【正文】 設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線 電視和VOD點(diǎn)播?！貏e的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。三、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目一期304畝（按0。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進(jìn)行。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計(jì)水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點(diǎn)。 （2）日式水系組團(tuán)：以“石上清泉”為意境，該組團(tuán)的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒 泉”等概念營造日式水系建筑組團(tuán)氣氛。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園 ，獨(dú)創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放松 、釣魚或劃船等。“水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。 我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風(fēng)情。 amp。 非常注重產(chǎn)品的個性。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、 原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出 ：消費(fèi)特征——amp。 滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；amp。nbs p。 %建筑風(fēng)格面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式amp。n bsp。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于 位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地 段的開發(fā)在所難免。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。 與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。 松江是上海市十五期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，近期規(guī)劃面積36平方公里，人口25萬以上。 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品amp。如何迅速及時把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的 問題。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。尤其是浦東新機(jī)場的投入運(yùn)營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項(xiàng)目的四大 區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。amp。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存 的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài) 的“泗涇別墅”板塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西 郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目44個，共有別墅1669棟，高級公寓147棟。這些地區(qū)別墅一個最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。 豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。2001第四季度上海樓市廣告投放前十 名中，別墅項(xiàng)目占了六席。 新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍， 在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量 的別墅、排屋。amp。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，比上年增 %。2001年，%，并連續(xù)第1 0年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。2001年完成全社會 ，%，投資總量超過歷史最高水平。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù) 五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目21個幾乎與2000年全年的 量接近。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。amp。 amp。 二、上海別墅市場綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。?旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅——如上海的老別墅。區(qū)域內(nèi)別墅 主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來 ，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依 傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。但是萬科 、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻 天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。amp。 閔行顧戴路板塊區(qū)域——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點(diǎn)。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。獨(dú)立式別墅 單價多在5000元以上，面積300平方米左右，總價在150萬元以上。 本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30 %，余下的為其他國家外籍人士購買。這要求在別墅的開發(fā)有一個 正確的策劃方法和過程。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層 ，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。 價格帶 1999－2001年的九亭別墅價格實(shí)現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng) 典也水漲船高。 松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù) 山體?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。無奈。 交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。 社區(qū)內(nèi)部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處。nbs p。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就 文化和藝術(shù)話題展開討論。二期獨(dú)棟63棟價格 聯(lián)體39005200 獨(dú)棟63007500 總價150350萬銷售情況 獨(dú)棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點(diǎn)及概念 房型\規(guī)劃設(shè)計(jì)：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注 20009一期開盤, 2001年12月二、基準(zhǔn)競爭研究對本案的啟示地理位置基準(zhǔn)分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠(yuǎn)，如綠洲比華利，這要求本案：amp。二、定位：通過對別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是：主力目標(biāo)客戶——所有承受別墅總價200萬元以上的精英階層；職業(yè)特征—— 各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員 、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員地域特征——本地客源：上海本地購房客/來滬工作的外地精英外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶年齡特征——主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。這部分消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高amp。第七章 SWOT分析一、 優(yōu)勢分析：資源優(yōu)勢amp。花辰公路未建成之前，交通尚不便利；三、機(jī)會分析：松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來有利影響；規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值；上海房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減；四、威脅分析：盤量大，運(yùn)作周期長，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險；成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時面市，對本案的高端市場造成威脅；比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅；第八章 產(chǎn)品定位思考一、項(xiàng)目的總體定位綠蔭翠華?碧波瀅漾?天朗地闊?水畔浪漫傳承亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水景純獨(dú)棟美墅之城 亞熱帶風(fēng)情：從建筑風(fēng)格上多種國度多樣類型別墅演繹完全亞熱帶風(fēng)情 自然生態(tài)：本案對面是3600畝超大型生態(tài)林（青青旅游世界），別墅處在生態(tài)城中 水景：小區(qū)邊上的“通波塘”自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到戶戶有水 純獨(dú)棟：完全純獨(dú)立別墅締造高尚別墅之城 美墅之城：總規(guī)模達(dá)1500畝，一期就達(dá)304畝，規(guī)模宏大的美墅城邦二、本項(xiàng)目的市場競爭定位：總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存針對同類型的別墅物業(yè)——水景、生態(tài)，沒有明顯的區(qū)域特征。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點(diǎn)：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點(diǎn)也是我們