【正文】 準(zhǔn)。 216。這也正是學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。綜上所述，本案所處區(qū)域由于商業(yè)環(huán)境發(fā)展的速度較慢，以及消費(fèi)主力群體常年形成的消費(fèi)習(xí)慣等原因，使得區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平相對(duì)較低。4號(hào)線與已建成的3號(hào)線構(gòu)成環(huán)狀，并與1號(hào)線和2號(hào)線接軌，形成“申”字形的基本網(wǎng)絡(luò)骨架。（一）優(yōu)勢(shì)216。同時(shí)，以百聯(lián)集團(tuán)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，如介入項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)管理，將極大提升項(xiàng)木附加值，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 地處虹口老區(qū),周邊以舊式里弄住宅為主,且緊鄰項(xiàng)目四周的商業(yè)業(yè)態(tài)以小型低檔業(yè)態(tài)業(yè)種為主,即項(xiàng)目周邊小環(huán)境較差,不利于項(xiàng)目整體形象及其租賃價(jià)格的提升.216。 項(xiàng)目面臨的北外灘板塊，其髙起點(diǎn)、多功能的綜合規(guī)劃及其實(shí)施,將給項(xiàng)目今后的商業(yè)發(fā)展，帶來(lái)巨大的商機(jī)及未來(lái)前（錢(qián)）景.（四）威脅216。作為兩棟分別層高為7層的框架結(jié)構(gòu)廠房而言，整體的建筑布局并不能夠適應(yīng)現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。 在整個(gè)虹口區(qū)以水上航運(yùn)為主的區(qū)域內(nèi)，占盡地理位置的優(yōu)勢(shì)，以極為便利的交通條件吸引有日常往返商務(wù)需求的客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目的辦公樓，同時(shí)有效的提高此類(lèi)客戶在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)效率，同時(shí)，由于本項(xiàng)目相對(duì)較短的建設(shè)改造周期，本案將比任何一個(gè)北外灘概念內(nèi)的商務(wù)樓、寫(xiě)字樓更快具有使用條件，并能夠突出本案良好的性能價(jià)格比。作為大型商業(yè)項(xiàng)目，周邊消費(fèi)群體的固定消費(fèi)支撐和具有一定特色的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類(lèi)將直接撐起項(xiàng)目的發(fā)展前景。沒(méi)有消費(fèi)能力的支撐、沒(méi)有未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的支撐，沒(méi)有成行成市的規(guī)模效應(yīng)，本案作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行推廣的風(fēng)險(xiǎn)極大。（一）、辦公樓未來(lái)客戶定位 靠近楊樹(shù)鋪路的商務(wù)樓，通過(guò)合理的改造（包括交通動(dòng)線、立面、結(jié)構(gòu)、配套等），項(xiàng)目的辦公商務(wù)條件將獲得極大的改善。作為辦公樓，立面的形態(tài)將顯得比較重要。同時(shí)，建議利用原有的室內(nèi)調(diào)控的公共空間形成相對(duì)空間寬裕的室內(nèi)效果，避免大部分辦公樓中都出現(xiàn)的壓抑、局促的時(shí)覺(jué)效果。而作為惠民路附近的經(jīng)濟(jì)型酒店，其整體的形態(tài)和品質(zhì)與現(xiàn)有的星浪酒店具有類(lèi)似的特點(diǎn)。而作為一個(gè)商務(wù)辦公項(xiàng)目整體進(jìn)行推算，整個(gè)辦公樓將至少擁有150180套辦公用房（具體分割可進(jìn)行彈性調(diào)整），而為了能夠進(jìn)行一定規(guī)模的價(jià)值提升，盡量滿足每個(gè)未來(lái)辦公業(yè)主一個(gè)固定車(chē)位的需求是極為必要的，因此，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的狀況分析，新樓底層在保留一定商務(wù)接待中心（大堂）的基礎(chǔ)上，恐怕能夠應(yīng)用于停車(chē)的面積不到2500平方米，相對(duì)較小?，F(xiàn)有“新樓”底層設(shè)有的自動(dòng)扶梯完全有理由在未來(lái)辦公樓的服務(wù)中體現(xiàn)出作用。成本核算：28000平方米1500元裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)前期共投入約10003500萬(wàn)元費(fèi)用，整個(gè)施工周期約在69個(gè)月即刻全部完成進(jìn)行對(duì)外招租。從景觀商務(wù)概念出發(fā)，提出：“舒適辦公、景觀辦公”的概念，將本案的產(chǎn)品推廣和未來(lái)的世博會(huì)景觀概念和上海城市發(fā)展的概念結(jié)合起來(lái)，利于商務(wù)發(fā)展的前景和上海發(fā)展的前景作為主要宣傳主體，從上海的發(fā)展看到未來(lái)產(chǎn)品提供的“與眾不同”的“舒適辦公、景觀辦公”概念上來(lái)，形成有效的產(chǎn)品推廣概念。