【正文】 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)意總監(jiān) 歷任公司：上海天地行 北孚集團(tuán) 亞皇咨詢 專業(yè)經(jīng)歷：對商業(yè)地產(chǎn)企劃推廣有豐富的經(jīng)驗，有極強的平面創(chuàng)意設(shè)計能力，極富創(chuàng)新 精神。 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)招商主管 歷任公司：宏南投資有限公司 中原地產(chǎn)商業(yè)部 培君地產(chǎn)有限公司 專業(yè)經(jīng)歷：對市場有一定的敏銳度，有豐富的餐飲、休閑娛樂品牌資源，對商業(yè)招商工作 有豐富的經(jīng)驗。 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)招商運營三部經(jīng)理 歷任公司：高緯物業(yè) (上海 )咨詢有限公司 協(xié)和集團(tuán) 瑞商聯(lián)城（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司 專業(yè)經(jīng)歷：商場日常營運經(jīng)營管理工作、進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整定位招商定位、商戶租金催繳工 作、商場租賃合同制訂簽署；提供項目商業(yè)專業(yè)建議方案；規(guī)劃商業(yè)項目調(diào)整， 項目前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，購物中心日常的商場管理，項目外廣場的廣告市場策 劃；負(fù)責(zé)商業(yè)項目主要營運工作，管理商場，制定制度，商場營業(yè)額年銷售額的 制訂；有豐富的餐飲、休閑娛樂等品牌資源。 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)項目總監(jiān) 歷任公司：寶名國際集團(tuán) 成品策品國際集團(tuán) 西郊莊園企業(yè)集團(tuán) 專業(yè)經(jīng)歷：對項目整體運作和操控具備較強的執(zhí)行力；具備較強的獨立操盤能力；有豐富的 百貨、餐飲、休 閑娛樂等品牌資源。在房地產(chǎn)一線積累了豐富的房地 產(chǎn)營銷、策劃經(jīng)驗。 銷售狀況：銷售售價在 12021 元 /平方米至 13600 元 /平方米，現(xiàn)已售出 80%左右，購房群體以企事業(yè)單位中高收入階層及二次置業(yè)人群為主。 1997 年建成投入使用，配套設(shè)施陳舊，完全達(dá)不到現(xiàn)代辦公樓的相關(guān)要求。業(yè)態(tài)布局規(guī)劃不是十分理想。 皇廷娛樂會所、碧海夜總會、夜焰娛樂 KTV 等休閑娛樂會所，屬于南橋地區(qū)較好的休閑娛樂會所，吸引著南橋及南匯、金山、閔行等周邊城區(qū)的中高收入人群，及商務(wù)客群，經(jīng)營狀況良好，人氣較旺。于 2021 年開業(yè)。 現(xiàn)有的南郊賓館、圣淘沙大酒店、悅?cè)A大酒店等四星級酒店，內(nèi)部均配備了完善的會議和餐飲功能。 宏觀市場簡析 【 歷年奉賢區(qū) GDP 總量和人均 GDP 變化 】 【 歷年產(chǎn)業(yè)鏈分布情況和變化 】 【 奉賢區(qū)近幾年人口變化 】 【 歷年居民年人均可支配收入狀況 】 【 歷年消費品市場增長情況 】 【 歷年人均消費支出變化 】 業(yè)態(tài)分析（酒店類、餐飲類） 【 南橋酒店類商業(yè)業(yè)態(tài)分析表一 】 序號 項目名稱 地址 物業(yè)狀態(tài) 經(jīng)營模式 經(jīng)營 面積 單層 面 積 層數(shù) 單間面積 房間數(shù) 會議室 餐廳數(shù) 停車位 電梯數(shù) 管理公司 開業(yè)時間 檔次 裝潢標(biāo)準(zhǔn) 客流特點 掛牌價 入住價格 配套設(shè)施 入住率 1 南郊賓館 南橋新城望園路 8 號 52021 1000 4200 8F 30 150 308 10 4 380 5+1 自營 2021 年 5 星 豪華 會議會務(wù) 680 500 12021 健身 娛樂 休閑 商店 60% 2 悅?cè)A大酒店 南橋鎮(zhèn)江海路 88 號 50000 A 座 960 B 座 1380 A 座 10F B 座 17F 20 150 288 8 4 200 7 自營 1996 年 4 星 豪華 外籍人事 政府人員 580 380 1300 健身 娛樂 休閑 商店 70% 3 圣淘沙大酒店 南橋鎮(zhèn)南橋路 1 號 40000 