【正文】 2． 區(qū)域公寓住宅市場(chǎng)分析3． 獨(dú)立別墅住宅市場(chǎng)分析4． 聯(lián)體別墅住宅市場(chǎng)分析5． 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析6． 優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估三、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1． 項(xiàng)目規(guī)劃的核心問題————物業(yè)形態(tài)的選擇2． 公寓類產(chǎn)品規(guī)劃建議3． 聯(lián)體別墅類產(chǎn)品規(guī)劃建議一、環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目概況1） 地理位置基地位于浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)張江集鎮(zhèn)內(nèi)，四周道路分別為丹桂路（北）、翠柳路（南）、張江路（西）、廣蘭路（東），總占地約300畝。龍東大道是本地塊依賴的東西向主要交通干道之一，往東可至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，往西則可到達(dá)南浦大橋。基地內(nèi)部：基地形狀基本呈矩形，四周道路尚未全部成型，僅有西側(cè)的張江路和部分北側(cè)的丹桂路已建成通車；基地內(nèi)部目前仍為農(nóng)業(yè)用地，以耕地為主，人口密度及建筑密度遠(yuǎn)小于集鎮(zhèn)中心；馬家浜等天然河流在東、側(cè)路經(jīng)本基地。本案基地原為農(nóng)業(yè)用地，土地基本未受污染。建議本案應(yīng)安裝雙層中空玻璃作一定的隔音處理。市政配套A．公建配套學(xué)校張江中學(xué)、張江小學(xué)、香楠新村幼兒園商場(chǎng)超市香楠生活區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)、永潤(rùn)百貨商場(chǎng)、農(nóng)工商超市、張江文具商店、聯(lián)化超市銀行證券張江信用社、PICC張江營(yíng)業(yè)處、中國(guó)銀行、郵電局、工商銀行張江支行餐飲娛樂青云海鮮宮、青云舞廳、青云保齡球館、一品香酒家醫(yī)院張江衛(wèi)生院區(qū)域內(nèi)公建配套較為匱乏，現(xiàn)有公建主要集中在川北公路和張江路沿線，距本基地步行約10分鐘，其檔次較低，規(guī)模偏小?；九涮讘?yīng)考慮在社區(qū)內(nèi)自行解決。C．道路狀況集鎮(zhèn)周邊目前已建成主要道路有張江路（雙向四車道），川北公路（雙向四車道）以及龍東大道（雙向八車道）等三條干道，這些道路路況良好、交通順暢。目前區(qū)域道路系統(tǒng)規(guī)劃詳見規(guī)控書。整個(gè)園區(qū)按其規(guī)劃功能的不同可分為３個(gè)大區(qū)：第一個(gè)大區(qū)由技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、科研教育區(qū)、高科技中試產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技工業(yè)區(qū)、生活區(qū)構(gòu)成的以招商引資為主要功能的主體功能區(qū)。這一區(qū)域以張江鎮(zhèn)為中心，北至龍東路，南到高科路，西臨張江路，東接申江路，占地約３平方公里。該用地將被作為微電子產(chǎn)業(yè)的開發(fā)用地進(jìn)行招商，而不作為住宅用地。根據(jù)浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，浦東2000年共有69個(gè)新盤上市，除中銀大廈和新建設(shè)大廈兩幢辦公樓之外，67個(gè)住宅項(xiàng)目的規(guī)劃供應(yīng)量達(dá)417萬平方米，居各區(qū)之首。分析現(xiàn)今促進(jìn)浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)旺銷的具體因素，主要由以下塊面構(gòu)成：1） 宏觀經(jīng)濟(jì)背景趨好2000年上海人均GDP達(dá)到4180美元，相當(dāng)于中等國(guó)家居民的水平。