【正文】 戶，小區(qū)特色景觀為中庭 3 棵百年香樟，整體為圍合式園林布局。樓盤均價為 4000 元 /平米，房價在區(qū)域內(nèi)有一定競爭力，但規(guī)模較小，主力房型為三房，主力總價 50 萬元左右，目前尚未正式開盤，可接受預(yù)訂，銷售前景好。 ? 錦繡天第 —— 位于浦東內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，東北方向約 1 公里處為浦東中央公園，周邊道路狀況良好，西面一站路可至成熟區(qū)，有易初蓮花、仁濟(jì)醫(yī)院等配套，交通尚可；近中央公 園，有升值潛力，小區(qū)整體規(guī)劃較好，目前周邊環(huán)境較好，但生活配套尚未跟進(jìn)，生活尚不太方便，且小區(qū)內(nèi)部公建配套亦滯后于小區(qū)開發(fā)進(jìn)度。本案分三期，規(guī)劃近千戶，有 5 層多層、 8 層電梯房和 12 層小高層，一梯兩戶，內(nèi)有會所，一期 400 戶已售完，現(xiàn)售二期，約 240 戶，二房為主力房型，約占 55%，價格范圍 40005100 元 /平米，均價 4600 元 /平米，目前銷售已近尾聲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第四部分 本案市場定位 一、 宗地及相關(guān)狀況評價 宗地概況 ? 宗地位于金橋現(xiàn)代生活園區(qū)西園，東鄰銀泰花園，距家樂福、歐倍德約 200 米；西隔白樺路 與愛建時代金領(lǐng)相鄰，時代金領(lǐng)與羅山路之間有 400 米寬的綠化帶；南臨碧云路，碧云路以南為 S11 地塊，現(xiàn)狀為綠化苗圃，與 S8 地塊一起規(guī)劃為法式建筑，沿街有商業(yè)街、社區(qū)內(nèi)綠化面積高達(dá) 5萬平方米；北側(cè) 150米處為交通干道楊高路、之間有一條東西向高壓走廊和 120 米寬的綠化隔離帶。 ? 宗地為金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi) S102 地塊，南、西、北三面臨路，南北長約 220 米，東西寬約 150 米，總 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 用地面積約 萬平方米，容積率 ，總建為 萬平方米，現(xiàn)狀為平地、不存在拆遷問題。這個體量在目前上海樓市中屬于中小規(guī)模，在社區(qū)配套方 面有一定難度，但這種規(guī)模對于工程和銷售安排而言卻非常理想，即所謂的“短、平、快”。 環(huán)境評價 ? 大環(huán)境屬于浦東金橋出口加工區(qū)，該區(qū)經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、外資企業(yè)多，知名度高，房地產(chǎn)客源充足；金橋國際大社區(qū)入住居民檔次高，居住氛圍好，但由于整個生活園區(qū)目前開發(fā)量不到 1/3，諸多空地使得區(qū)域內(nèi)城市化感覺不強(qiáng)，人氣不足，顯得有點荒涼。 ? 區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施如家樂福、歐倍德以及規(guī)劃中的運(yùn)動商店、 shopping mall 和歐風(fēng)商業(yè)街，中歐國際工商學(xué)院、平和國際雙語學(xué)校等等檔次都比較高，不僅為日常家居提供便利，更體現(xiàn)了國際社區(qū)的特色 ，但通常所講的“開門七件事”等日常生活所需在本區(qū)域內(nèi)卻并不是十分方便，尤其是日常娛樂、餐飲等方面的需求無法得到基本滿足，預(yù)計入住后很多初級的配套如菜場、學(xué)校等還必須依托金楊新村。 ? 金橋開發(fā)區(qū)已通過 ISO14000 環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證，是 無煙工業(yè)區(qū) ，而且增加了集中供熱和 VSAT 衛(wèi)星通 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 訊系統(tǒng)，達(dá)到了 九通一平 ；區(qū)域 周邊有世紀(jì)公園、湯臣高爾夫球場以及西側(cè)和北側(cè)的大片綠化帶，區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境非常適合人居。 ? 