【正文】 ——周邊小區(qū)發(fā)展成熟：中環(huán)中心周邊的小區(qū)，如金沙雅苑、祥和名邸、建德花園等小區(qū)都是發(fā)展了多年的知名大型小區(qū)，這些小區(qū)的業(yè)主有一定的消費(fèi)能力。從現(xiàn)有招商情況看，其定位顯然比較成功，上島咖啡、避風(fēng)塘、麥當(dāng)勞諸多知多連鎖企業(yè)均已入駐。而緊鄰長(zhǎng)風(fēng)新村地區(qū)也因地制宜大力興辦第三產(chǎn)業(yè)，在怒江路、棗陽(yáng)路一帶已形成商業(yè)中心。未來(lái)的武寧商圈，將被改造為集影視文化、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型休閑中心。法國(guó)的家樂(lè)福，臺(tái)灣的亞新生活廣場(chǎng)、好又多和樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，常州的紅星美凱龍家具裝飾城和月星家具廣場(chǎng)，南京的金盛好來(lái)福裝飾城，上海的華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商三大超市大賣(mài)場(chǎng)。自然的生氣、人氣和商氣相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)，居住價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值得到一種創(chuàng)造性的融合。這種觀念恰恰與西方觀念形成一種互補(bǔ)。雖然置身建筑內(nèi)部，但空氣在環(huán)保清風(fēng)系統(tǒng)的作用下同樣新鮮，仿若綠地中。你對(duì)于生活的理解，你的舉手投足、衣食住行、家居空間都貼著個(gè)性化的生活標(biāo)簽。在綠洲中環(huán)中心，自然的感性和人文的理性有機(jī)交織，生態(tài)景觀和人文景觀交相呼應(yīng)，形成一種獨(dú)具品位的“場(chǎng)所”精神。就在上海，有的開(kāi)發(fā)商，在本質(zhì)上把它理解為一種裝飾的藝術(shù)和技巧；有的開(kāi)發(fā)商把它理解為一種為應(yīng)對(duì)綠化率要求的無(wú)奈之舉；當(dāng)然也有一部分的開(kāi)發(fā)商正進(jìn)行著如何把景觀審美價(jià)值和生態(tài)價(jià)值努力結(jié)合的嘗試。早期的人類(lèi)活動(dòng)簡(jiǎn)單到僅僅是為了維持生存，對(duì)自然甚至其他動(dòng)物曾經(jīng)充滿(mǎn)敬畏。集3幢高層經(jīng)典住宅、3幢國(guó)際化高標(biāo)寫(xiě)字樓、一條環(huán)型商業(yè)休閑街和2座酒店及酒店式公寓于一體?，F(xiàn)代都市人們的生活，就仿佛鐘擺一樣，在工作區(qū)和居住區(qū)擺來(lái)擺去?！弊鳛橐粋€(gè)具有責(zé)任感與使命感的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)超越單純的商業(yè)視角，成為居住文明的創(chuàng)造者和時(shí)代文化的傳播者?？纯袋S浦江邊散發(fā)著藝術(shù)氣息的上世紀(jì)建筑，走走佘山一棟棟林立的別墅豪宅，自然會(huì)領(lǐng)略上海這個(gè)國(guó)際大都會(huì)、世界級(jí)居住中心的吸引力。19世紀(jì)末、20世紀(jì)初的工業(yè)革命，給建筑帶來(lái)了一場(chǎng)革命性的運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代建筑應(yīng)運(yùn)而生，各種現(xiàn)代建筑流派此起彼伏，“建筑是住人的機(jī)器”、“少就是多”、“裝飾就是罪惡”、等等是這一時(shí)期的具有代表性的建筑思想，三維的“空間”被認(rèn)為是建筑的本質(zhì)和精華之所在，并出現(xiàn)了類(lèi)似“流動(dòng)空間”、“靈活空間”等種種設(shè)計(jì)手法。它不僅忠實(shí)地記錄了當(dāng)時(shí)的滄桑歲月，風(fēng)雨歷程，也向當(dāng)代傳遞著豐富的文化信息。（4）本案的推廣思路將采用兩者交替進(jìn)行，從感性和理性?xún)蓚€(gè)角度最大限度地使這兩條線索能在消費(fèi)者心目中形成交集和焦點(diǎn)。（2）品質(zhì)提升品牌：本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配置、品質(zhì)和服務(wù)等方面，幾乎做到了精益求精，和周邊的物業(yè)相比，無(wú)論從概念層面還是具體細(xì)節(jié)層面，都有極大的超越，有形產(chǎn)品和無(wú)形品牌，在本案得到有機(jī)結(jié)合。所謂“內(nèi)生性”，即不過(guò)多考慮外在的利好因素，以免受制于人，而是在本案內(nèi)部各功能分區(qū)間挖掘潛力，使其良性互動(dòng)。