【正文】 山公園21中55中56中17中青島市中心醫(yī)院青島市消防醫(yī)院地鐵（規(guī)劃）水清溝站麥德龍超市項目位于四方區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施完善。規(guī)劃總用地面積 61873㎡總建筑面積215616㎡其中 地上總建筑面積其中179500㎡住宅：152207㎡公寓：23533 ㎡商業(yè)： 3000地下總建筑面積36116㎡容積率 建筑密度 21% 綠地率 35%車位配比 1： 2總戶數(shù) 2098其他規(guī)劃要點須滿足 90/70產(chǎn)品規(guī)劃分析p項目被一條規(guī)劃路分為一、二期；p產(chǎn)品類型以高層、小高層為主；p由于地塊形狀限制，規(guī)劃受到影響。216。216。主臥帶獨立衛(wèi)生間，更加方便生活起居。屬青島市場稀缺產(chǎn)品，216。三分離衛(wèi)生間，216。兩個臥室和起居廳均南向采光；216。預(yù)留玄關(guān)空間；；項目優(yōu)劣勢分析p位于青島市地理位置核心p周邊配套完善，滿足生活要求；p交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，位于山東路（青島國賓路）沿線至重慶南路；p兩處城市山體公園，生態(tài)環(huán)境較好；p戶型設(shè)計科學(xué)合理，并有贈送空間。 2023至 2023年，市內(nèi)四區(qū)新開建設(shè)工經(jīng)濟(jì)適用住房 ，共約 25000套，年度建設(shè)目標(biāo)為每年開工建設(shè) ；市內(nèi)四區(qū)新開工限價商品住房 250萬平方米，共約 33500套，年度建設(shè)目標(biāo)為每年開工建設(shè) 50萬平方米。 07年 市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)（套） —— 835 873 602 2214 879 921政策房成交套數(shù)（套） 425 645 201 1836 342 471政策房成交面積（萬平米） 7 經(jīng)濟(jì)適用房申購條件：216。 戶口：具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)戶口， 沒年限限制 ；216。政策房 —— 對項目的影響 2 市場競品分析目標(biāo)競品項目一覽主要競品介紹保利項目魯岳夢境江南海華山景青建橄欖城青建尚東區(qū)萬達(dá) 39克拉未上市項目 已上市項目海信錦繡海岸項目名稱總規(guī)模（萬㎡）已售體量（萬㎡） 開盤時間預(yù)計 08年供應(yīng)量㎡在售主力面積（㎡）主力戶型面積主力總價（萬元）均價（元 /㎡）月均銷售速度魯岳夢境江南 16 85107二室 85107 4862 6000 93三室 131150 7586海華山景 6 87120 一室 81 55 7000 35二室 8792 6063三室 102120 7082 保利百合花園 23萬 （未售）預(yù)計 —— —— 三室 8090預(yù)計6070萬釋放7000 ——海信錦繡海岸 （未售） 　 —— 　 —— 70130 ——合計 　 　主要競品分析 —— 同區(qū)域 主要競品分析 —— 類同產(chǎn)品 項目名稱總規(guī)模（萬㎡）已售體量（萬㎡） 開盤時間預(yù)計 08年供應(yīng)量㎡在售主力面積（㎡）主力戶型面積主力總價（萬元）均價（元 /㎡）月均銷售速度萬達(dá)39克拉 40 （未售） —— ——住宅 80120 預(yù)計80120 未定 ——公寓 4070 ?。嘟ㄉ袞|區(qū) 12 60110一室 5984 4463 7900 120二室 8892 6570三室 112154 83116青建橄欖城 13 8796一室 60 44 7500 71二室 7696 5672三室 104130 7797合計 　 　個案分析保利百合花園 —— 同區(qū)域最主要競品開發(fā)商 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 占 地 面 積 ㎡ 物業(yè)管理公司 總建筑面積 23萬規(guī)劃設(shè)計單位 容 積 率 3 景觀設(shè)計 建筑密度 % 地 理 位 置 位于金華支路 綠 化 率 40%組團(tuán)開發(fā)順序 —— 產(chǎn)品組成 1824層小高板園林綠化特色 