交通方面，目前楊高路是本案依賴性最大的交通干道，宗地附近 1 公里內(nèi)有近 30 條公交線路，離本案最近的公交線路位于 家樂福內(nèi)，稍遠(yuǎn)則在楊高路上，有申川線、 60 81 93 77 790、 59 936 等線路，但大多為專線車，車輛少、車況差、間隔時間長、停駛時間早，應(yīng)該說區(qū)域內(nèi)的公共交通狀況不是很理想，而且已經(jīng)建成的地鐵 2 號線、磁懸浮列車以及“十五”期間將要實施的重大交通建設(shè)工程基本都與本區(qū)域無緣，本區(qū)域交通狀況在短期內(nèi)還不可能有太大改觀，反而會因為其它區(qū)域的建設(shè)而顯出相對的劣勢。 二、 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 本案最大的優(yōu)勢在于金橋國際大社區(qū)的居住氛圍好、居民檔次高，生活配套設(shè)施的檔次都很高。 ? 金橋開發(fā)區(qū)獲環(huán)保認(rèn)證，區(qū)域周 邊有世紀(jì)公園、高爾夫球場及大片綠化帶，環(huán)境優(yōu)勢明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型外資企業(yè)多，員工收入高，客源數(shù)量多而且經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，為本案提供了充足的客源。 ? 區(qū)域內(nèi)租賃市場活躍，與外銷房相比本案具有價格優(yōu)勢，具有較好的升值和出租前景。 ? 宗地四鄰小環(huán)境相當(dāng)理想，周邊的楊高路、羅山路等路況較好，城市路網(wǎng)暢通。 ? 開發(fā)商資金實力強(qiáng)，經(jīng)營管理人員相當(dāng)專業(yè)，產(chǎn)品規(guī)劃和物業(yè)管理水準(zhǔn)值得信賴。 劣勢 ? 最大的劣勢在于周邊的開發(fā)尚不成熟，公共交通的便利程度和生活配套設(shè)施的健全程度不夠。 ? 整個金橋地區(qū)的內(nèi)銷房價格還沒有得到拓展，本案必須以區(qū) 域相對高價面市，增加了去化壓力。 ? 區(qū)域周邊缺乏軌道交通，市政規(guī)劃中的主要交通建設(shè)也基本與本區(qū)域無緣，交通劣勢越加明顯。 ? 本案規(guī)模屬于中小型，在如今的市場導(dǎo)向下，在周邊大盤的沖擊下，顯現(xiàn)規(guī)模劣勢。 機(jī)會 ? 預(yù)計在本案銷售期內(nèi)，上海房市還在上升通道中運(yùn)行，浦東樓市的龍頭地位將更加穩(wěn)固。 ? 隨著內(nèi)外銷房并軌、中國加入 WTO，上海內(nèi)銷房客源得到拓展，市場需求還將放大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 上海將于今年年底正式全面推行土地拍賣政策，將直接導(dǎo)致地價和房價上揚(yáng)。 ? 區(qū)域內(nèi)先有時代金領(lǐng)以 4500 元的均價開盤，后有世茂湖濱花園 7000 元高價，區(qū)域價格 有望被哄抬起來。 風(fēng)險 ? 2021 年區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷房供應(yīng)量巨大，客源將被極大稀釋。 ? 周邊板塊競爭激烈，花木、張揚(yáng)路、張江對于本區(qū)域都會形成競爭。 ? 今后幾年，浦東 35005000元左右的市場將有幾個大盤出現(xiàn)，極大吸引市場注意力。 三、 客源定位 鎖定區(qū)域客 ? 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型外資企業(yè)多，企業(yè)內(nèi)員工的收入水平相對比較高：金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)目前有各類員工約 56萬人，一般白領(lǐng)的月薪多在 3000 元以上，區(qū)內(nèi)很多企業(yè)還推行了在工資中含住房補(bǔ)貼并根據(jù)工作年限給予購房基金的制度：貝爾公司一般工作三年后的員工可累積獲得 1020 萬元的購房 基金，惠浦公司則提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 供 20 萬元的免息貸款；華虹 NEC 則為每一員工設(shè)立?？顚Ｓ玫淖》拷蛸N，按月薪 40%計提。因此金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)有效需求相當(dāng)大，但是到目前為止，區(qū)域內(nèi)的樓盤無論是價格還是品質(zhì)都沒有跟上來，市場存在供給空檔。 ? 本案所處區(qū)域缺乏軌道交通，生活配套也不是很健全，放眼整個浦東來看，站在同一價格帶上來看，本區(qū)域?qū)τ趨^(qū)域外客戶的吸引力并不是很強(qiáng)：因為地鐵優(yōu)勢，陸家嘴的白領(lǐng)也許更愿意到花木購房；張揚(yáng)路的輻射范圍也相當(dāng)大，浦西客戶則因為就近原則選擇上南、塘橋、花木的比例更大，張江也有地鐵和品質(zhì)型樓盤。因此本案對于區(qū) 域外客源不能抱太大希望。 ? 由于本案體量不大，鎖定區(qū)域客源的可操作性較強(qiáng)，目標(biāo)明確便于進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃和行銷推廣；更重要的一點是明確了區(qū)域客源的重要性和可能性，也就極大地進(jìn)行了市場區(qū)隔，可以基本甩開其它板塊的競爭：其它板塊雖然有著這樣或那樣的優(yōu)勢，但對于金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的客源我們應(yīng)該有充分的信心。 鎖定中高層白領(lǐng) ? 區(qū)域高尚但不繁華的特性如果再配合相對的高價，難以被普通購房市民所認(rèn)同，但這種特性卻非常適合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 白領(lǐng)階層的欣賞口味，家樂福、歐倍德、中歐國際工商學(xué)院等等近在咫尺，這對于白領(lǐng)階層是另一種誘惑；區(qū)域內(nèi)有很多高尚、浪漫 的設(shè)施、有很多境外人士居住，這里與國際接軌、與時代同步，這是白領(lǐng)階層向往的生活方式。 ? 金橋國際社區(qū)是我們需要突出的大賣點，我們的社區(qū)也需要營造國際化的生活氛圍，但是千萬不要對境外人士抱有幻想，首先真正在國內(nèi)購房的境外人士以港臺及東南亞人居多，金橋的外資企業(yè)以歐、美、日為主，這些人更傾向于租房；雖然內(nèi)外銷房并軌在即，但境外人士有他們特有的生活圈，還不習(xí)慣于與國人混居。我們營造國際化的生活氛圍，只不過為了迎合追求國外生活氛圍的國人而已。 ? 我們將白領(lǐng)階層分為高、中、低三個級別，不同級別對于地段和住房的要求各不相同 ，而浦東樓市也有適合不同層次的市場供給，年薪 15 萬以上的高級白領(lǐng)，其購房的首選是小陸家嘴以及世紀(jì)公園周邊的物業(yè)，而年薪 5 萬元以下的低層白領(lǐng)考慮到首付壓力以及按揭支付能力，更多地會選擇單價在 30004000元左右的住房，這些項目主要位于楊高路以北的金楊、黃山等社區(qū)內(nèi)，這兩類人都不是我們的主力客源，根據(jù)區(qū)域環(huán)境以及由此而來的價格行情，我們的目標(biāo)客源是白領(lǐng)中的中間級別：中級、中高級白領(lǐng)將是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本案的主力客源。 客源特征描述 ? 工作、居住區(qū)域 金橋開發(fā)區(qū)占 60%左右，陸家嘴占 20%，其它區(qū)域占 20% ? 年 齡 以 2845歲為主 ? 家庭結(jié)構(gòu) 23 口的家庭為主 ? 教育程度 大專以上 ? 收入水平 家庭年收入 615 萬 ? 購買動機(jī) 自用 80%，投資 20% ? 支付能力 首付 1015 萬，月供 3000 元以內(nèi) ? 購買模式 90%以上按揭 ? 車輛狀況 30%左右的擁有率 客源特征說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的白領(lǐng) 是本案的最大主力客源，其次大金橋區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主和換屋客戶是本案客源的一大補(bǔ)充；在陸家嘴工作的白領(lǐng)數(shù)量超過 15 萬，其中的中層白領(lǐng)將到周邊區(qū)域購房，張江目前的供給量不足，本案可以憑借特殊的區(qū)域氛圍分得一杯羹，但總量不會太大；除此以外，會有少量來自浦西、外省市甚至境外的客戶進(jìn)場。 ? 目標(biāo)客源以中層白領(lǐng)為主，年齡不大，多數(shù)為年輕夫妻或者年輕夫妻加一個小孩；目標(biāo)客源的文化程度較高，相當(dāng)部分有出國經(jīng)歷，向往國際生活氛圍。 ? 目標(biāo)客源擁有比較高的薪水收入，但目前積蓄并不多， 90%以上需要依賴按揭付款，首期支付受到較大限制。 他們目前擁有