【正文】 本方案著眼于解決項(xiàng)目整體營銷推廣中的總體思路問題，旨在項(xiàng)目核心理念的提煉，以及在這個基礎(chǔ)上，對整個營銷推廣節(jié)奏的把控。配合銷售，加快去化速度。另外一點(diǎn)，LOFT的推廣充分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高額投資回報(bào)，在3年之內(nèi)實(shí)施固定客戶租金回報(bào)體系，對于租用本項(xiàng)目LOFT的客戶在一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進(jìn)行發(fā)售。在商業(yè)街區(qū)樣板段中挑選23間的商鋪進(jìn)行國際性的拍賣，制造鋪王的新聞效果，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。住宅全面公開后，進(jìn)行l(wèi)oft客戶的預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會。正反論戰(zhàn)以新文化地產(chǎn)不同的觀點(diǎn)的支持方來開展論戰(zhàn)，形成社會話題，營造社會熱點(diǎn)，為開盤拉開序幕。不涉及具體產(chǎn)品具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調(diào)整。在產(chǎn)品營銷中要堅(jiān)持以下方面：A產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出：將原創(chuàng)文化建筑概念做大；B產(chǎn)品的亮點(diǎn)要強(qiáng)化：對項(xiàng)目進(jìn)行不斷暴光；C產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元：產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來拉升，但同時產(chǎn)品其它方面的細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。178。在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的國際性和全球性的高度。高附加值，集中體現(xiàn)在項(xiàng)目的全程服務(wù)上：以人性化服務(wù)和個性差異化服務(wù)為特色，貫穿前期，中期，后期三個時間段，完整的為客戶提供滿意的VIP式服務(wù)。目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購買的行為效應(yīng)。群體特征社會的動力源 這是一個推動社會發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。同時商鋪的空間格局也注定了購買商鋪客戶的級別。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者一般是這樣一個群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。建議在項(xiàng)目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。項(xiàng)目建筑規(guī)劃我們建議在設(shè)計(jì)上采用整個住宅區(qū)域架空層設(shè)計(jì)，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進(jìn)行交流溝通的巨大場所，增大的綠化地。另外，產(chǎn)品基本定型，入市在即，我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。特有的建筑風(fēng)格和建筑空間及居所文化將成為上海房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn)。房型設(shè)計(jì)富有特色，有利于銷售（從功能角度淡化面積抗力）。項(xiàng)目除商業(yè)街外，另有幼兒園等內(nèi)配套設(shè)施，可以滿足附近及本社區(qū)居民的需求，如何很好的運(yùn)作這個幼兒園將是一個比較的關(guān)鍵的問題，對于推動銷售有較大的影響力。項(xiàng)目所在區(qū)域也是一片新興的中高檔住宅區(qū)，但缺乏大型的商業(yè)辦公建筑，我們可以說是占據(jù)了該區(qū)域的商業(yè)空白區(qū)。Tom Ford教會我們何謂高難度的性感。而最能體驗(yàn)[楊浦區(qū)下只角]文化的一種概念，名之為「混」。五種不同物質(zhì)的材料，體現(xiàn)了建筑的兩重性；物質(zhì)性和精神性，缺一不可，并且與高低起伏，錯落有秩的建筑天際線和建筑構(gòu)件線條，構(gòu)成了項(xiàng)目特有的建筑風(fēng)格，我們稱之為「未來現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格」或者稱之為「非空間」。品牌戰(zhàn)役是本案成功與否的核心問題！6）產(chǎn)品分析結(jié)論――本案在競爭格局中的SWOT分析：優(yōu)點(diǎn)：大規(guī)模原創(chuàng)文化社區(qū)，目前在該區(qū)域無盤能出其右，具有規(guī)模效益，有營造概念的基本載體。機(jī)會：宏觀形勢看好，機(jī)不可失。7）產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都獨(dú)具匠心，前衛(wèi)時尚的文化建筑和景觀體現(xiàn)了一種有韻味的國際都市生活態(tài)度，對于快節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。消費(fèi)者對于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標(biāo)志之一。Loft寫字樓作為項(xiàng)目的重頭戲之一，在被設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)時，就賦予了特殊化，在此基礎(chǔ)上我們再建議，整個樓群的通風(fēng)系統(tǒng)要加強(qiáng)，采用無光污染和具有隔熱效果的玻璃幕墻，并且開窗的效果要注意，在建筑底層設(shè)置生態(tài)大廳；在部分樓層設(shè)置陽光走廊和陽光層。本案目標(biāo)客戶群家庭收入定位：年收入15萬以上本案目標(biāo)客戶群其它特征定位：我們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平相對也較高的物業(yè)。他們非常注意鄰里結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務(wù)。每次商鋪都吸引了大批的本地和上海周邊區(qū)域乃至外省市的樓盤參展，尤其是溫州購房團(tuán)的出現(xiàn)，更是風(fēng)助火長。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時比廣告的宣傳要來的更有效?？臻g——創(chuàng)意空間。兩條主線的關(guān)系相互支撐、相互融合兩者的結(jié)果——居所文化的探究兩者的節(jié)奏把握文化主線主線居所文化推廣產(chǎn)品推廣主線時間 2004/9 2004/12 2005/12005/22005/32005/42005/52005/6核心理念主張：居住中國新文化標(biāo)志性建筑，IDEA生活主張解釋： 項(xiàng)目是新文化地產(chǎn)的第一部作品，原創(chuàng)建筑，風(fēng)格前衛(wèi)，時尚，多空間，多角度，多線條，顛覆了以往傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和居所。它應(yīng)該是代表一種生活概念、一種時尚品質(zhì)、一種增值信心；178。海上海這一品牌便可在上海房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目標(biāo)。地段概念詮釋，爭取“制高點(diǎn)”，給客戶堅(jiān)定信心。與海上海項(xiàng)目的新文化地產(chǎn)進(jìn)行緊密的結(jié)合。此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。各階段和各產(chǎn)品類型的是相互交叉，貫穿的，但是重要的一個前提是必須有半年的一個品牌蓄勢期，來確保產(chǎn)品有足夠的空間推向市場，同時每個產(chǎn)品的推廣周期為一年半左右,發(fā)售區(qū)域?qū)⒉痪窒抻趪鴥?nèi)，面向國際海外發(fā)售。推廣LOFT，在香港，