【正文】 的“三高”原則。兩條主線的關(guān)系相互支撐、相互融合兩者的結(jié)果——居所文化的探究?jī)烧叩墓?jié)奏把握文化主線主線居所文化推廣產(chǎn)品推廣主線時(shí)間 2004/9 2004/12 2005/12005/22005/32005/42005/52005/6核心理念主張：居住中國(guó)新文化標(biāo)志性建筑，IDEA生活主張解釋： 項(xiàng)目是新文化地產(chǎn)的第一部作品，原創(chuàng)建筑，風(fēng)格前衛(wèi)，時(shí)尚，多空間，多角度，多線條，顛覆了以往傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和居所。核心理念軌跡產(chǎn)品主線主力訴求點(diǎn)：新文化地產(chǎn)原創(chuàng)建筑新居所文化主線支撐：專業(yè)概念上：強(qiáng)化原創(chuàng)文化建筑的概念，使其區(qū)別于普通建筑的概念；市場(chǎng)形象上：突出上海第一大型原創(chuàng)文化社區(qū)的高端市場(chǎng)形象；產(chǎn)品形象上：表現(xiàn)一種時(shí)尚，前衛(wèi)，原創(chuàng)，富有空間感的，立體的；居住感受上：描述一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀性、功能性和文化性于一體；同時(shí)也將闡述，海上劇場(chǎng)電影與建筑的關(guān)系；海上講堂文學(xué)與建筑的關(guān)系；海上鐘樓音樂繪畫與建筑的關(guān)系，使得新文化的內(nèi)涵具體化，內(nèi)容化，從而引申到文化這條主線上來(lái)。高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上。高文化價(jià)值，集中體現(xiàn)在建筑文化上：以原創(chuàng)文化建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來(lái)，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)。空間——?jiǎng)?chuàng)意空間。在都市中快速而自由的切換。我們?cè)噲D通過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖（主導(dǎo)型客戶）的目光與注意力，通過他們的意見影響，來(lái)吸引和帶動(dòng)支撐型客戶，甚至邊際型客戶的購(gòu)買意向。這一人群經(jīng)歷了中國(guó)文化架構(gòu)重新建立的過程，在“肯定—否定—再肯定”的不斷思想碰撞中，使這一人群有對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時(shí)比廣告的宣傳要來(lái)的更有效。l 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。l 品質(zhì)的追求者 他們可以沒有Benz、BMW，但他們不能沒有車；他們可以只買一件幾百塊的襯衣，但不會(huì)去買十件十多塊的襯衣；他們可以不懂法語(yǔ)，；他們可以不停的加班，但不能不去高級(jí)場(chǎng)所與朋友聊天。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，但對(duì)高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。擁有滿意購(gòu)買經(jīng)歷的客戶大多會(huì)引導(dǎo)朋友來(lái)購(gòu)買，形成良性的客戶滾動(dòng)。寫字樓作為一個(gè)比較特殊的產(chǎn)品，決定了它的客戶類型。購(gòu)買商鋪客戶目標(biāo)客戶定位：1）港、澳、臺(tái)、新加坡等外籍人士 2）行業(yè)協(xié)會(huì)，公司企業(yè) 3）商人目標(biāo)客戶區(qū)域：全球性3）最后我們鎖定購(gòu)買和租賃寫字樓的目標(biāo)客戶：近段時(shí)間甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)下降，市場(chǎng)吸納量大，目前咨詢服務(wù)類，科技類，金融類，貿(mào)易類公司是市場(chǎng)組成的主力客戶層。當(dāng)然可以確定的一點(diǎn)，我們的商業(yè)街項(xiàng)目是獨(dú)特的，因此它的客戶目標(biāo)類型也是獨(dú)特的，分眾的。每次商鋪都吸引了大批的本地和上海周邊區(qū)域乃至外省市的樓盤參展，尤其是溫州購(gòu)房團(tuán)的出現(xiàn)，更是風(fēng)助火長(zhǎng)。本案的客戶群較多的為此類型。這類人士擁有較為豐厚的收入，對(duì)以藝術(shù)和文化有著自己獨(dú)到的見解，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。同時(shí)，他們希望擁有了高檔次有文化氛圍的居所之后能夠得到額外的尊重。他們非常注意鄰里結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務(wù)。l 金領(lǐng)階層這個(gè)階層的人士年收入已基本達(dá)到10萬(wàn)元以上，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感。他們的基本理想已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。本案目標(biāo)客戶群家庭收入定位：年收入15萬(wàn)以上本案目標(biāo)客戶群其它特征定位：我們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平相對(duì)也較高的物業(yè)。優(yōu)勢(shì)吸引法：購(gòu)買力旺盛的中壯年人可以承受65萬(wàn)元以上的總價(jià)；中壯年人感性購(gòu)房占很大比例，憑借廣泛而細(xì)致的廣告宣傳可以打破其區(qū)域概念及風(fēng)格喜好；具有一定閑錢的中壯年人升值意識(shí)極強(qiáng)。二、目標(biāo)客戶層定位分析項(xiàng)目的由三種產(chǎn)品類型，必然導(dǎo)致有三種不同的目標(biāo)客戶群，就要逐個(gè)逐個(gè)進(jìn)行有區(qū)別的定位分析。增設(shè)小面積的辦公空間，滿足一些小公司的需求，增強(qiáng)人氣。Loft寫字樓作為項(xiàng)目的重頭戲之一，在被設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)時(shí)，就賦予了特殊化，在此基礎(chǔ)上我們?cè)俳ㄗh，整個(gè)樓群的通風(fēng)系統(tǒng)要加強(qiáng)，采用無(wú)光污染和具有隔熱效果的玻璃幕墻，并且開窗的效果要注意，在建筑底層設(shè)置生態(tài)大廳；在部分樓層設(shè)置陽(yáng)光走廊和陽(yáng)光層。商業(yè)街與中心住宅區(qū)的間隔較小，容易造成商業(yè)區(qū)域的嘈雜影響住宅區(qū)的住戶，這個(gè)建議用種植高大樹種和進(jìn)行植物景觀屏障的手法予以解決。設(shè)置空中花園，擴(kuò)大垂直綠化面積。在此，我們建議在項(xiàng)目目前階段就應(yīng)該選擇第一太平洋戴維斯、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等知名公司，其品牌在消費(fèi)者中具有一定的號(hào)召力，其品牌將可以成為產(chǎn)品宣傳推廣中一個(gè)頗具“噸位”的賣點(diǎn)。消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標(biāo)志之一?！百I房買環(huán)境、買房買服務(wù)、買房買享受”成為購(gòu)房人的首選目標(biāo)。在目前狀況下，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循兩大原則：將新文化地產(chǎn)進(jìn)行到底徹底改變居住文化的內(nèi)涵結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位：一座23萬(wàn)平米的大型原創(chuàng)文化國(guó)際街區(qū)演繹[居住中國(guó)]的[IDEA]生活在居住環(huán)境上，我們用“新文化”較前衛(wèi)的風(fēng)格來(lái)統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法