【正文】 愛的廣場(Loving Mall)： 內涵： “愛讓生命之樹常青——讓你用心去體會”目標客人涵蓋輻射面廣，可以包括所有上海市內常住居民及市外游客。216。 城區(qū)度假中心：（City Holiday Center）216。參照上?，F有部分經營較為成功的服裝以及輕工業(yè)產品的批發(fā)市場的形態(tài)，針對批發(fā)型經營業(yè)主和終端消費者，購買能力相對較強的批發(fā)客戶進行未來的產品定位。為了能夠結合商業(yè)項目的發(fā)展的需要和未來城市規(guī)劃發(fā)展的需求，建議項目在中前期先利用國際航運中心現有的車輛管理系統(tǒng)以及停車位，暫時用于本案商業(yè)項目的商業(yè)停車之用。我們根據以上的觀點，對市場進行調查后建議：項目辦公物業(yè)的租金價格（包括物業(yè)管理費）：建議將租金均值定位在：。隨著產品性能的逐漸完善和周邊景觀的不斷改善，能夠在工作的同時盡享北外灘黃浦江美景的概念將逐漸清晰起來。將整個“舊樓”作為整幢辦公樓主體，在根據目前市場的現狀的爛尾樓包裝方案進行成本預估，每平方米投入的后期追加成本約為7001500元/平方米左右，達到這個標準，本樓的整個辦公檔次將提升到一個全新的標準。（四）、辦公樓內部設備以及結構建議在本著節(jié)省費用，提高品質的前提下，本案現有的部分設備在進行一定規(guī)模的維護保養(yǎng)后，讓然能夠進一步發(fā)揮作用，在一定程度上滿足項目的需求。剩余的一層建筑面積不到4500平方米。在基本滿足以上的硬件要求后，為了能夠更好的體現產批優(yōu)良的產品個性，還應該從服務、管理、配套等方面進一步完善，以期待本案的辦公樓能夠在現有的地塊條件中脫穎而出，成為區(qū)域內最早投入使用的，最具有性能價格比的優(yōu)秀辦公樓物業(yè)。在未打通的部分區(qū)域內，按照相對較高的標準設立辦公樓底層大堂和商務服務中心以及靠近楊樹鋪路部分門面形成一個小型24小時便利店。大量的商務服務空間、類似咖啡吧、西式快餐、中式簡餐等污染小、營運成本低，環(huán)境衛(wèi)生、效率高的餐飲服務企業(yè)將大大受到企業(yè)員工和未來酒店入主客戶的歡迎，便利的商務條件，性價比極高的商務居住空間和成熟的商業(yè)服務、餐飲配套相結合將成為本案未來成功的重要誘因！三、 功能規(guī)劃調整建議建于以上的種種功能定位建議，在充分的考慮實地建筑現狀并有效的進行觀察后，針對建筑物現有的狀況針對未來的發(fā)展，作如下的調整建議：（一）、建筑形態(tài)的規(guī)劃調整隨著本案的產品定位的成型，建筑形態(tài)部分的調整將成為最重要的調整部分之一。二、 客戶以及消費者定位在形成鮮明的產品定位后，結合目前市場的狀況以及現階段周邊城市的發(fā)展前景，本案未來的客戶定位就現得相對清晰起來，有針對性的項目目標客戶將能夠有效支撐產品在市場上的定位，形成有效的租賃以及其他利潤的回饋。沒有規(guī)模效應的整體城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，單靠一個商業(yè)地產項目，恐怕根本無法另本案未來的商業(yè)經營前景一片光明。周邊的商業(yè)氛圍和消費能力的支撐恐怕很難支撐一個大型的綜合性商業(yè)項目。結合北外灘觀光商務區(qū)以及上海國際航運中心概念的未來發(fā)展，將本案的產品定位明確后，將具有以下明顯的優(yōu)勢： 彌補上海國際航運中心周邊的低成本商務酒店的明顯不足，本項目的出現，將能夠使得部分商務目的較強的企業(yè)在國際航運中心周邊最短的時間內獲得相對最高性價比的酒店、賓館服務。一、 產品定位建議作為中心城區(qū)少見的大規(guī)模老建筑群落，整個建筑物的體量和建筑形態(tài)明顯的對未來的產品定位具有較強的局限性。216。 原規(guī)劃用途及建造格局為倉庫,歷時久遠(距今70余年),對于今后擬招商的商業(yè)用途客戶而言,存在著不小的改造及利用的困難及難度，招商對象投資成本可能相比同類項目上升，從而會加長其運籌和考量周期.216。 