，擴(kuò)大本案影響2． 預(yù)約期：4個(gè)月（） A、引導(dǎo)路線完工 B、售樓處完工C、 散布耳語，D、 使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。 預(yù)計(jì)來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計(jì)來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。1． 本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場(chǎng)等）故緊靠四周的房源6F以下單價(jià)將較低。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個(gè)小區(qū)進(jìn)行考量。不說規(guī)劃師，先說作品。[ 品牌形象 ] 塑造一個(gè)兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。 步序一：地緣市場(chǎng)、總價(jià)市場(chǎng)、海外市場(chǎng) 步序二：地緣市場(chǎng)和海外市場(chǎng)、全市市場(chǎng)和總價(jià)市場(chǎng) （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。成長(zhǎng)市場(chǎng)港、澳、臺(tái)同胞及海外人士隨著國(guó)際形勢(shì)的變化和中國(guó)WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國(guó)際大城市，我們可以預(yù)期即將到來的海外人士回歸潮。三、機(jī)會(huì)靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會(huì)影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識(shí)；4） 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場(chǎng)、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；6） 在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個(gè)小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對(duì)外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計(jì)成整個(gè)小區(qū)的門樓； 五、公共