第六章 商業(yè)項(xiàng)目改造建議（一）整體作為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造的建議為了能夠使得本案未來(lái)的發(fā)展更加符合世博會(huì)北外灘商業(yè)觀光區(qū)的需要，并同時(shí)為了最大化實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有者的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，將本案作為有可能一個(gè)填補(bǔ)區(qū)域空白的大型綜合類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃。為了能夠滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)后期的大量貨運(yùn)車(chē)輛以及慕名前來(lái)的消費(fèi)者購(gòu)物停車(chē)等使用，建議在本案商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造的時(shí)候，能夠?qū)⒏睒切抢说牟糠滞＼?chē)位劃歸商業(yè)項(xiàng)目作用，然后結(jié)合加油站以及相應(yīng)的路面臨時(shí)停車(chē)位，基本解決商業(yè)批發(fā)項(xiàng)目中最重要的車(chē)輛疏導(dǎo)和停放問(wèn)題。商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)定位建議概念如下：一層、二層：男女服裝、內(nèi)衣三層、四層：鞋帽、箱包以及相關(guān)的服裝小輔料、配件五層、六層：服裝面料、床上用品、皮草等按照以上的產(chǎn)品建議定位，本案未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)將明顯和上海現(xiàn)有服裝、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)類(lèi)似，只需要在引進(jìn)人流的疏導(dǎo)、交通的指引等問(wèn)題上，作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，既能夠形成有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景。 愛(ài)的廣場(chǎng)(Loving Mall)：216。 容易吸引三口之家、游客等目標(biāo)消費(fèi)群，從而帶動(dòng)人氣和銷(xiāo)售。人間真情最美好，這里的“愛(ài)”包含了情侶之愛(ài)、親情之愛(ài)、朋友之愛(ài)、長(zhǎng)幼之愛(ài)等人間所有美好關(guān)愛(ài)情感。 城區(qū)度假概念與大型商業(yè)中心之間畢竟有著一段不長(zhǎng)也不短的距離，因此在消費(fèi)者認(rèn)同之前需要有較長(zhǎng)一段時(shí)間的引導(dǎo)消費(fèi)期。 在度假概念下，即使沒(méi)有購(gòu)物需求，也給了人們一個(gè)初次光顧的理由，這符合一般商場(chǎng)推廣的模式，先是知名度的提高，即消費(fèi)者能夠想到“有這么一個(gè)地方”，才有吸引消費(fèi)者消費(fèi)、步步求得發(fā)展的可能。可選主題概念：216。針對(duì)未來(lái)可能出線的大量小業(yè)主和部分終端消費(fèi)者進(jìn)行有效的概念區(qū)分，同時(shí)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位。根據(jù)現(xiàn)有的項(xiàng)目圖紙以及相應(yīng)的周邊環(huán)境分析，本案作為大型批發(fā)型商業(yè)集散地的先期條件之一的交通系統(tǒng)以及車(chē)輛停放管理存在這較為嚴(yán)重的缺陷。根據(jù)目前的情況，我們建議本項(xiàng)目弱勢(shì)采用價(jià)格緊跟策略，采用目前周邊市場(chǎng)的平均租賃價(jià)格的下半段推廣入市，獲得一定的品牌吸引，通過(guò)一定的促銷(xiāo)手段吸引第一批客戶，以期整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到高（周邊均值租金以上）開(kāi)高走的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 概念性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃建議作為一個(gè)在區(qū)域內(nèi)具有較為樂(lè)觀前景的辦公商務(wù)區(qū)域，本案的出現(xiàn)將在一定程度上成為最具有升值潛力（由于地緣優(yōu)勢(shì)和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品）的辦公產(chǎn)品。（一）、具體的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建議如下：辦公樓的經(jīng)營(yíng)出租將整個(gè)建筑－“辦公樓或者是綜合樓概念”作為股份，于投資方合作，成立一個(gè)類(lèi)似辦公樓管理企業(yè)的形態(tài)，將“辦公綜合樓”進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估后，折價(jià)與投資資產(chǎn)方進(jìn)行股份合作，然后雙方根據(jù)管理公司的股份比例，可每年結(jié)算雙方投資分紅。同時(shí)，為了能夠進(jìn)一步提升酒店和辦公樓的品質(zhì)，把現(xiàn)有的酒店立面和未來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的辦公樓立面進(jìn)行一定的協(xié)調(diào)，對(duì)現(xiàn)有的酒店的立面進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行粉刷局部進(jìn)行改造，以能夠使得酒店和辦公樓的外觀進(jìn)一步統(tǒng)一，形成有效的相互提升的外觀感覺(jué)，即提升酒店品質(zhì)又能夠促進(jìn)商務(wù)樓的招租。