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上海某長(zhǎng)堤項(xiàng)目策劃全案-資料下載頁(yè)

2025-04-16 12:50本頁(yè)面
  

【正文】 化方面進(jìn)行概念的發(fā)想同時(shí)將生態(tài)、人文(松江新城、大學(xué)城)、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)項(xiàng)目命名構(gòu)想:在思考方向二上,我們對(duì)案名建議如下:重點(diǎn)推薦案名:加勒比島 Caribbean Island參考案名:巴黎島 威尼斯別墅思考方向三:從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝(、56畝/幢的莊園別墅)同時(shí)將生態(tài)、人文(松江新城、大學(xué)城)、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)本方向僅作思考的方向,在實(shí)際*作中有一定難度。項(xiàng)目命名構(gòu)想:在思考方向三上,我們對(duì)案名建議如下:重點(diǎn)推薦案名:冠華莊園 Guanhua Manor參考案名:藍(lán)堡 碧水莊園【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】一、整體開發(fā)理念的思考理念之一:圍繞市場(chǎng),賺足利潤(rùn)——作為一個(gè)發(fā)展商,賺錢是本能和動(dòng)力;只有賺錢,才能生存,才有發(fā)展;——賣掉產(chǎn)品,才能賺得利潤(rùn);要賣掉產(chǎn)品,就必須尊重市場(chǎng),從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。理念之二:做精品,樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商,不僅要賺錢,更要做精品,樹品牌;——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件;——不是頂級(jí)價(jià)格,但必須搶占高檔概念,塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三:尊重共性,突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重,但上海的客戶可教育;——只有突出個(gè)性,才能形成差異,才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢(shì)要充分。高臺(tái)蓄水,概念傳播無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此,我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。這一階段,我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確,同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買阻力。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳,在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度,借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。初期推廣要謹(jǐn)慎。少量面市,試探市場(chǎng)在本項(xiàng)目所在地塊的特性,雖然地塊資源豐富,但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期,周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí),同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn),因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn),以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。分期推出,滾動(dòng)開發(fā)別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰,概念明確,組團(tuán)性強(qiáng)。三、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目一期304畝(按0。28容積率估算,一期總建面為5。67萬(wàn)方)按三階段分批推出,具體分期如下:第一階段:以小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造,作為樣板段部分;(4050棟單體別墅,含12棟豪華別墅),樹立高檔形象,撥高地價(jià),塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念,搶占定位制高點(diǎn),打響品牌;第二階段:在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)80%情況下,加推項(xiàng)目右下側(cè)地帶的6070棟別墅(含12棟豪華別墅);在本階段,力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠;第三階段:在前兩階段整體去化達(dá)80%以上時(shí),推出剩余房源,實(shí)現(xiàn)本盤的完全去化。【第十一章 相關(guān)建議和思考】一、 對(duì)單體面積的思考單體面積的設(shè)計(jì),既要充分滿足別墅居家的空間需求,也要考慮到市場(chǎng)承受能力,尤其是總價(jià)的承受力。我們的建議本案獨(dú)棟別墅的主力面積為:280350m2;少量(控制在5套左右)豪宅面積控制在56畝/幢。二、 對(duì)房型設(shè)計(jì)的思考 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對(duì)本案的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”!房型建議:——兩層半或三層為主,層高三米以上 ——戶型設(shè)計(jì)基本要求:動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開;戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn):客廳和主臥。 ——客廳:所有的客廳必須挑高(,);大面寬、大開間;最好能營(yíng)造多種空間感受; 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 ——主臥必須氣派,主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連,最好外帶大露臺(tái)——衛(wèi)生間建議:盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米(根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整),次衛(wèi)68平方米 ——廚房:可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N,或開放式廚房 ——餐廳或客房可做夾層(一夾二或二夾三) ——充分利用水景和水系:可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)(如:廊橋別墅) ——充分考慮別墅居家的特性,把握好具體各房間的尺度 ——功能必須齊備,別墅的五大區(qū)域必須充分考慮,合理安排禮儀區(qū):玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū):餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū):臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū):車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū):車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 ——?jiǎng)?chuàng)新型別墅少量可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師,從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì),不為賣房,首先為炒作概念,用大手筆體現(xiàn)實(shí)力與特色,也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段,為項(xiàng)目形象提升打下伏筆。 ——特別的豪宅:本案的明星產(chǎn)品,也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖,可以特別設(shè)計(jì),創(chuàng)新、有個(gè)性,可加配小型游泳池,雙車庫(kù)等特別設(shè)施。三、 建筑立面及風(fēng)格的思考 ——整個(gè)社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色,但總體協(xié)調(diào)。 ——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣,不應(yīng)過(guò)分現(xiàn)代或時(shí)尚,必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。 ——建筑立面上:高尚別墅追求個(gè)性,但不張揚(yáng),必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。四、 開發(fā)時(shí)機(jī)選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至,產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ):松江新城規(guī)劃落實(shí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段;基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段;本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、 對(duì)會(huì)所功能設(shè)置的思考本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮:服務(wù)性:以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心;提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等;運(yùn)動(dòng)型:室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室(水幕電影)、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館,室內(nèi)排籃球館兼多功能室;餐飲類:餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其 它:閱覽室、保健診療室等。六、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個(gè)方面來(lái)考慮:信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng):由Internet寬帶網(wǎng)接入(每戶要求10M帶寬)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù),程控電話,有線電視和VOD點(diǎn)播。安全防范系統(tǒng)(1)門禁系統(tǒng) (2)周邊防范系統(tǒng) (3)電子巡更系統(tǒng) (4)可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)(1)停車場(chǎng)管理系統(tǒng) (2)耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) (3)一卡通系統(tǒng) (4)背景音樂(lè),小區(qū)照明自動(dòng)控制,火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警,設(shè)備管理系統(tǒng) (5)綜合物業(yè)管理系統(tǒng) (6)物業(yè)服務(wù):提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品,為提高其附加值,相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究,建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用:——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。大家看看這篇報(bào)告,不知道從中可以得到怎樣的體會(huì)?首先,作為開發(fā)商、策劃人,市場(chǎng)調(diào)研永遠(yuǎn)是最重要的,該篇報(bào)告中用了很大篇幅對(duì)上海別墅市場(chǎng)進(jìn)行了闡述。項(xiàng)目定位(包括產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群定位、價(jià)格定位等)都將依據(jù)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位作為基礎(chǔ)。其次,如何抓住市場(chǎng)空擋與地塊情況相結(jié)合為項(xiàng)目的定位提出初步設(shè)想。最后,根據(jù)總體框架進(jìn)行延伸。 不知大家還發(fā)現(xiàn)沒有這篇報(bào)告并沒有《推廣方案》與《銷售方案》的內(nèi)容,為什么?因?yàn)樗且黄獙I(yè)的《策劃報(bào)告》,《策劃報(bào)告》的重點(diǎn)在于“定位”,她是項(xiàng)目“立項(xiàng)”的重點(diǎn)。一篇專業(yè)的《策劃報(bào)告》不是“大而全”而是掌握重點(diǎn)。怎樣推廣、怎樣貫徹《策劃報(bào)告》的精神進(jìn)行銷售是后話。專業(yè)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的!30 / 3
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