【正文】 散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。1)可持續(xù)的居住（Sustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。實用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。一、項目定位及不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。地塊現(xiàn)狀，東側(cè)建筑為養(yǎng)雞場地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。本案西毗上海化學(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上海化學(xué)工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細化工、深加工基地。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實景銷售價格獨立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價：750元/平方米每幢售價220萬元起銷售進度一期售罄，二期尚未推出5）淺析嘉苑別墅去年6月開盤，號稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。交付日期一期今年10月交付立面實景圖6）淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述：◆ 定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場對接時強調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實景圖佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司代理商：旭陽傳播簡析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點區(qū)域，佘山銀湖別墅開盤時眾多港臺明星的齊“造勢”及近期天價豪宅——上海紫園的登場吸引了眾多眼球，確實此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級豪宅的因素，此點從上述樓盤的銷售形勢亦可看出。簡析318國道的便捷優(yōu)勢加之環(huán)境和價格優(yōu)勢，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭奪客戶上具有較強競爭力，而且取得較好的銷售業(yè)績。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項目的開工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場價值。 近年來，九亭別墅市場價格增長實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長期以來區(qū)位概念對九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)。◆ 規(guī)劃考慮了價值對等原則，聯(lián)體別墅布置在相對地塊基本價值較低的臨場東路一側(cè)。工程進度：準現(xiàn)房物管單位、費用：金城物業(yè)、代表樓盤：當代藝墅/君臨頤和花園/櫻園/君臨天下/——排屋主要分布區(qū)域：滬松公路沿線主力總價范圍：40—60萬元主力面積范圍：200平米左右單價：20003000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)?！啃湍壳吧虾Ｐ麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，主力面積控制在250平方米。上海市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。——區(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，目前滬上在建別墅有近100個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。地鐵1號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。通過對各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實施過程和實施結(jié)果基本符合前期的構(gòu)思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。則近2~3年內(nèi)上海別墅市場的供應(yīng)量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。仍然有較大空間。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破４５００美元），及加入WTO后汽車價格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。市場價位：200萬——1000萬主力面積：300平方米左右單價：5000元以上主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦行情：2001年購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買日趨增加。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內(nèi)部配套的營造亦至關(guān)重要。4）面積跨度及主力戶型面積跨度獨立：272m2446m2聯(lián)體：230m2258m2主力戶型獨立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況銷售價格獨立別墅：6500元/m27500元/m2聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計收；聯(lián)體別墅花園不再單獨計價?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價格定位在2000元／平方米左右。但也應(yīng)當看到，在九亭別墅市場也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。需求結(jié)構(gòu)相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項目，而目前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達800畝）、同潤的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點進行規(guī)劃。房型設(shè)計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用