無疑浦東將會(huì)為居民提供最為理想的居住環(huán)境；7） 過江費(fèi)的取消，刺激了高收入消費(fèi)階層從取消過江費(fèi)后陸家嘴區(qū)域菊?qǐng)@等中、高檔樓盤的銷售率明顯走高等現(xiàn)象來看，此項(xiàng)措施有效地促成了一大批高收入階層，尤其是“有車族”在浦東投資置業(yè)的決心；8） 上海市和浦東新區(qū)的人才引進(jìn)政策，鼓勵(lì)成立中小企業(yè)政策，促進(jìn)了樓市的發(fā)展?？梢?，中低價(jià)格和產(chǎn)品有特色是支撐浦東樓市興旺的關(guān)鍵所在，這一趨勢(shì)仍將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。而在年中香榭麗花園世紀(jì)大道概念盤強(qiáng)勢(shì)推出的引領(lǐng)下，仁恒濱江園二期、菊?qǐng)@、陸家嘴花園等全面出擊，2001年豪宅市場(chǎng)熱度略有上升。隨著明珠東苑、新澤西莊園、南洋麗景等系列新盤的推出，張楊路沿線開發(fā)東進(jìn)趨勢(shì)明顯，巨野路、崮山路一帶最近動(dòng)作加大，同時(shí)依托洋涇鎮(zhèn)走富農(nóng)化路線，吸引當(dāng)?shù)剌^富裕的農(nóng)民進(jìn)行個(gè)人夠房消費(fèi)，提倡區(qū)域消化。伴隨地鐵貫通，機(jī)場(chǎng)啟用，浦東的交通框架初步成型，私車價(jià)格下調(diào)，滬深股市合并，入世的臨近，這些都促進(jìn)了別墅市場(chǎng)的繁榮。2000年浦東在地鐵2號(hào)線、世紀(jì)大道等大批市政工程相繼竣工以及取消過江費(fèi)等利好消息的帶動(dòng)下，住宅類物業(yè)的供銷在上海市名列前茅，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)全面高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。集鎮(zhèn)北部丹桂路以北有大型動(dòng)遷小區(qū)香楠新村，由張江開發(fā)區(qū)投建，供開發(fā)區(qū)農(nóng)民動(dòng)遷，這是集鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)。集鎮(zhèn)內(nèi)另有兩處在建公寓住宅項(xiàng)目：香楠新村812號(hào)商品房、張江新苑香楠新村：原為動(dòng)遷新村，現(xiàn)正建造的812號(hào)樓位于香楠新村東南位置，屬商品房性質(zhì)，目前已基本完工。2） 張江高科技園區(qū)內(nèi)部公寓住宅市場(chǎng)張江高科技園內(nèi)除規(guī)劃張江集鎮(zhèn)作為生活區(qū)外，園區(qū)內(nèi)部其余地區(qū)亦規(guī)劃有一定數(shù)量住宅用地，其中作為公寓住宅開發(fā)的住宅用地有：住宅用地1：位于園區(qū)西北角，住宅用地1南側(cè)，原屬?gòu)埥鲁欠秶Ｗ≌玫?：位于園區(qū)中部，張江集鎮(zhèn)西側(cè)，是在原規(guī)劃生活區(qū)張江新城被取消后，園區(qū)內(nèi)的重新規(guī)劃的大面積生活區(qū)。3） 園區(qū)外部公寓住宅市場(chǎng)由于地鐵二號(hào)線由世紀(jì)大道，經(jīng)中央公園，進(jìn)入張江高科技園區(qū)，使得本基地項(xiàng)目在一定意義上成為了地鐵二號(hào)線沿線物業(yè)，有鑒于地鐵沿線物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域劃分的特殊性，我們把地鐵二號(hào)線沿線的龍陽路站、中央公園站、楊高路站兩側(cè)的公寓住宅作為園區(qū)外部的又一區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析：● 價(jià)格分析：從單價(jià)情況來看，各樓盤售價(jià)范圍為3300元/m2至7200元／m2，其中售價(jià)最低的物業(yè)是龍陽路站的萬邦都市花園3300－4300元／m2，實(shí)際成交均價(jià)3500元／m2，售價(jià)最高的是楊高路站的天安花園4500－7200元／m2，實(shí)際成交均價(jià)4900元／m2。區(qū)域內(nèi)已知各樓盤的總規(guī)劃面積相加達(dá)114萬平米，其中已售或在售面積約為34萬平米，也就是說在未來幾年內(nèi)，還將有80萬平米的公寓住宅待市場(chǎng)消化。由于世紀(jì)大道工程的逐步完工，地鐵二號(hào)線的通車，配套設(shè)施的完善，進(jìn)入2001年，本區(qū)域內(nèi)公寓住宅去化速度呈直線上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來幾年中，本區(qū)域年去化量將在3040萬平米左右。