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上海浦江智谷策劃初步方案報(bào)告(留存版)

2025-06-23 22:52上一頁面

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【正文】 企業(yè)對成本因素和擴(kuò)展空間兩方面考量造成的。? 本項(xiàng)目辦公物業(yè)的入市無疑將會極大填補(bǔ)這一市場空缺。W(劣勢劣勢 )? 項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)-項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn),輻射范圍較小;? 現(xiàn)有工業(yè)園市場漸趨成熟-現(xiàn)有市場正成熟化,會給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場帶來困難;? 缺少有力的支撐-缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐,周邊缺少各項(xiàng)配套,區(qū)域認(rèn)同不足;? 交通不便捷-項(xiàng)目離軌道交通M8線站點(diǎn)較遠(yuǎn),并且缺少公交線路,會給企業(yè)員工上班工作帶來不便,增加企業(yè)的運(yùn)營成本。服務(wù)功能為進(jìn)入園區(qū)的科研人員和國內(nèi)外高科技人才提供科技創(chuàng)新的服務(wù)。三.品牌營銷策略上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。:基礎(chǔ)設(shè)施配套完備,環(huán)境 優(yōu)美,商住功能齊全,集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的高科技產(chǎn)業(yè)集聚的上海市現(xiàn)代高科技新興綜合城鎮(zhèn)。2.在現(xiàn)有定位的基礎(chǔ)上來深刻理解客群定位的內(nèi)容。這些因素的存在,客觀上都為中小企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會。而本項(xiàng)目地處外環(huán),可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力;但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開發(fā)區(qū)相比有一定差距;所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群,研究開發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心;擁有中外高科技企業(yè) 800 多家,其中外商投資企業(yè) 300 多家;經(jīng)市政府認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 186 家,占全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 16%。目前,上海原有的 176 個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至 79 個(gè),共減少了 平方公里的規(guī)劃面積,比清理前減少 %。上海,肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國、聯(lián)動長三角的重任,在全國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。全鎮(zhèn)面積 平方公里,全鎮(zhèn)常住人口 萬人,其中戶籍人口 萬人,目前是上海郊區(qū)最大的一個(gè)鎮(zhèn)。房地產(chǎn)已經(jīng)走過了概念策劃階段,產(chǎn)品競爭擺上了臺面,多元化的營銷體系已成為致勝的利器。二、宏觀背景中國經(jīng)濟(jì)的快速增長和貿(mào)易的持續(xù)增長對全球經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)都非常有利。國中觀點(diǎn):? 上海作為中國的經(jīng)濟(jì)金融中心,為企業(yè)的發(fā)展提供了無限的創(chuàng)業(yè)平臺;? 作為國際經(jīng)濟(jì)的重要口岸,上海已成為世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)外知名品牌企業(yè)的伸展舞臺;? 作為長三角的龍頭城市,上海已成為眾多中小型企業(yè)夢想騰飛的圣地。全球 500 強(qiáng)企業(yè)中有 29 家進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。2022 年整個(gè)上海辦公樓市場的空置率已接近了 10%的國際標(biāo)準(zhǔn),租上海辦公樓市場歷年空置率上海寫字樓市場歷年空置率走勢1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022空 置 率0501001502002501995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況走勢18 / 34金也開始逐步上揚(yáng),隨著整個(gè)市場的供需情況趨向平衡,使得上海寫字樓市場逐漸趨向理性。由于市中心區(qū)域的租金上漲,許多企業(yè)公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的辦公物業(yè),以利于公司的運(yùn)營、節(jié)約成本和安置預(yù)期的人員擴(kuò)張。㎡(3).項(xiàng)目地址:漕河涇開發(fā)區(qū)(浦江高科園區(qū))項(xiàng)目層高:45 層,出售面積:每層 1700 ㎡租金: 元/天這必將促使更多境外人士來滬創(chuàng)業(yè),并帶動相關(guān)商業(yè)等用房的市場需求。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn),形成輻射效應(yīng),與新浦江鎮(zhèn)建設(shè),形成互動,改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會綜合水平,使之成為上海西南、黃浦江沿線又一亮點(diǎn)。? 行業(yè)類群:主要類群:微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué);電子、儀表、輕工、精細(xì)化工、紡織、輕型機(jī)械加工等;次要類群:電子商務(wù),咨詢服務(wù)型企業(yè),物流配送等;? 