業(yè)主是滬上乃至全國知名的百聯集團，可賦予本項目以卓越的實力和信心保障。四、項目發(fā)展的SWOT分析對本案區(qū)域市場進行正確的分析和判斷，了解項目在市場中所處的位置，并制定相應的應對策略，可以使項目在規(guī)避風險的同時獲得更大的收益。建設中的明珠二號線（即軌道交通四號線）全長22公里，共設17個換乘站，從寶山路到虹橋路。 學生更側重時尚性消費 學生思想活躍，對新事物有強烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費的趨附性強，娛樂消費占全部消費額的比重很大。學生沒有形成完整的，穩(wěn)定的消費觀念，自控能力不強，多數消費都是受媒體宣傳誘導或是受身邊同學影響而產生的隨機消費、沖動消費。 消費主要以家庭為主，所購買的商品家庭實用性要求很高，因此，相對的購物頻率就很高，而消費單價就相對較低。五、消費傾向分析主力消費群體的消費傾向單一區(qū)域內的消費傾向比較單一，以滿足日常生活消費為主，這一點從業(yè)態(tài)分布上表現得較為明顯，區(qū)域內的商業(yè)業(yè)態(tài)呈兩極分化的態(tài)勢，主業(yè)態(tài)一是零售業(yè)，二是快餐業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏完整的休閑設施。雖然受宏觀調控因素影響，２００４年的數字仍上漲到１１２７美元，以２００１年租金為基數，較２００３年的水平又增加了２％。至２００７年，高陽港區(qū)原址上將建成集國際客運碼頭、辦公、商場、酒店、濱江開放綠地于一體的２１世紀黃浦江標志性建筑群，建成后的客運中心將包括國際客運綜合大樓在內的各類賓館、商業(yè)、辦公等建筑設施和超大綠地空間?！　∽湓谶@個功能區(qū)的世茂集團投資的雙子樓北外灘世茂酒店目前已經開工建設。北外灘在建筑總體上要求現代、簡潔、高科技為特色，在保護建筑集中的地區(qū)和提籃橋歷史風貌及現代商業(yè)街區(qū)應體現傳統(tǒng)建筑的特色和風格. 規(guī)劃內容五大功能區(qū)域　　經規(guī)劃調整，地區(qū)道路系統(tǒng)由主干路、次干路、支路構成，規(guī)劃道路長約３１．３公里，規(guī)劃道路網密度為８．５５公里／平方公里，規(guī)劃道路面積為１．２平方公里，規(guī)劃道路面積率約３３．６％。根據上海市的城區(qū)規(guī)劃，全市將形成四環(huán)相擁的交通格局，即第一環(huán)外環(huán)線、第二環(huán)中環(huán)線、第三環(huán)內環(huán)線、比甲級寫字樓檔次稍低，實用性強、價格適中、交通便利的乙級寫字樓，勢必將成為中小企業(yè)辦公場所的首選，從而為乙級寫字樓市場帶來無限商機，可以預計，這一市場將是極具活力并前景廣闊的。近年來，辦公用房的租賃銷售比例保持在4：1的狀態(tài)，20022003年以來寫字樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的不斷提高，可供應面積不斷減少，辦公樓出現供不應求的局面?！　】梢钥闯?，作為市政府今后十年的發(fā)展重點項目，北外灘整體規(guī)劃上吸取了之前陸家嘴的成功經驗以及不完善之處的反思，因而相對陸家嘴以金融貿易為主的規(guī)劃發(fā)展，北外灘的整體規(guī)劃考慮更為周密齊全、各項功能配套設施更為完善，我們也有理由期望北外灘規(guī)劃的后發(fā)優(yōu)勢將更為顯著。北外灘與陸家嘴隔江相望，相近的地理屬性賦予它們相似的發(fā)展前景。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產品，對于這樣一個供不應求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價值狀態(tài)。近期，虹口區(qū)少量可售型寫字樓，因其地段、價格、主力面積大、銷售型物業(yè)、酒店式寫字樓服務等諸多優(yōu)勢，一上市即受到投資者關注，成為該板塊繼浦江景觀住宅之后的又一亮點。 