【正文】 化方面進(jìn)行概念的發(fā)想同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點項目命名構(gòu)想：在思考方向二上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：加勒比島 Caribbean Island參考案名：巴黎島 威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝（、56畝/幢的莊園別墅）同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際*作中有一定難度。項目命名構(gòu)想：在思考方向三上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：冠華莊園 Guanhua Manor參考案名：藍(lán)堡 碧水莊園【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】一、整體開發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。二、關(guān)于項目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢要充分。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗?zāi)繕?biāo)消費群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費群的關(guān)注。初期推廣要謹(jǐn)慎。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。三、分批推案思考我們建議本項目一期304畝（按0。28容積率估算，一期總建面為5。67萬方）按三階段分批推出，具體分期如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；（4050棟單體別墅，含12棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌；第二階段：在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的6070棟別墅（含12棟豪華別墅）；在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠；第三階段：在前兩階段整體去化達(dá)80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化?！镜谑徽?相關(guān)建議和思考】一、 對單體面積的思考單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。我們的建議本案獨棟別墅的主力面積為：280350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面積控制在56畝/幢。二、 對房型設(shè)計的思考 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對本案的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上 ——戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 ——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 ——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米 ——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 ——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） ——充分利用水景和水系：可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） ——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 ——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 ——創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。 ——特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。三、 建筑立面及風(fēng)格的思考 ——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。 ——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗。 ——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。四、 開發(fā)時機(jī)選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實進(jìn)入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、 對會所功能設(shè)置的思考本案會所的功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其 它：閱覽室、保健診療室等。六、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對上海別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。大家看看這篇報告，不知道從中可以得到怎樣的體會？首先，作為開發(fā)商、策劃人，市場調(diào)研永遠(yuǎn)是最重要的，該篇報告中用了很大篇幅對上海別墅市場進(jìn)行了闡述。項目定位（包括產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群定位、價格定位等）都將依據(jù)準(zhǔn)確的市場定位作為基礎(chǔ)。其次，如何抓住市場空擋與地塊情況相結(jié)合為項目的定位提出初步設(shè)想。最后，根據(jù)總體框架進(jìn)行延伸。 不知大家還發(fā)現(xiàn)沒有這篇報告并沒有《推廣方案》與《銷售方案》的內(nèi)容，為什么？因為她是一篇專業(yè)的《策劃報告》，《策劃報告》的重點在于“定位”，她是項目“立項”的重點。一篇專業(yè)的《策劃報告》不是“大而全”而是掌握重點。怎樣推廣、怎樣貫徹《策劃報告》的精神進(jìn)行銷售是后話。專業(yè)、準(zhǔn)確的市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的！30 / 3