【正文】 上海已成為眾多中小型企業(yè)夢(mèng)想騰飛的圣地。目前工業(yè)廠房物業(yè)已進(jìn)入投資成熟期，全球最大工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商已在滬實(shí)質(zhì)性操作，工業(yè)園區(qū)關(guān)緊售地大門、廠房空置率探至低谷、海外開發(fā)商在滬運(yùn)作工業(yè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目，如上海高科技開發(fā)區(qū)在各開發(fā)區(qū)當(dāng)中依舊保持其緊俏的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，浦西地區(qū)的漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)空置率連續(xù)兩個(gè)季度保持為零，其租售量占平均總租售量的 12%……種跡象表明，繼住宅及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)高企之際，上海的工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入投資成熟期。世邦魏理仕年初的研究報(bào)告更指出，今年上半年上海工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)供應(yīng)緊缺局面，供應(yīng)緊縮的趨勢(shì)短期之內(nèi)難有緩解。2．區(qū)域工業(yè)園分析2．． 1 閔行開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介閔行開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱閔行開發(fā)區(qū)）創(chuàng)建于 1983 年，是 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批 14 個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，位于上海市閔行區(qū)的西南部，總面積為 平方公里。全球 500 強(qiáng)企業(yè)中有 29 家進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展以微電子設(shè)計(jì)，計(jì)算機(jī)及其軟件，光電子為主的信息產(chǎn)業(yè)，同時(shí)注重發(fā)14 / 34展新材料，生物醫(yī)藥工程，航空航天，新能源，電子儀器儀表等其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)高層次的服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)。 （以上數(shù)據(jù)摘自戴德梁行 2022 年一季度工業(yè)物業(yè)研究報(bào)告)從上海目前幾個(gè)園區(qū)廠房租金比較中，可以看出漕河涇高科技園區(qū)和張江高科技園區(qū)和的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金首位, 而閔行的幾個(gè)工業(yè)區(qū)的廠房租金是比較高的，和浦東新區(qū)的高橋、金橋和張江園區(qū)處于同一水平。1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022辦公樓投資金額(億元) 占全市比重（%） 上海辦公樓市場(chǎng)歷年投資情況資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)16 / 34通過上海辦公樓市場(chǎng)在投資金額及其占全市投資比重中都可以看出，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后保護(hù)期到期，外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)入，業(yè)務(wù)范圍迅速擴(kuò)展，對(duì)甲級(jí)寫字樓需求開始增大；中國(guó)政府鼓勵(lì)跨國(guó)公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心進(jìn)入的政策，將讓上海成規(guī)模開發(fā)出專門針對(duì)跨國(guó)公司地區(qū)總部需求的寫字樓商品；而上海 2022 年世界博覽會(huì)為建筑設(shè)計(jì)、商貿(mào)會(huì)展、旅游、物流等第三產(chǎn)業(yè)提供的大發(fā)展的機(jī)遇等因素使整個(gè)上海寫字樓市場(chǎng)總體發(fā)展前景看好。2022 年整個(gè)上海辦公樓市場(chǎng)的空置率已接近了 10%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，租上海辦公樓市場(chǎng)歷年空置率上海寫字樓市場(chǎng)歷年空置率走勢(shì)1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022空 置 率0501001502002501995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況走勢(shì)18 / 34金也開始逐步上揚(yáng)，隨著整個(gè)市場(chǎng)的供需情況趨向平衡，使得上海寫字樓市場(chǎng)逐漸趨向理性。第一太平戴維斯的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，以國(guó)籍來(lái)劃分，來(lái)自美國(guó)和加拿大、日本以及歐盟的外資企業(yè)是甲級(jí)寫字樓的中堅(jiān)力量，中國(guó)企業(yè)的比例占到 22％2022 年上海主要甲級(jí)寫字樓成交案例 租用面積單位：平方米（建筑面積）10 年前，搶灘上海的外資制造行業(yè)都在市中心找辦公樓，上海原來(lái)的紡織業(yè)等低租戶 項(xiàng)目 地理位置 租用面積 福特 上海信息大廈 小陸家嘴 9000AMC 嘉華中心 淮海中路 7200安永 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 長(zhǎng)樂路 6600索尼 企業(yè)天地 湖濱路 5952通用汽車 金茂大廈 小陸家嘴 5400TNT 來(lái)福士廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 4400ABB 來(lái)福士廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 4400德迅海空運(yùn) 企業(yè)天地 湖濱路 3000Citinsurance 香港新世界大廈 淮海中路 2842百事 都市總部大廈 黃浦區(qū) 6000GSK 都市總部大廈 黃浦區(qū) 3000大金空調(diào) 嘉華中心 淮海中路 1800豐田 嘉華中心 淮海中路 1800雅芳 嘉華中心 淮海中路 2300 港匯廣場(chǎng) 徐家匯 3000富士通 金茂大廈 小陸家嘴 1600西爾斯 香港新世界大廈 淮海中路 65019 / 34端的制造行業(yè)也都在市中心，現(xiàn)在地價(jià)上漲了，上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)就在地價(jià)上得以體現(xiàn)。