各個(gè)功能分區(qū)通過(guò)水景園林有機(jī)結(jié)合，互促人流和商氣，硬件和軟件可以實(shí)現(xiàn)很大程度的共享，內(nèi)在的資源和要素可以互相流動(dòng)，從而構(gòu)筑出本案所獨(dú)有的魅力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。與住宅不同，無(wú)論是商務(wù)樓還是商業(yè)，一般都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售才能實(shí)現(xiàn)超額的附加值，因此項(xiàng)目的整體運(yùn)作在管理和資金等方面等對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。1/3規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的核心優(yōu)勢(shì)在于：（1）符合亞洲人喜歡集群居住的習(xí)慣，是具有濃厚親情味的社區(qū)風(fēng)格；（2）上海的土地資源十分有限，如何做到盡可能的資源共享相當(dāng)重要，商業(yè)與住宅空間被合理利用后，晚上商務(wù)區(qū)碩大的地下車(chē)庫(kù)可讓住宅充分利用而白天則來(lái)滿(mǎn)足商務(wù)的需求。園區(qū)毗鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和318國(guó)道，建設(shè)中的地鐵二號(hào)線延伸段將抵達(dá)園區(qū)。一批跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)， 美元，入住率回升至82％。——虹橋商務(wù)作為上海改革開(kāi)放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場(chǎng)的半壁江山。大型商場(chǎng)、影院、休閑娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)偏少，商圈內(nèi)多數(shù)商業(yè)店鋪全部是街鋪形式，大多由民用住房或是早期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃都讓中山公園商圈沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的能量。（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)中山公園商圈將憑借軌道二號(hào)線、三號(hào)線相交和緊靠?jī)?nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢(shì)，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、休閑觀光等于一體。將以“商業(yè)+商務(wù)”為主線，建成上海的一個(gè)園林式、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需7分鐘的車(chē)程。 其次，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時(shí)又肩負(fù)起城市中心城區(qū)擴(kuò)增的使命。可以明顯地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)。2004年，重點(diǎn)推動(dòng)綠洲中環(huán)中心、興力達(dá)國(guó)際博交中心、凱旋生活廣場(chǎng)、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項(xiàng)目的建設(shè)。規(guī)劃將水系和綠帶有機(jī)結(jié)合，組成生態(tài)景觀走廊；沿蘇州河綠帶寬80130米；建筑距蘇州河200米內(nèi)，建筑高度與距離按1：2控制，距河200米以?xún)?nèi)，建筑高度控制在100米以下。長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城充分發(fā)揮了各方優(yōu)勢(shì)，采取市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快了長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和前期開(kāi)發(fā)，為將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)建設(shè)成為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚區(qū)，蘇州河生態(tài)走廊的標(biāo)志性景觀創(chuàng)造了良好的條件，同時(shí)也奠定了長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域板塊未來(lái)的商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。目前上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。