【正文】 企業(yè)對成本因素和擴(kuò)展空間兩方面考量造成的。? 本項(xiàng)目辦公物業(yè)的入市無疑將會極大填補(bǔ)這一市場空缺。W(劣勢劣勢 )? 項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)－項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，輻射范圍較小；? 現(xiàn)有工業(yè)園市場漸趨成熟－現(xiàn)有市場正成熟化，會給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場帶來困難；? 缺少有力的支撐－缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐，周邊缺少各項(xiàng)配套，區(qū)域認(rèn)同不足；? 交通不便捷－項(xiàng)目離軌道交通Ｍ８線站點(diǎn)較遠(yuǎn)，并且缺少公交線路，會給企業(yè)員工上班工作帶來不便，增加企業(yè)的運(yùn)營成本。服務(wù)功能為進(jìn)入園區(qū)的科研人員和國內(nèi)外高科技人才提供科技創(chuàng)新的服務(wù)。三．品牌營銷策略上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。：基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，環(huán)境 優(yōu)美，商住功能齊全，集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的高科技產(chǎn)業(yè)集聚的上海市現(xiàn)代高科技新興綜合城鎮(zhèn)。2．在現(xiàn)有定位的基礎(chǔ)上來深刻理解客群定位的內(nèi)容。這些因素的存在，客觀上都為中小企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會。而本項(xiàng)目地處外環(huán)，可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群，研究開發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；擁有中外高科技企業(yè) 800 多家，其中外商投資企業(yè) 300 多家；經(jīng)市政府認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 186 家，占全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 16％。目前，上海原有的 176 個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至 79 個(gè)，共減少了 平方公里的規(guī)劃面積，比清理前減少 ％。上海，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國、聯(lián)動長三角的重任，在全國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。全鎮(zhèn)面積 平方公里，全鎮(zhèn)常住人口 萬人，其中戶籍人口 萬人，目前是上海郊區(qū)最大的一個(gè)鎮(zhèn)。房地產(chǎn)已經(jīng)走過了概念策劃階段，產(chǎn)品競爭擺上了臺面，多元化的營銷體系已成為致勝的利器。二、宏觀背景中國經(jīng)濟(jì)的快速增長和貿(mào)易的持續(xù)增長對全球經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)都非常有利。國中觀點(diǎn)：? 上海作為中國的經(jīng)濟(jì)金融中心，為企業(yè)的發(fā)展提供了無限的創(chuàng)業(yè)平臺；? 作為國際經(jīng)濟(jì)的重要口岸，上海已成為世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)外知名品牌企業(yè)的伸展舞臺；? 作為長三角的龍頭城市，上海已成為眾多中小型企業(yè)夢想騰飛的圣地。全球 500 強(qiáng)企業(yè)中有 29 家進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。2022 年整個(gè)上海辦公樓市場的空置率已接近了 10%的國際標(biāo)準(zhǔn)，租上海辦公樓市場歷年空置率上海寫字樓市場歷年空置率走勢1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022空 置 率0501001502002501995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況走勢18 / 34金也開始逐步上揚(yáng)，隨著整個(gè)市場的供需情況趨向平衡，使得上海寫字樓市場逐漸趨向理性。由于市中心區(qū)域的租金上漲，許多企業(yè)公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的辦公物業(yè)，以利于公司的運(yùn)營、節(jié)約成本和安置預(yù)期的人員擴(kuò)張。㎡(3).項(xiàng)目地址：漕河涇開發(fā)區(qū)（浦江高科園區(qū)）項(xiàng)目層高：45 層，出售面積：每層 1700 ㎡租金： 元/天這必將促使更多境外人士來滬創(chuàng)業(yè)，并帶動相關(guān)商業(yè)等用房的市場需求。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，形成輻射效應(yīng)，與新浦江鎮(zhèn)建設(shè)，形成互動，改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會綜合水平，使之成為上海西南、黃浦江沿線又一亮點(diǎn)。? 行業(yè)類群：主要類群:微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)；電子、儀表、輕工、精細(xì)化工、紡織、輕型機(jī)械加工等；次要類群:電子商務(wù)，咨詢服務(wù)型企業(yè)，物流配送等；? 企業(yè)類群：成長型中小企業(yè)、跨國企業(yè)、國有大型企業(yè)；? 