2400 10F 20 128 298 12 3 168 8 自營 2021 開業(yè) 2021 裝修 4 星 豪華 外籍人員 商業(yè)人士 680 380 1280 健身 娛樂 休閑 商店 80% 4 古華山莊 南橋解放中路 276 號 33600 在建 3F 25 100 183 5 2 100 / 自營 1994 開業(yè) 02 年翻新 3 星 豪華 外籍人 員 商業(yè)人士 680 1780 280 790 健身 娛樂 休閑 50% 5 錦江之星 南橋航南公路 5499 號 5500 1800 4F 25 103 / 1 20 1 錦江之星管理公司 2021 年 3 月 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 198 289 179 229 餐廳 50% 【 南橋酒店類商業(yè)業(yè)態(tài)分析表二 】 序號 項目名稱 地址 物業(yè)狀態(tài) 經(jīng)營模式 經(jīng)營 面積 單層 面積 層數(shù) 單間面積 房間數(shù) 會議室 餐廳數(shù) 停車位 電梯數(shù) 管理公司 開業(yè)時間 檔次 裝潢標(biāo)準(zhǔn) 客流 特點 掛牌價 入 住價格 配套設(shè)施 入住率 6 浪琴海瀚 晶酒店 南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路 735737 號 5000 1250 4F 20 70 / / 15 1 自營 2021 年 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 158 238 138 218 1~2F KTV 20% 7 萬盛大酒店 南橋環(huán)城東路 496 號 12021 800 9 17F 25 50 144 / 2 42 3 自營 2021 年 商務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 328 680 268 418 餐廳 娛樂 30% 8 格林豪泰 南橋人民中路 290 號 3000 500 6F 20 71 / 1 10 2 格林豪泰管理公司 2007 年 商務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 198 100 189 餐廳 50% 9 南苑之星 南橋環(huán)城東路 844 號 1600 760 3F 2530 47 / / 10 / 自營 2021 年 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 158 110 120 / 25% 10 邦輝快捷賓館 南橋環(huán)城東路 792 號 1200 600 3F 20 46 / / 24 / 自營 2021 年 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 278 138 338 / 25% 11 豪辰商務(wù)酒店 南橋環(huán)城 東路 608 號 2400 600 5F 2025 54 / 1 15 1 自營 2021 年 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 129 189 129 餐廳 30% 12 梅麗亞晶 商務(wù)酒店 南奉公路 8505 號 8500 1200 7F 2060 206 6 2 28 2 自營 2021年 商 務(wù) 經(jīng)濟(jì) 商務(wù)人士 138 298 138 298 餐廳 40% 【 南橋酒店類商業(yè)范例分析 】 新發(fā)展圣淘沙大酒店 經(jīng)營位置：位于南橋路 1 號。 【 “一茶一坐” 進(jìn)駐要求 】 租賃區(qū)域要求： 24 層； 要租賃的面積： 300 350 平方米； 物業(yè)要求：層高 米以上； 電量要求： 200KW 以上； 免租期要求：具體協(xié)商洽談； 租賃期： 58 年； 進(jìn)展程度：已達(dá)成意向，進(jìn)一步接洽需提供項目詳細(xì)資料； 招商負(fù)責(zé)人：鄭中翔。 【 “棒！約翰” 進(jìn)駐要求 】 租賃區(qū)域要求：一層或二層； 要租賃的面積： 300400 平方米； 物業(yè)要求：層高為 5 米以上； 電量要求： 250 千瓦以上； 免租期要求：具體協(xié)商洽談； 租賃期： 8 年； 進(jìn)展程度：已達(dá)成意向，進(jìn)一步接洽需提供項目詳細(xì)資料； 招商負(fù)責(zé)人：鄭中翔。 