在強(qiáng)大的潛在消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。產(chǎn)權(quán)式酒店1976年發(fā)端于法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，最先由瑞士企業(yè)家亞歷山大目前，上海商業(yè)地產(chǎn)有1700萬(wàn)平方米，加上未來(lái)五年的規(guī)劃要達(dá)到2500萬(wàn)平方米。當(dāng)然，這些舉措并不意味著樓市會(huì)受到打壓。在土地稀缺的背景下，市場(chǎng)將會(huì)供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟(jì)適用房的增加而日益淡出開(kāi)發(fā)商的視線。評(píng)述：未來(lái)開(kāi)發(fā)商規(guī)?；?、大型化的發(fā)展趨勢(shì)以及品牌優(yōu)勢(shì)的明顯顯現(xiàn)，對(duì)我們上海置業(yè)所創(chuàng)造的綠洲品牌而言，我們所開(kāi)發(fā)的該品牌系列樓盤(pán)會(huì)在市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力。更重要的是它將徹底改變開(kāi)發(fā)商操作項(xiàng)目的方式，并在行內(nèi)建立全新的游戲規(guī)則。同時(shí)，改善需求正在與新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。就目前上海的商業(yè)性房產(chǎn)而言，無(wú)論在數(shù)量上，還是在布局上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)未來(lái)的需求。海外資金已直接或間接地投資于中國(guó)的商業(yè)房產(chǎn)，如荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)與首創(chuàng)的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場(chǎng)，北京春天購(gòu)物中心與英國(guó)巴特勒投資銀行、美國(guó)退休基金投資銀行的合作等。從2003年開(kāi)始，“上海的房地產(chǎn)是否存在巨大泡沫”在政府決策層面、學(xué)術(shù)研究層面和房地產(chǎn)企業(yè)層面引起廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。無(wú)論是土地一級(jí)市場(chǎng)，還是房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)都沒(méi)有國(guó)籍、貨幣的區(qū)分，任何人投資和消費(fèi)主體都可以參與交易。 目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的五大基本特征和走向 商業(yè)營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)熱銷(xiāo)從2004年底開(kāi)始，零售業(yè)已經(jīng)全面對(duì)外開(kāi)放。據(jù)預(yù)測(cè)，至2005年上海市將有20多家購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)，而到2010年，上海市各類(lèi)購(gòu)物中心將超過(guò)40家。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，目前上海人均住房建筑面積已經(jīng)接近30平方米/人。評(píng)述：對(duì)本項(xiàng)目而言，住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售(一期）已經(jīng)基本順利完成。 因此，那些小型的開(kāi)發(fā)商將漸漸的被市場(chǎng)淘汰，取而代之的是那些擁有品牌價(jià)值，經(jīng)驗(yàn)豐富的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 土地政策發(fā)生根本性改變后，一個(gè)全國(guó)性的趨勢(shì)是，土地供應(yīng)越來(lái)越少，拿地越來(lái)越難，土地成本也越來(lái)越高。央行已經(jīng)多次對(duì)上海的各家銀行發(fā)出了預(yù)警。 評(píng)述：房貸門(mén)檻的提高，直接影響的就是投資性購(gòu)房。中國(guó)的情況又與美國(guó)的略有不同，但跟東南亞國(guó)家非常相似的是，土地稀缺，人口眾多，城市里人口密度比較大，盡管上海的人均收入雖未達(dá)到支撐一個(gè)大型購(gòu)物中心的要求，但其消費(fèi)總量仍然相當(dāng)可觀。據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，到2020年全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。