經過前幾年行情的快速上揚，使得目前住宅及商鋪的市場價格已達到了一定的高位，而由于行情較晚起步，導致在相當一部分市中心區(qū)域辦公樓的市場平均售價，低于同地區(qū)的住宅平均售價，尤其是在六大CBD區(qū)域（人民廣場、徐家匯、南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋地區(qū)）附近的一些乙級辦公樓；這些辦公樓具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，交通也很便利，近幾年的租金上升明顯，幾乎很少空置，因此租金收益比較穩(wěn)定。 　　2004年，辦公樓市場表現出以下幾個特征：辦公樓需求以每年呈10~20%增長速度不斷擴大；需求在短期內無法滿足，導致供、需矛盾擴大；短期內租金增長較快、空置率進一步下降…… 　分析了辦公樓的幾大特征后，我們對于2005年的上海辦公樓市場展望如下。著名的勞力士公司在淮海路購買甲級寫字樓、甚至歐洲某國的上海領事館也在市中心的一幢甲級寫字樓里購買了1000平方米的面積辦公。最近一到兩年交房的幾個主要的甲級寫字樓，如來福士廣場、企業(yè)大道、外灘中心等日租金報價都達到了1美元/平方米。進入宏觀調控之后，上海寫字樓市場持續(xù)看好。 在中長期市場上，北外灘地區(qū)正在逐步引發(fā)高品質商務樓宇開發(fā)銷售的熱點匯聚效應。在把虹口發(fā)展融入世界發(fā)展的大潮流、融入上海和長三角發(fā)展大格局的新形勢下，通過城市環(huán)境等硬件建設的逐步完善和服務體系的不斷創(chuàng)新，虹口必將成為商務成本低、商業(yè)機會多、發(fā)展空間大的投資和創(chuàng)業(yè)福地。根據中央和上海市政府對口扶貧工作總體要求，積極開展對云南西疇、富寧兩縣的對口幫扶工作，2003年為云南、西藏、江西、新疆等地提供幫扶資金近500萬元，并派駐了一批優(yōu)秀機關干部赴當地開展扶貧工作，得到當地政府和群眾的廣泛贊譽?！　∩藤Q業(yè)是虹口傳統(tǒng)產業(yè)，區(qū)內四川北路商業(yè)街是上海市三條著名市級商業(yè)街之一，“走走逛逛淮海路，買賣還是四川路”曾是幾代上海人耳熟能詳的話語。堅持“南、中、北”組團式開發(fā)模式：南段依托黃浦江、蘇州河交匯地理優(yōu)勢，新建大型購物中心和商業(yè)“旗艦店”，形成時尚休閑的國際精品、名品走廊；中段以“金腰帶”項目為紐帶，依托四川北路公園和軌道交通東寶興路、溧陽路車站，建設集高檔酒店、商務、住宅和商業(yè)、娛樂、休閑為一體、具有海派文化特色的商業(yè)商務休閑中心；北段以虹口足球場綜合交通樞紐建設為契機，加快虹口足球場、魯迅公園地區(qū)、多倫路文化名人街的開發(fā)改造，發(fā)揮該區(qū)域文、體、商、旅資源集聚優(yōu)勢，大力拓展綜合消費?！　”蓖鉃┑乩砦恢玫锰飒毢?坐北朝南，既享江景，又沐陽光，與外灘、陸家嘴呈“三足鼎立”之勢。魯迅公園、魯迅紀念館以及矛盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多倫路文化名人街享譽，是上海市唯一獲得“全國文化模范區(qū)”稱號的區(qū)；區(qū)內有上海外國語大學、上海財經大學等著名高校，復興高級中學、華東師大一附中、魯迅中學等重點中學及南湖職校久負盛名。我們必須以自己的敏銳和執(zhí)著，發(fā)現市場的機遇率，發(fā)現市場的創(chuàng)造空間。市場的真實性、機遇率和創(chuàng)造空間，是我們論證和塑造一個開發(fā)項目的關鍵。醫(yī)療衛(wèi)生資源豐富，有上海市第一人民醫(yī)院、岳陽醫(yī)院、中西醫(yī)結合醫(yī)院、海軍411醫(yī)院等著名醫(yī)院。按照“百年大計、世紀精品”的要求，虹口區(qū)已于2002年完成城市規(guī)劃設計和功能定位研究，2003年一批重點項目陸續(xù)啟動建設。目前，沿線11個重點項目已經啟動，建成后的四川北路將成為上海新的購物、休閑天堂。