根據(jù)項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀已經(jīng)結(jié)合未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的城市規(guī)劃發(fā)展需求而言，本項(xiàng)目的車(chē)輛停車(chē)、管理系統(tǒng)應(yīng)該具有以下的特質(zhì)：車(chē)位的總體數(shù)量：根據(jù)現(xiàn)有提供的技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，作為商務(wù)辦公項(xiàng)目的“新樓”項(xiàng)目12層共有建筑面積約9700平方米，其中一樓的5040平方米中，含有肯德基餐廳，建筑面積約為600700平方米。同樣，在辦公樓的底層人流集中點(diǎn)（商務(wù)中心）附近設(shè)計(jì)具有一定休憩功能的小型吧臺(tái)，也將大大有利于提高辦公樓產(chǎn)品的品質(zhì)。因此，建議將本案辦公樓部分底層的建筑物打通，形成一個(gè)具有一定面積的停車(chē)場(chǎng)，配合剩余部分未打通的現(xiàn)有建筑和現(xiàn)在有的“肯德基”快餐，形成一個(gè)具有出入雙口，有效管理車(chē)輛引導(dǎo)的“院內(nèi)”停車(chē)場(chǎng)（可借鑒家樂(lè)福超市的布局方案）。（二）、區(qū)域成熟后的日常消費(fèi)群體在本項(xiàng)目的辦公樓入住后，辦公樓中入場(chǎng)充斥這大量的工作人員，此類(lèi)人員的消費(fèi)總量，將有效的保證本案周邊未來(lái)即將成行的快速餐飲、便利店和相關(guān)的商業(yè)服務(wù)行業(yè)。從建筑本身的角度考慮，本案也不能作為一個(gè)大型純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)推廣，就算前期由于百聯(lián)集團(tuán)強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力形成一定規(guī)模的熱烈反響，但是中后期的發(fā)展恐怕將受到建筑本身的約制，存在這較大的經(jīng)營(yíng)管理隱患。而要在本案的區(qū)域內(nèi)，讓整個(gè)周邊的區(qū)域居民甚至是全上海的居民熟知、了解本案未來(lái)發(fā)展的商業(yè)前景，恐怕具有一定的難度。本案所處的位置，位于虹口區(qū)東南部分，靠近楊浦于虹口的交叉點(diǎn)。（二）、產(chǎn)品定位的依據(jù)產(chǎn)品的定位不僅僅依賴(lài)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)、租金走勢(shì)，更依賴(lài)于產(chǎn)品周邊所在的城市化大配套的成熟形態(tài)，以及整個(gè)城區(qū)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。第五章 產(chǎn)品定位以及建筑規(guī)劃功能和推廣建議根據(jù)產(chǎn)品的特性和現(xiàn)有的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，我們把眼光從單純的某個(gè)區(qū)域內(nèi)解放出來(lái)，站在一個(gè)510年的未來(lái)發(fā)展的角度上分析本案，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)有的狀況，很快我們會(huì)對(duì)產(chǎn)品的某一類(lèi)細(xì)分在市場(chǎng)上的稀缺性作出判斷。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車(chē)流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對(duì)此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。216。216。不過(guò)，現(xiàn)北外灘正在規(guī)劃開(kāi)發(fā)中，相信在未來(lái)的改建中，提籃橋地區(qū)會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的改建，而規(guī)劃中將建設(shè)“上海之星”，周邊五年內(nèi)將形成一個(gè)文化商業(yè)街區(qū)，之后該案周邊環(huán)境將得到較高的提升。也是浦江游覽的主要景線。 216。 學(xué)生消費(fèi)有其不理性的一面 　　學(xué)生沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，消費(fèi)沒(méi)有基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)的非獨(dú)立性決定了學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性地對(duì)消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量。 216。從各家商鋪的客流量、裝修、分布等方面來(lái)看，此處商家的經(jīng)營(yíng)狀況良好，從商鋪的供需兩方面來(lái)分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的商鋪供應(yīng)與商鋪的需求基本平衡。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海商業(yè)２００１年每平方米年租金在９９３美元，２００２年為１０４３美元，２００３年為１１０７美元，年平均增長(zhǎng)幅度達(dá)５．