投資者之所以鐘情于住宅社區(qū)配套商鋪，除了自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，無(wú)力承擔(dān)傳統(tǒng)商業(yè)街、大型商場(chǎng)高昂的租金外，隨著上海住宅業(yè)的發(fā)展和居民居住區(qū)的延伸、擴(kuò)展，社區(qū)商鋪的投資潛力正顯示出燦爛的前景。上海2004年甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況在未來(lái)510年內(nèi)，隨著靜安、徐匯以及盧灣的舊城改造的深入，區(qū)域功能劃分的明確，將會(huì)有一批甲級(jí)寫(xiě)字樓在這些區(qū)域出現(xiàn)。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)基本功能布局是以促進(jìn)土地功能升級(jí)為主導(dǎo)，將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)創(chuàng)建為優(yōu)美的濱水城市景觀廊道，集多種城市活動(dòng)功能為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型公共活動(dòng)區(qū)、時(shí)尚生態(tài)居住區(qū)為主要目標(biāo)；突出生態(tài)、景觀、公共活動(dòng)、產(chǎn)業(yè)、居住、文化六大功能，形成三片六區(qū)多軸的結(jié)構(gòu)體系。規(guī)劃建設(shè)成為集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)。但同時(shí)我們應(yīng)該看到：長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城作為一個(gè)地方政府主導(dǎo)型的“造城計(jì)劃”，無(wú)論在整體戰(zhàn)略的把握方面，還是在具體市場(chǎng)的運(yùn)做方面，其資源整合的能力及具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前尚存有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。自從中環(huán)線這個(gè)概念被提出，就被業(yè)界譽(yù)為申城樓市的“金腰帶”，因?yàn)椤敖鹧鼛А闭冒汛沃行牡膸讉€(gè)區(qū)域連成一體。 公里全線，其貫穿了三大熱點(diǎn)區(qū)域板塊：五角場(chǎng)板塊、真北板塊、虹梅路板塊。同時(shí)，本案所處的區(qū)位，無(wú)論從周邊配套設(shè)施、人口導(dǎo)入的角度來(lái)看，還是從地鐵規(guī)劃與交通樞紐的便利程度來(lái)看，本項(xiàng)目與目前正在興建的中山公園商圈有相當(dāng)?shù)墓残灾??！椛鋮^(qū)以中山公園的軌道交通為基點(diǎn)。但由于中山公園地區(qū)以往的商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)模效應(yīng)，所以盡管交通優(yōu)勢(shì)地位早已體現(xiàn)，但長(zhǎng)期以來(lái)仍然沒(méi)有形成成熟的商業(yè)環(huán)境。目前“龍之夢(mèng)”的招商工作非常順利，已經(jīng)有約500個(gè)商家與其簽訂了入駐合同。辦公樓入住率從過(guò)去的90％以上一度降至62％，每平方米日租金由頂峰時(shí)期的每日2美元／平方米降至每日0．4美元／平方米，辦公樓建設(shè)也因此出現(xiàn)“斷層”。辦公樓市場(chǎng)只租不售的局面已被打破，在售甲級(jí)辦公樓仍是屈指可數(shù)，價(jià)格基本在每平方米2500美元上下，．7美元之間，年回報(bào)率約8％－9％左右。目前本案在很大程度上具備這四個(gè)初始條件，因此，可以定位于向區(qū)域級(jí)商務(wù)中心靠攏?！卷?xiàng)目具備顯著的品牌和成本優(yōu)勢(shì)：本案的土地取得具備一定的成本優(yōu)勢(shì)，在確保利潤(rùn)的前提下，無(wú)論是短期的市場(chǎng)運(yùn)做，還是中長(zhǎng)線的謀劃，都存有很大的閃騰空間和余地；同時(shí)，“上海置業(yè)”及“綠洲”品牌的含金量和影響力可以為本案創(chuàng)造更多的附加值?！卷?xiàng)目的RBD定位，由一水之隔的虹橋高級(jí)商務(wù)板塊古北高尚休閑住宅區(qū)作為參照系，其具備“價(jià)值可視化”的特征。從項(xiàng)目?jī)?nèi)部機(jī)理和運(yùn)做機(jī)制來(lái)考察，基本可以自成體系，成為一個(gè)新興的商務(wù)休閑“特區(qū)”。結(jié)合本項(xiàng)目所處房地產(chǎn)行業(yè)的特征，目前，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)相當(dāng)微妙的位置。 