獨(dú)立別墅住宅市場(chǎng)分析1） 上海獨(dú)立別墅市場(chǎng)概述改革開放以來，上海的獨(dú)立別墅市場(chǎng)共經(jīng)歷了兩輪開發(fā)熱潮。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)發(fā)展及能量積蓄，特別是隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的初步完成及對(duì)外招商引資環(huán)境的進(jìn)一步改善，獨(dú)立別墅市場(chǎng)得到了新的市場(chǎng)空間，成為了住宅市場(chǎng)的一個(gè)靚點(diǎn)。由于這些個(gè)案多由外籍發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，再加上虹橋區(qū)域內(nèi)中外客源豐富，尤其是外籍客源租賃多以公費(fèi)開支且預(yù)算充裕，因此使得區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅高價(jià)租賃市場(chǎng)得以支撐。結(jié)論：虹橋地區(qū)獨(dú)立別墅客源對(duì)地段認(rèn)可程度往往強(qiáng)于對(duì)物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知。比較有代表的個(gè)案有海天別墅，上海威尼斯，國(guó)際華城、西郊華城等，由于地價(jià)成本低廉，這些別墅售價(jià)遠(yuǎn)低于市區(qū)同類物業(yè)，并普遍采取租售并舉的方式，目前價(jià)格范圍基本在4000－10000元之間，其中部分個(gè)案因開發(fā)時(shí)段較早，借助994年經(jīng)濟(jì)高熱的宏觀大勢(shì)，市場(chǎng)需求旺勢(shì)，去化了大部分房源，如上海威尼斯。l 浦東地區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng)由于政府宏觀政策對(duì)浦東開發(fā)的重視，以及行政、金融、文化中心向此區(qū)域的位移，以及大市政建設(shè)的陸續(xù)完工，外商投資熱情的高漲，本地區(qū)的商業(yè)價(jià)值與升值潛力逾來逾受到商界的注目，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)有效需求急劇上升。無論從銷售去化或出租率來看，這類別墅的開發(fā)均達(dá)到了高投入，高附加，高產(chǎn)出的市場(chǎng)預(yù)期。由于開發(fā)商無法迅速回?cái)n資金，導(dǎo)致開發(fā)速度慢，無法跟上市場(chǎng)節(jié)奏，陷入了惡性循環(huán)的階段。而浦東新區(qū)，特別是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)沿線區(qū)域，將是獨(dú)立別墅市場(chǎng)發(fā)展的亮點(diǎn)，隨著張江、金橋開發(fā)區(qū)的日益成熟以及市場(chǎng)建設(shè)配套完善，浦東經(jīng)濟(jì)要素的不斷聚集，以及有效客源段內(nèi)人口的不斷導(dǎo)入，將為浦東地區(qū)高檔獨(dú)立別墅帶來持續(xù)的購(gòu)買力和購(gòu)買需求。從租售情況來看，歐美等國(guó)的外籍人士還是以租賃為主，置業(yè)者幾乎為零，而港臺(tái)人士從總體來看，目前尚處于“投資謹(jǐn)慎期”，大部分的置業(yè)都以自住為目的，少部分仍將出租作為置業(yè)目的。l 供應(yīng)量分析：從樓盤數(shù)量的供應(yīng)情況來看，自湯臣高爾夫別墅在1995年底開盤，揭開了本區(qū)域別墅物業(yè)的序幕之后，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊地區(qū)的別墅樓盤數(shù)量至今已不下十個(gè)。綠大地悄然入市，在人民廣場(chǎng)絕對(duì)市中心的位置設(shè)置了大型市區(qū)售樓處，開始接受內(nèi)部預(yù)定，該樓盤占地達(dá)40萬平米，物業(yè)形態(tài)從公寓、聯(lián)排別墅、雙拼別墅到獨(dú)立別墅全部涵蓋，其中以獨(dú)立別墅形態(tài)最多，約占50％左右。同樣，近階段區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)開發(fā)也出現(xiàn)了一批雙拼式或疊加式的聯(lián)體別墅，甚至還有公寓住宅，只是限于容積率的控制，開發(fā)量?jī)H占2－3成。而相比以上樓盤四季雅苑的售況較為慘淡，加之物業(yè)管理不善，發(fā)生治安問題后，已處于“停業(yè)整頓”狀態(tài)。