７５％?！衲昴瓿蹰_(kāi)工建設(shè)的、占地１６萬(wàn)平方米、總建筑面積３１萬(wàn)平方米的國(guó)際客運(yùn)中心。周家嘴路以南、漢陽(yáng)路以北、大連路以西、吳淞路以東的地區(qū)。該地區(qū)定位為知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，將大量吸引國(guó)內(nèi)外中介類(lèi)和設(shè)計(jì)類(lèi)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建成各類(lèi)國(guó)際性機(jī)構(gòu)相對(duì)集中的辦公區(qū)和濱江旅游區(qū)域。建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、高科技　　根據(jù)北外灘交通規(guī)劃，這里將形成的二橫六縱干道為骨架輔以若干支路的方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)。整個(gè)區(qū)域坐北朝南，既可觀賞浦江美景，又能充分沐浴陽(yáng)光，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分顯著。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化和發(fā)展，中小企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模將不斷擴(kuò)大，由于他們正處于起步和成長(zhǎng)階段，資金有限，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此難以承受甲級(jí)寫(xiě)字樓的高額租金。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自1997年以來(lái)，辦公用房的銷(xiāo)售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在4050萬(wàn)平方米/年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來(lái)說(shuō)呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中作為浦江兩岸開(kāi)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的北外灘國(guó)際客運(yùn)中心將成為上海的游輪母港、豪華游輪將由此往返于世界各地，岸上還將建設(shè)一系列配套的國(guó)際化服務(wù)設(shè)施：包括大量星級(jí)酒店如白玉蘭大廈；大型濱江休閑綠地；超五星級(jí)酒店世茂凱悅等。”這是從眾多房產(chǎn)專(zhuān)家那里得到的經(jīng)驗(yàn)?！　墓┬鑼?duì)比分析，隨著規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)，未來(lái)一到兩年內(nèi)，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)?duì)高檔商務(wù)樓宇產(chǎn)生較大的需求，受相對(duì)薄弱的基礎(chǔ)供應(yīng)量及建設(shè)周期的影響，市場(chǎng)可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對(duì)稀缺。市場(chǎng)強(qiáng)勁的吸納量，使得浦西中心城區(qū)的寫(xiě)字樓存量所剩無(wú)幾。由于土地批租到辦公樓竣工面世之間，需要經(jīng)過(guò)一段周期，從而導(dǎo)致了土地批租高峰期與辦公樓交付使用高峰期，存在著“滯后效應(yīng)”——未來(lái)幾年內(nèi)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)的高峰。2005年上海辦公樓市場(chǎng)走勢(shì)1999年后，辦公樓租金呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)，甲級(jí)辦公樓的目前市場(chǎng)租金相較1999年幾乎翻倍，租金及售價(jià)在2003年后“加速上揚(yáng)”，出現(xiàn)了較為典型的板塊“補(bǔ)漲”行情。需求結(jié)構(gòu)上，目前甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也一改過(guò)去基本都是中資購(gòu)買(mǎi)的格局，外資購(gòu)買(mǎi)的比例上升明顯。在上海經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展以及WTO效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)的大背景下，2004年上半年上海主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃情況十分良好。二、上海市辦公樓市場(chǎng)概述上海辦公樓市場(chǎng)分析：如；正在銷(xiāo)售的商務(wù)樓宇森林灣大廈的價(jià)格為均價(jià)美金2200元／平方米左右，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價(jià)格水平。功能招商、環(huán)境招商正取代以往政策招商方式，成為虹口吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐的重要抓手。