核心價(jià)值訴求（1）價(jià)值訴求即消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生的根本理由，是產(chǎn)品能帶給消費(fèi)者的核心利益，也就是還產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二的銷(xiāo)售主張（USP）。我們以對(duì)話(huà)的方式，即通過(guò)歷史與未來(lái)的對(duì)話(huà)，凡人與智者的對(duì)話(huà)，人文與自然的對(duì)話(huà)，時(shí)尚與經(jīng)典的對(duì)話(huà)，建筑與風(fēng)水的對(duì)話(huà)，這5個(gè)對(duì)話(huà)來(lái)闡述后上海主義這樣一種未來(lái)的生活范式的來(lái)源、演變和精髓。在宗教時(shí)代，宮殿、寺廟、官邸、陵寢等處于建筑主流地位?；仡櫣沤裰型獾慕ㄖl(fā)展歷程，無(wú)論是埃及的金字塔、古希臘的雅典衛(wèi)城、古羅馬的決斗場(chǎng)、中國(guó)的長(zhǎng)城、秦始皇兵馬俑還是法國(guó)的盧浮宮、悉尼大劇院無(wú)不湛透著人們對(duì)生活的創(chuàng)造性追求和盡善盡美的渴望。綠洲中環(huán)中心一方面是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化與科技的傳承，更是對(duì)未來(lái)生活方式的一種響應(yīng)。當(dāng)人們生活的全部?jī)?nèi)容：工作、居住、休閑、娛樂(lè)，被解剖成一個(gè)個(gè)獨(dú)立功能的零件，而城市設(shè)計(jì)過(guò)程中則把這些功能零件加以組合，裝配。因?yàn)椤扮姅[式”生存狀態(tài)不可避免的要將大量的時(shí)間和精力被消耗在道路和通勤上。可以有效避免商務(wù)中心下班后的“空城”現(xiàn)象，而居住人員生活之必需在這里可基本方便地得到滿(mǎn)足，這在一定程度上促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。所謂現(xiàn)代化的大都市，在一個(gè)硬地遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于濕地的范圍，在一個(gè)建筑密度高的驚人的空間，在一個(gè)機(jī)器多于生物的區(qū)域，這種探索和追求顯得尤為必要而可貴。當(dāng)人文和自然達(dá)成默契的時(shí)候，人與自然的和諧，就不存在誰(shuí)向誰(shuí)妥協(xié)的問(wèn)題，也不必要進(jìn)行過(guò)去那種艱難的取舍。在這個(gè)浮華的世界里，簡(jiǎn)約是一種內(nèi)斂的淡淡喜悅和低調(diào)奢華。綠洲中環(huán)中心的雙塔寫(xiě)字樓，外立面線條冷竣，具有商務(wù)與科技的簡(jiǎn)約格調(diào)，前衛(wèi)中略帶收斂。國(guó)際酒店管理集團(tuán)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，采用全球領(lǐng)先的酒店管理模式，配備締造金領(lǐng)價(jià)值、專(zhuān)屬商業(yè)精英俱樂(lè)部，匯聚功能廳、商務(wù)中心、中西餐廳、咖啡吧、SPA等眾多娛樂(lè)、休閑設(shè)施，為住戶(hù)提供全方位的星級(jí)服務(wù)，充分彰顯主人的尊貴價(jià)值。 綠洲中環(huán)中心在總體設(shè)計(jì)定位上以“一個(gè)中心、二大分區(qū)、三位一體、四面開(kāi)放”為基本原則。本區(qū)是大賣(mài)場(chǎng)、大市場(chǎng)和大型配送中心集中的區(qū)域。以下根據(jù)各商圈不同的商業(yè)特征分別加以闡述：（1）武寧路武寧路商圈是普陀區(qū)早期興起的繁華路段，商業(yè)主要集中在武寧路橋至中山北路段，分布最為密集，大致長(zhǎng)約800900米。未來(lái)長(zhǎng)壽商業(yè)圈將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購(gòu)物樂(lè)園。原先不是主要商業(yè)街，但是近幾年得到區(qū)政府的大力扶持，形成了路兩邊主要以特色經(jīng)營(yíng)為主，如大型建材超市（如：紅星美凱龍、OBI）和大型量販超市（如：麥德龍、愛(ài)奇愛(ài)特）的商業(yè)格局。 本案商業(yè)部分定位依據(jù)（1）上海市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范指標(biāo)系統(tǒng)上海市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范指標(biāo) 地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)八個(gè)等級(jí)市中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心 居住區(qū)商業(yè) 街坊商業(yè) 專(zhuān)業(yè)街 新城商業(yè)中心 中心鎮(zhèn)商業(yè)