2002年開始的四川北路新一輪改造，將使這條商業(yè)街再次煥發(fā)昔日風采，進一步發(fā)揮沿線商、旅、文、體等資源優(yōu)勢，實現形態(tài)、功能的“雙提升”。　　創(chuàng)新服務體系，營造市場環(huán)境優(yōu)越、政府服務優(yōu)良、產業(yè)氛圍濃厚的投資環(huán)境。第二章 辦公樓市場分析一、 區(qū)域定位：本案所處區(qū)域為虹口區(qū)北外灘區(qū)域——北外灘的總體定位是將建成以知識經濟、服務和國際服務為特色的服務貿易區(qū)，大力發(fā)展樓宇經濟，成為上海經濟和社會發(fā)展新的增長點。隨著北外灘規(guī)劃的逐步實施，價格有望進一步攀升。滬上租賃型寫字樓租金連續(xù)攀新高，銷售型寫字樓也日趨受青睞。 　　 市場走勢量增價升 　　 　　 　 就寫字樓投資而言，目前最值得投資者關注的，應當是具有良好前景的二線商務區(qū)，比如虹口區(qū)北外灘、楊浦區(qū)大連路隧道附近等等，該區(qū)域內投資條件趨于成熟，且商業(yè)地產項目已經開始呈現出強勁的發(fā)展勢頭。作為成熟的商務區(qū)，這些區(qū)域的價值已經被廣泛認同，通常情況下在這些區(qū)域開發(fā)的寫字樓，多數是以出租為主，少量放出的，價格都比較高，投資者拿到手的時候，增值空間已經被一定程度消化。 盡管對比陸家嘴來說發(fā)展起步要晚，但北外灘規(guī)劃起點更高、同時吸取陸家嘴規(guī)劃經驗，與陸家嘴進行互補發(fā)展，可以期待北外灘未來的整體設施將更完善、更便捷，前景更為看好。四、區(qū)域內商務物業(yè)介紹：樓盤名稱：上海灘國際大廈地址：黃浦路99號發(fā)展商:上海三豐置業(yè)有限公司單價報價: 30000元/平方米；成交均價：22082元/平方米，其他房 : 1301600網上登記套數：103套剩余套數：95套付款方式:組合按揭聯系電話:他:該大廈總建面23000平方米，是一座28層的高級涉外辦公樓。寫字樓空置率——持續(xù)下降據調查表明，本市寫字樓空置率已降至六年來的最低點，寫字樓租賃興旺、銷售順暢。虹口區(qū)其它非甲級寫字樓租金區(qū)域名稱地址總樓層租金管理費可出租（平方米）設備虹口上海渡邊國際商務大樓臨平北路￥20177獨立空調，電話，標準裝修虹口喜臨門大廈四平路30層￥147－1600中央空調，電話，標準裝修虹口晟隆大廈東長治路19層￥237－605中央空調，電話，標準裝修虹口外灘老洋房188黃浦路4層880中央空調，電話虹口錦發(fā)商務樓黃浦路2層￥－235－900獨立空調，電話，標準裝修虹口新世紀商務中心虎丘路￥含100－900中央空調，電話，標準裝修六、區(qū)域內其他寫字樓租金價格表七、區(qū)域內其他寫字樓租賃情況表第三章 區(qū)域商業(yè)市場分析一、虹口商業(yè)規(guī)劃:北外灘熱推商貿服務國際航運２０世紀初，外灘的崛起成為上海的標志，２０世紀末，陸家嘴的崛起成為上海的亮點。第四環(huán)中心環(huán)（大連路、東方路、張楊路、復興路）、第五環(huán)核心環(huán)（新建路、銀城路、世紀大道、延安路），北外灘地區(qū)就位于核心環(huán)和中心環(huán)以內，這一優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢賦予北外灘以巨大的開發(fā)價值。屆時共有２條市區(qū)地鐵線通過北外灘地區(qū)。根據北外灘首期規(guī)劃，北外灘將分為五大功能區(qū)域進行開發(fā)建設。航運商貿區(qū)　　目前重點建設區(qū)域是現代商務區(qū)、航運商貿區(qū)和濱江休閑區(qū)?！　≌{查顯示，以２００平方米左右、同等位置商鋪的租金價格為參照，特色商圈的投資收益遠高于上海商業(yè)投資的平均水平，如雁蕩路休閑街從２０００年到２００４年的年租金增長率為１２．５％，吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長率為１６．７％。目前，區(qū)域內的消費主力是占區(qū)域人口60%的原居民，這些居民的消費能力并不是很強，多以生活實用為消費標