【 “星巴克” 進(jìn)駐要求 】 租賃區(qū)域要求： 1 層，好的迎客面 ； 要租賃的面積： 200250 平方米； 物業(yè)要求：層數(shù)為 12 層，層高為 4 米以上； 電量要求： 50 千瓦； 免租期要求：工程進(jìn)駐裝 修時間免租； 租賃期： 10 年； 進(jìn)展程度：正在洽談中； 招商負(fù)責(zé)人：呂青。 “阿一天下”是本集團(tuán)除經(jīng)營高端餐飲外的一個創(chuàng)新構(gòu)思，以鮑魚為主打菜系。 【 “小巴辣子” 介紹 】 小巴辣子餐廳在裝修上始終秉承了其一貫的巴洛克風(fēng)格，空間設(shè)計大量運用了歐洲復(fù)古式的華麗尊貴。 【 “生活時尚大酒店” 進(jìn)駐要求 】 租賃區(qū)域要求：三層； 要租賃的面積： 20212500 平方米； 物業(yè)要求：層數(shù)為 1 層，層高為 米； 電量要求： 300 千瓦； 煤氣要求： 100 立方； 水量要求：有上下水； 免租期要求：工程進(jìn)駐裝修時間免租； 租賃期： 6 年； 進(jìn)展程度：已達(dá)成意向，進(jìn)一步接洽需 提供項目詳細(xì)資料； 招商負(fù)責(zé)人：呂青。 2021 年 11 月首家迪卡儂運動品專業(yè)商場在上海浦東開業(yè)；截至 2021 年 05 月，在上海、北京、南京、無錫、廣州、深圳、青島、大連、杭州、成都等 10 個城市已有 19 家大型迪卡儂運動超市。南橋城”是上海南橋新城地標(biāo)性建筑、高端項目，我們很榮幸能夠參與本項目的相關(guān)工作。 【 項目整體開發(fā)思路、營銷策略 】 商業(yè)運營管理模式 —— 商業(yè)運營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心 由我們進(jìn)行“上海 【 項目整體開發(fā)思路、營銷策略 】 招商策略 —— 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，招商先行 實施“以外帶內(nèi)，以大打小”的整體招商戰(zhàn)略，即從上海市區(qū)引進(jìn)知名的有實力的品牌商家入駐，本區(qū)域小規(guī)模商家跟進(jìn)的模式。 商業(yè)的建筑面積建議控制在 25000 平方米左右。 【 創(chuàng)意產(chǎn)品展示區(qū)域人流動線設(shè)置 】 【創(chuàng)意展示實景示意（范例： 8 號橋創(chuàng)意園）】 “上海 【 建筑調(diào)整建議 】 主樓（ 39F）電梯配置 在滿足“上海 業(yè)態(tài)定位 “上海 定位 主題區(qū)域既相離又互動，店、街、廣場巧妙組合的新型商 業(yè)模式。 項目規(guī)劃、布局 整體功能 分區(qū)布局 立體示意 整體功能 分區(qū)布局 平面示意 【 建筑調(diào)整建議 】 地下空間 考慮“上海 集中在 5F， 為創(chuàng)意展示區(qū)域及多功能廳、會議室等功能區(qū)域。 對比大型超市賣場，主題商業(yè)給出的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大賣場租金； 主題商業(yè)定位與商務(wù)辦公、創(chuàng)意展示、休閑娛樂形成互動和促進(jìn)，有利于本項目后期商業(yè)環(huán)境與商業(yè)氛圍的營造。 商業(yè)地產(chǎn)銷售，招商先行。 招商策略 “以外帶內(nèi)，以大打小”的戰(zhàn)略招商需分梯次分步驟進(jìn)行； 在項目地塊動工前即開始大品牌商家招商，有利于降低開發(fā)成本； 大品牌商家的先期引入將極大加快項目整體招商進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程； 針對性對知名品牌商家招商，確定項目主題定位； 充分利用主力店、次主力店打造本項目的商業(yè)前景； 結(jié)合主力商家形成“上海 項目整體銷售計劃、營銷企劃 【 項目整體銷售計劃 】 商業(yè)地產(chǎn)銷售，招商先行； “訂單式”開發(fā)模式，對打造商業(yè)前景、氛圍非常有效； 增強項目招商力度，品牌商家入駐，商業(yè)前景的打造，提高了項目品牌形象和商業(yè)價值； 對兩幢輔樓進(jìn)行分割，帶租約銷售；甲級寫字樓分層銷售；產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售；創(chuàng)意辦公分割銷售； 銷售時間、回籠資金計劃： A、預(yù)售許可證取得后的 16 個月，完成項目可銷售面積的 60%(詳細(xì)銷售計劃另行提交 )； B、商業(yè)開業(yè)后 4 個月完成項目可銷售面積的 85%； 銷售價格另行確定。 【 休閑購物類商業(yè)業(yè)態(tài) 】 【 “迪卡儂運動用品超市” 介紹 】