l 產(chǎn)品特色分析：區(qū)域各別墅樓盤對(duì)產(chǎn)品特色的營(yíng)造、產(chǎn)品品質(zhì)的提升主要通過以下手法：第一類，通過對(duì)社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的高品質(zhì)規(guī)劃營(yíng)造產(chǎn)品特色，這是最主要，最常用的方法，由于別墅物業(yè)對(duì)環(huán)境要求極高，因此，開發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境十分注重，如湯臣高爾夫別墅，先建球場(chǎng)后造別墅，碧云別墅大面積水景設(shè)置等，就屬這一類手法。第四類是通過先進(jìn)的建材設(shè)備營(yíng)造產(chǎn)品特色，運(yùn)用這一手法的代表首推云間n 隨著客源重心的轉(zhuǎn)移，面積相對(duì)較?。?00平米左右）的獨(dú)立別墅及部分高品質(zhì)聯(lián)體別墅已成為區(qū)域市場(chǎng)中去化速度最快的產(chǎn)品。分散表現(xiàn)在本市范圍內(nèi)北至寶山區(qū)，東到浦東新區(qū)南匯，南至閔行區(qū)，西達(dá)淞江區(qū)都有這類物業(yè)的存在，然而在淞江與閔行的交界處，又集中了雅閣別墅、雅仕軒、新上海弄里人家、君臨天下花園等近十個(gè)聯(lián)體別墅樓盤，這基本占到了本市所有聯(lián)體別墅樓盤的三分之二。未售面積中，浦西為145萬平米，浦東為97萬平米，浦西略高于浦東，這里必須指出的是雖然浦東地區(qū)未來仍有近百萬聯(lián)體別墅住宅等待上市，但因聯(lián)體別墅樓盤數(shù)量有限，年供應(yīng)量?jī)H為20萬左右，其中康橋半島占15萬平米左右，陽光歐洲城占5萬平米左右。2500－3500是聯(lián)體別墅住宅最為集中的價(jià)段。從浦東地區(qū)來看99年9月開盤的陽光歐洲城和99年10月開盤的康橋半島花園共推出了24萬平米別墅住宅，目前一年左右的時(shí)間已去化了近20萬平米，％，這一銷售率明顯高于全市平均水平。樓層：聯(lián)體別墅住宅建筑樓層一般為二至四層，有的在底層設(shè)置了夾層，也有的設(shè)置了地下室作為儲(chǔ)藏室，計(jì)入建筑面積，但不計(jì)入房?jī)r(jià)，如君臨天下花園。但從實(shí)際情況來看，這兩種風(fēng)格在上海并無本質(zhì)區(qū)別，更無明確的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。總體而言，中等收入階層是聯(lián)體別墅住宅的主力客源。但就浦東地區(qū)而言，由于市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)浦西有所減少，市場(chǎng)總銷售率明顯高于全市平均水平，這就為本基地開發(fā)此類物業(yè)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)也證明目前正是聯(lián)體別墅住宅入市的最佳時(shí)機(jī)。聯(lián)體別墅湯臣豪園康橋半島其他浦西項(xiàng)目除湯臣豪園憑借其開發(fā)商實(shí)力、產(chǎn)品特性和區(qū)位概念高價(jià)入市外，其余產(chǎn)品均以經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品入市，主力價(jià)位在25003500，并在逐步提升，客源以城市新興中產(chǎn)階層為主，且規(guī)模普遍較大，自成獨(dú)立社區(qū)。優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估優(yōu)勢(shì)：l 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展以及大量政策方面的利好消息，為開發(fā)別墅物業(yè)提供了優(yōu)越的市場(chǎng)大環(huán)境。l 區(qū)域市場(chǎng)目前去化狀況良好，各別墅樓盤均有良好的銷售業(yè)績(jī)。l 別墅物業(yè)開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，受市場(chǎng)宏觀影響的程度也較大，與一般住宅物業(yè)的開發(fā)相比風(fēng)險(xiǎn)較大。規(guī)劃面劣勢(shì)l 基地周邊香楠新村的存在，使區(qū)域品質(zhì)感有所降低，有悖于別墅類的產(chǎn)品形象。對(duì)外區(qū)客源的