動機(jī)：投資：風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)民營企業(yè)（有充裕資金急需投資渠道）少量個(gè)體小業(yè)主（轉(zhuǎn)移投資）自用：企業(yè)辦公，研發(fā)，培訓(xùn)和采購銷售中心投資/自用（少部分）? 取得方式：購買：大型國企或跨國公司用于總部或培訓(xùn)研發(fā),該類企業(yè)資金充裕，有未來遠(yuǎn)景規(guī)劃，有部分投資兼自用的企業(yè)或來自投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)投資；租賃：中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金，但是無購買動機(jī)；31 / 34? 未來入住客群：白領(lǐng)，以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢服務(wù)專業(yè)為主的高素質(zhì)人才，他們往往需要減輕工作壓力，向往自由舒緩親近自然的空間；由于目前周邊沒有高校資源，必須建設(shè)高質(zhì)量服務(wù)環(huán)境，充分考慮廠商與科研人才的各種需求，不僅要提供工作場所，還要考慮其生活需要，因此必須有高質(zhì)量的生活服務(wù)區(qū)域，已達(dá)到吸引人才的目的。國中觀 點(diǎn):? 本項(xiàng)目用地條件規(guī)則，規(guī)劃超前，規(guī)模效應(yīng)明顯，尤其是宏觀背景下各項(xiàng)政策利好和世博效應(yīng)帶來了難得機(jī)遇，讓我們對項(xiàng)目前景看好。㎡左右，顯現(xiàn)出這類物業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢。國中觀點(diǎn)：? “非核心化”趨勢和總部經(jīng)濟(jì)為本案至國際知名度帶來可能，如何創(chuàng)造與國際大企業(yè)接軌的園區(qū)形象成為重中之重；? 成長型企業(yè)的蓬勃興起，將為本案的客群多元化和利潤創(chuàng)造無限機(jī)會，如能成功塑造“國際港口”的形象，并貼近成長型企業(yè)向上的心理特征，將為本案的的順利去化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是上海未來發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)優(yōu)先領(lǐng)域，特別是大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)” ，將使上海成為跨國公司生產(chǎn)制造基地、地區(qū)總部、研發(fā)中心、營運(yùn)中心和采購中心的集聚地。開發(fā)區(qū)在發(fā)展中已形成三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以軌道交通、電站設(shè)備為代表的機(jī)電產(chǎn)業(yè)；以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。11 / 34第二部分分 析 篇12 / 34導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答1．工業(yè)園發(fā)展前景對項(xiàng)目開發(fā)的影響？2．”集智型“定位與辦公物業(yè)市場的關(guān)系？3．通過目標(biāo)客群的細(xì)分梳理項(xiàng)目推廣思路。但我國經(jīng)濟(jì)仍存在許多隱憂，突出表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資在建規(guī)模偏大，投資擴(kuò)張的動力依然較強(qiáng)；能源和運(yùn)輸緊張的問題不會明顯緩解，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源約束矛盾越來越突出；成本推動型價(jià)格上漲的壓力加大。就本案而言，我們將從四大方面統(tǒng)籌分析，即從宏觀要素、市場要素、地塊要素和開發(fā)商要素四個(gè)方面深度挖掘，從中把握“己”和“彼” ，導(dǎo)出本案的定位重點(diǎn)。3 / 34報(bào) 告 正 文4 / 34目錄第一部分 背景篇 ........................................................................................................5一、項(xiàng)目背景 ............................................................................................................6 .......................................................................................................6 .......................................................................................................7： ...................................................................................7二、宏觀背景 ............................................................................................................8 .......................................................................................8 ...........................................................................9 .....................................................................................................10第二部分 市場篇 ......................................................................................................11一．上海