上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢-預覽頁
【正文】 和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：21000*=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設(shè)施占5%—6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800M2 M2，則住戶數(shù)為：49800/=480戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。獨立式地下停車庫：*5M。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。網(wǎng)球場占地面積：669M2建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算 建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設(shè)施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎(chǔ)上增加10%)建筑覆蓋率：6270/21000*100%=%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心綠地。日。人工煤氣用量指標：住宅： 網(wǎng)球場占地面積：669平方米 小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 便民商店面積：945平方米 建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。 公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 便民商店 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 其他配套設(shè)施 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 項目 住宅商品房 （元/平方米） 獨立式地下停車庫 （元/平方米） 145 70 440 195 工程開辦費 公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 700元/M2 混合結(jié)構(gòu) 便民商店 1000元/M2 框架結(jié)構(gòu) 其他配套設(shè)施 1000元/M2 框架結(jié)構(gòu) 備用柴油發(fā)電機 1700元/KW 進口發(fā)電機 變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結(jié)構(gòu) 進口燈光系統(tǒng) 13萬元/個 市政建設(shè)配套費按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費：按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元小計： 3092萬元E、不可預見費按（A）——（D）各項費用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元AE小計： 25323萬元F、建設(shè)期貸款利息假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1—%，則建設(shè)貸款利息為：25323*45%*[（1+%）]=951萬元建設(shè)開發(fā)成本匯總表： 工程項目 分項項目 估算金額（萬元） 土地費用 9975 主體工程建設(shè)費 機電設(shè)備 開辦費 小計 1478 變電所 變壓器 480 配電設(shè)備 320 備用柴油發(fā)電機 土建 16 小計 9866 室外工程費 1184 3092 不可預見費 本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來源有以下幾個方面：（1）國家有關(guān)民用建筑設(shè)計參考指標（2）國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標（3）上海市建設(shè)工程造價信息資料（4）上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準（5）中國人民銀行發(fā)布的存貸款利率（6）上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)（7）通過現(xiàn)場調(diào)查及市場研究得到的信息數(shù)據(jù)（8）作者以往在建筑設(shè)計、工程造價咨詢、房地產(chǎn)評估行業(yè)所積累的有關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
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