南派園林與北方結(jié)合項 目 配 套 周邊配套 現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn) 尚未有售樓處、目前在山東路等有廣告牌、較醒目，并為項目舉辦 銷 售 進(jìn) 度 未開盤 樓 層 差 價 ——價格水平 開盤價格 釋放價格 7000 整 體 均 價 —— 車位主力面積 8090其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯主要競品介紹金色城品 百合花園品牌 排名第一 排名第二產(chǎn)品 戶型 贈送面積、戶型設(shè)計舒適合理（設(shè)計調(diào)整階段）設(shè)計一般園林景觀 小區(qū)景觀設(shè)計中 南派物業(yè) 第一其他 營銷代理 當(dāng)?shù)毓?，業(yè)界名聲一般區(qū)位 交通 路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利 位置偏遠(yuǎn)，交通情況一般配套 多位倉儲、企業(yè)用地 企業(yè)同地較多，城市界面一般環(huán)境 周邊環(huán)境 兩大山體公園 距離海邊 3公里生活配套 較為完善價格 8200 釋放價格 7000戶型面積相似兩者屬于同質(zhì)項目，客群爭奪嚴(yán)重，競爭關(guān)系較強(qiáng)一 期主要競品介紹開發(fā)商 青島魯岳置業(yè) 占 地 面 積 58000㎡ 物業(yè)管理公司 青島海倫物業(yè) 總建筑面積 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計單位 青島理工大學(xué)建筑設(shè)計院 容 積 率 2. 10 景觀設(shè)計 浙江寧波的園林景觀設(shè)計研究院 建筑密度 % 地 理 位 置 四方區(qū)鄭州路以南，洛陽路以北 綠 化 率 40%組團(tuán)開發(fā)順序 分兩期開發(fā) 產(chǎn)品組成 16棟 15層的小高層和園林綠化特色 具有江南風(fēng)格的亭臺、水榭、景 觀小品項 目 配 套 幼兒園 周邊配套 河西片區(qū)改造，周邊公 共配套較少現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn) 售樓處設(shè)重慶中路，可視性和易達(dá)性較強(qiáng)；現(xiàn)場包裝在目前四方項目中相對 較好；廣告宣傳以報紙廣告（半島都市報紙、重慶中路沿街戶外廣告牌）銷 售 進(jìn) 度 未開盤 樓 層 差 價 100 價格水 平 開盤價格 08年 4月 整 體 均 價 6000車位 2： 1 主力面積 107115 ㎡ 的二居， 131152 ㎡ 三居其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 魯岳夢境江南 —— 江南園林戶型 面積（㎡） 上市量（套） 累計銷售量 （套） 累計銷售面積 （㎡） 銷售率 簽約均價二室 85108 480 112 10640 % 5743三室二廳 131153 120 11 1595 %合計 600 123 12235 %08年 5月開盤，月均成交面積 ，以 85108平米兩室產(chǎn)品為主。抓住周邊生態(tài)環(huán)境和區(qū)域交通便利性，在城市中央位置， 打造一個城市中央都市生態(tài)性好，生活配套完善的生活圈 。引入城區(qū)改造帶來的 “ 新” 的區(qū)域面貌，給客戶信心。強(qiáng)調(diào)項目居住的 品質(zhì) ，吸引區(qū)域客群視線；優(yōu)勢 S216。萬科的產(chǎn)品力（戶型、景觀、物業(yè)等）機(jī)會 O216。城區(qū)剛性拆遷將帶來部分居住需求威脅 T216。四方老城區(qū)的破敗印象216。青島新都心216。物料配合：軟文 /網(wǎng)頁廣告 /新聞等動作四：銷售中心展示渠 道：銷售展示中心、 《 半島都市報 》 、 《 青島早報 》 軟文時間選擇： 08年 7月中旬以 ”萬科改變一座城 ”在萬科銷售展示中心公示區(qū)展示萬科在全國做項目對當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展貢獻(xiàn)，并配合半島軟文炒作萬科品牌影響力，通過萬科造城的能力及對區(qū)域未來美好愿景，弱化客群對區(qū)域的抗性。主題選擇： 山東路北，都市生態(tài)生活圈山東路北，都市生態(tài)生活圈