利用區(qū)內(nèi)滬辦大廈駐滬機(jī)構(gòu)較為集中的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其橋梁紐帶作用，在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高起點(diǎn)上發(fā)展與各省市經(jīng)貿(mào)往來(lái)，采取各種積極舉措，優(yōu)化虹口與外界加強(qiáng)經(jīng)貿(mào)交流與合作的軟環(huán)境，目前，湖南長(zhǎng)沙市、廣東中山市、黑龍江大慶市、韓國(guó)釜山東萊區(qū)等多個(gè)中外城市已與虹口結(jié)成友好城市（區(qū)）。北外灘還具有發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)的天然優(yōu)勢(shì)，可供泊船岸線長(zhǎng)達(dá)850米，水深超過(guò)10米，可同時(shí)靠泊2艘10萬(wàn)噸級(jí)郵輪，2004年5月1日，上海至香港的定班郵輪正式開(kāi)通。尼爾森等國(guó)際著名咨詢公司完成了商業(yè)街發(fā)展的功能定位和形態(tài)規(guī)劃。2002年1月，上海市委市政府正式啟動(dòng)黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)，虹口抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上，作出了“突出重點(diǎn)、發(fā)展兩翼”的戰(zhàn)略部署，北外灘和四川北路由此成為帶動(dòng)虹口實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的有力抓手。　　社會(huì)事業(yè)繁榮。楊樹(shù)浦路61號(hào)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域2005年10月前言 3第一章 虹口區(qū)投資環(huán)境分析 4第二章 辦公樓市場(chǎng)分析 11第三章 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 26第四章 項(xiàng)目分析 42第五章 產(chǎn)品定位以及建筑規(guī)劃功能和推廣建議 47第六章 商業(yè)項(xiàng)目改造建議 67 第七章 綜合娛樂(lè)商務(wù)樓建議 81 第八章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議 101前言也許，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)策劃而言，市場(chǎng)在于發(fā)現(xiàn)。我們不能忽視市場(chǎng)的真實(shí)性，我們更不能輕視市場(chǎng)的機(jī)遇率，我們更需要把握市場(chǎng)的創(chuàng)造空間。虹口足球場(chǎng)是全國(guó)第一個(gè)專(zhuān)業(yè)足球場(chǎng)，區(qū)里培養(yǎng)輸送的運(yùn)動(dòng)員、教練員在國(guó)內(nèi)外各種體育賽事上為國(guó)家、為上海爭(zhēng)得了榮譽(yù)。根據(jù)總體形態(tài)規(guī)劃和功能定位，依托虹口港以西中央商務(wù)區(qū)，新建高檔商務(wù)樓宇，構(gòu)建以知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代商務(wù)功能載體；依托上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)，發(fā)揮上海航交所功能，完善配套設(shè)施，進(jìn)一步集聚航運(yùn)要素資源，加快航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，依托提籃橋地區(qū)歷史風(fēng)貌和商業(yè)基礎(chǔ)，集聚高檔居住與現(xiàn)代商業(yè)功能。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：　　航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，以北外灘地區(qū)為核心的虹口航運(yùn)業(yè)形成和發(fā)展已有一百多年的歷史，積淀了深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。大柏樹(shù)和提籃橋兩個(gè)城區(qū)商業(yè)副中心將依托現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)建設(shè)，進(jìn)一步完善娛樂(lè)、休閑等服務(wù)消費(fèi)功能。為吸引更多高質(zhì)量的國(guó)內(nèi)外企業(yè)到虹口發(fā)展，區(qū)委區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)積極轉(zhuǎn)變政府職能，完善服務(wù)方式，把為企業(yè)做好服務(wù)納入行政管理改革和干部績(jī)效考核當(dāng)中，讓企業(yè)在虹口真正感受到服務(wù)無(wú)所不在。目前北外灘的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域是現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、航運(yùn)商貿(mào)區(qū)和濱江休閑區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。 本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的定位：根據(jù)本案所處區(qū)域的規(guī)劃定位——船務(wù)商貿(mào)區(qū)，以及本案在區(qū)域內(nèi)所處的地