上海辦公市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征:寫字樓市場(chǎng)需求“非核心化”凸現(xiàn)隨著大型跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求在量上的不斷增長(zhǎng)，上海寫字樓在質(zhì)上亦有了明顯改變?！癉ecentralisation”的產(chǎn)生，是市中心優(yōu)質(zhì)寫字樓短期供應(yīng)緊張及租金上升較快所造成的結(jié)果，但這并不代表其會(huì)對(duì)這些市中心的寫字樓市場(chǎng)造成負(fù)面影響。由于市中心區(qū)域的租金上漲，許多企業(yè)公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場(chǎng)所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的辦公物業(yè)，以利于公司的運(yùn)營(yíng)、節(jié)約成本和安置預(yù)期的人員擴(kuò)張。閔行區(qū)還是上海市重要的對(duì)外交通樞紐，上海西南地區(qū)重要的工業(yè)基地、科技創(chuàng)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代居住區(qū)和區(qū)域性商業(yè)、物流中心，閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)在區(qū)境沿。而閔行區(qū)目前還沒有成型的商務(wù)區(qū)，主要是由于該區(qū)域位置離市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，而且商務(wù)氛圍由于缺少交通、商業(yè)以及服務(wù)業(yè)的支撐，現(xiàn)在該區(qū)域辦公市場(chǎng)處于發(fā)展初期，主要的辦公形態(tài)還是以小區(qū)配套，園區(qū)的配套的形式出現(xiàn)。四 .競(jìng)爭(zhēng)分析閔行在售及出租辦公物業(yè)數(shù)據(jù)匯總:由于閔行區(qū)位于外環(huán)線，它的辦公物業(yè)和上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)在價(jià)格和品質(zhì)上存在較大的差距，客源定位和功能定位上也存在根本的不同。㎡(3).項(xiàng)目地址：漕河涇開發(fā)區(qū)（浦江高科園區(qū)）項(xiàng)目層高：45 層，出售面積：每層 1700 ㎡租金： 元/天國(guó)中觀點(diǎn)：? 辦公樓氛圍薄弱，價(jià)格跨度大，本案先天具備價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；? 迎合“非核心化”趨勢(shì)的辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足，在價(jià)格上也沒有特別大的吸引力，工業(yè)園區(qū)的辦公物業(yè)正好可以填補(bǔ)這一空缺，吸引當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)公司，甚至把正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移出中心商務(wù)區(qū)的大型企業(yè)納入自己的版圖。 SWOT 分析對(duì)于項(xiàng)目的 SWOT 的把握，目的是為了優(yōu)化項(xiàng)目策略，發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)而避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)抓住機(jī)遇入市。O(機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) )? 金融機(jī)構(gòu)需求龐大－中國(guó)入世使上海作為金融中心的形象凸顯。這必將促使更多境外人士來(lái)滬創(chuàng)業(yè)，并帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)等用房的市場(chǎng)需求。? 市場(chǎng)化運(yùn)作需要我們對(duì)市場(chǎng)有清楚的認(rèn)識(shí)，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)漸趨成熟，同區(qū)域的項(xiàng)目不能簡(jiǎn)單理解為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)互為共存共榮的關(guān)系，需要雙方的聯(lián)動(dòng)把浦江高科這塊“蛋糕”作大；28 / 34本項(xiàng)目地處外環(huán)，可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來(lái)規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。能借助高校，形成上海市高層次人才培育基地。人力資源服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)、中介咨詢服務(wù)、通訊信息服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)、會(huì)務(wù)展示服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)……孵化功能主要利用大學(xué)和園區(qū)內(nèi)科研機(jī)構(gòu)的科研成果，建立完善的孵化體系和硬件設(shè)施，支撐科研成果產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)化。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，形成輻射效應(yīng)，與新浦江鎮(zhèn)建設(shè)，形成互動(dòng)，改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會(huì)綜合水平，使之成為上海西南、黃浦江沿線又一亮點(diǎn)。多為產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)，企業(yè)發(fā)展呈為上升的趨勢(shì)，資金流向主要放在企業(yè)能級(jí)提升上租賃為主 自用兼投資 ****32 / 34第四部分策 略 篇33 / 34一．本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問題由項(xiàng)目定位分析中可以看出，本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問題有以下四條1）項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，輻射范圍較小，企業(yè)品牌影響力還不足以推動(dòng)一個(gè)如此大型