企業(yè)類群:成長型中小企業(yè)、跨國企業(yè)、國有大型企業(yè);? 動機(jī):投資:風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)民營企業(yè)(有充裕資金急需投資渠道)少量個(gè)體小業(yè)主(轉(zhuǎn)移投資)自用:企業(yè)辦公,研發(fā),培訓(xùn)和采購銷售中心投資/自用(少部分)? 取得方式:購買:大型國企或跨國公司用于總部或培訓(xùn)研發(fā),該類企業(yè)資金充裕,有未來遠(yuǎn)景規(guī)劃,有部分投資兼自用的企業(yè)或來自投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)投資;租賃:中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金,但是無購買動機(jī);31 / 34? 未來入住客群:白領(lǐng),以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢服務(wù)專業(yè)為主的高素質(zhì)人才,他們往往需要減輕工作壓力,向往自由舒緩親近自然的空間;由于目前周邊沒有高校資源,必須建設(shè)高質(zhì)量服務(wù)環(huán)境,充分考慮廠商與科研人才的各種需求,不僅要提供工作場所,還要考慮其生活需要,因此必須有高質(zhì)量的生活服務(wù)區(qū)域,已達(dá)到吸引人才的目的。國中觀 點(diǎn):? 本項(xiàng)目用地條件規(guī)則,規(guī)劃超前,規(guī)模效應(yīng)明顯,尤其是宏觀背景下各項(xiàng)政策利好和世博效應(yīng)帶來了難得機(jī)遇,讓我們對項(xiàng)目前景看好。㎡左右,顯現(xiàn)出這類物業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢。國中觀點(diǎn):? “非核心化”趨勢和總部經(jīng)濟(jì)為本案至國際知名度帶來可能,如何創(chuàng)造與國際大企業(yè)接軌的園區(qū)形象成為重中之重;? 成長型企業(yè)的蓬勃興起,將為本案的客群多元化和利潤創(chuàng)造無限機(jī)會,如能成功塑造“國際港口”的形象,并貼近成長型企業(yè)向上的心理特征,將為本案的的順利去化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),是上海未來發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)優(yōu)先領(lǐng)域,特別是大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)” ,將使上海成為跨國公司生產(chǎn)制造基地、地區(qū)總部、研發(fā)中心、營運(yùn)中心和采購中心的集聚地。開發(fā)區(qū)在發(fā)展中已形成三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè):以軌道交通、電站設(shè)備為代表的機(jī)電產(chǎn)業(yè);以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè);以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。11 / 34第二部分分 析 篇12 / 34導(dǎo)讀:該部分將就以下問題進(jìn)行回答1.工業(yè)園發(fā)展前景對項(xiàng)目開發(fā)的影響?2.”集智型“定位與辦公物業(yè)市場的關(guān)系?3.通過目標(biāo)客群的細(xì)分梳理項(xiàng)目推廣思路。但我國經(jīng)濟(jì)仍存在許多隱憂,突出表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資在建規(guī)模偏大,投資擴(kuò)張的動力依然較強(qiáng);能源和運(yùn)輸緊張的問題不會明顯緩解,經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源約束矛盾越來越突出;成本推動型價(jià)格上漲的壓力加大。就本案而言,我們將從四大方面統(tǒng)籌分析,即從宏觀要素、市場要素、地塊要素和開發(fā)商要素四個(gè)方面深度挖掘,從中把握“己”和“彼” ,導(dǎo)出本案的定位重點(diǎn)。3 / 34報(bào) 告 正 文4 / 34目錄第一部分 背景篇 ........................................................................................................5一、項(xiàng)目背景 ............................................................................................................6 .......................................................................................................6 .......................................................................................................7: ...................................................................................7二、宏觀背景 ............................................................................................................8 .......................................................................................8 ...........................................................................9 .....................................................................................................10第二部分 市場篇 ......................................................................................................11一.上海
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