【正文】 但也應(yīng)該清醒地看到，宏觀面的不確定性以及市場(chǎng)供求的不平衡，使得本項(xiàng)目獨(dú)立別墅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)有明確的抗風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，區(qū)域面貌的現(xiàn)狀值得本項(xiàng)目在產(chǎn)品總價(jià)上進(jìn)行有效的控制。3） 目標(biāo)客源由于本案的別墅類(lèi)住宅物業(yè)客源層次較高，預(yù)測(cè)目標(biāo)客源如下：● 港、臺(tái)人士 25％● 外籍華商 10％● 海外歸國(guó)人士 10％● 國(guó)內(nèi)私企業(yè)主 30％● 上海本地人士 20％● 其它 5％別墅類(lèi)客源有別于公寓類(lèi)客源，他們大多位于社會(huì)的上層建筑，從東郊版塊別墅類(lèi)住宅的實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，同時(shí)參照本案的實(shí)際地理位置與產(chǎn)品特性，本案的別墅類(lèi)住宅客源將以外地（港臺(tái)、外地、海外）為主，而本地為輔，而在本地客源中，又以私營(yíng)企業(yè)主、證券金融行業(yè)人士為主。原生于天然景觀的本項(xiàng)目風(fēng)格營(yíng)造應(yīng)是內(nèi)斂而不張揚(yáng)的，且與景觀規(guī)劃能充分融合在一起，體現(xiàn)原生、自然的自然主題，而不失尊崇、高尚。鄉(xiāng)土并不再是閉塞的象征，它代表的是一種享受、生活的水準(zhǔn)。同時(shí)，規(guī)劃一定數(shù)量的小面積產(chǎn)品，以滿足項(xiàng)目周邊各開(kāi)發(fā)區(qū)的在職人員，也可吸引到少量投資客源。分布范圍廣是因?yàn)榛厮谖恢寐?lián)外系統(tǒng)（地鐵、道路）發(fā)達(dá)，從而具備吸引大量區(qū)域外客源的客觀條件；高學(xué)歷是因?yàn)?0%以上的主力客源為金融區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)外資職員或其他專(zhuān)業(yè)人士；年齡低則也是由于客源職業(yè)具備收入起點(diǎn)高、福利優(yōu)、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)?！?物業(yè)管理的高科技物業(yè)管理的作用主要為治安、小區(qū)清潔、物業(yè)服務(wù)等方面，常規(guī)衡量物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是以管理人員的職業(yè)素質(zhì)為依據(jù)，而在本項(xiàng)目中由于引進(jìn)大量高科技物業(yè)管理設(shè)施，不僅大大節(jié)約了物業(yè)管理的人力資源，降低了人力成本，同時(shí)真正達(dá)到了物業(yè)管理的全天候及高效性。l 公寓產(chǎn)品的規(guī)劃將使本項(xiàng)目總銷(xiāo)戶數(shù)龐大，對(duì)客源的獲取將是非常具有挑戰(zhàn)意義的。市場(chǎng)面劣勢(shì)l 作為高檔別墅集中供應(yīng)地—東郊別墅區(qū)中仍有大量可供開(kāi)發(fā)用地，故存在不確定的競(jìng)爭(zhēng)因素。l 聯(lián)體別墅項(xiàng)目可以與東郊別墅帶獨(dú)立別墅產(chǎn)品形成明顯的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。l 區(qū)域現(xiàn)狀條件較差、人文面貌亦不理想。l 地塊周邊公交線路豐富，且有一定的地鐵概念，可為客源獲得的有利訴求。l 本案實(shí)際屬于張江地區(qū)，而并非傳統(tǒng)意義上的東郊版塊，區(qū)位概念較龍陽(yáng)路以北的東郊地區(qū)遜色，產(chǎn)品走高價(jià)路線將難以得到有效支撐。l 區(qū)域別墅租賃市場(chǎng)行情持續(xù)上揚(yáng)，使本區(qū)域內(nèi)的別墅物業(yè)更具投資價(jià)值，同時(shí)，也支撐著現(xiàn)有別墅物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)位。突出產(chǎn)品的多功能復(fù)合型社區(qū)的整體概念，以高科技、自然生態(tài)環(huán)境、智能化設(shè)施來(lái)支撐產(chǎn)品較高的總價(jià)?？梢猿浞滞诰虍a(chǎn)品特性，抓住產(chǎn)品創(chuàng)新面等賣(mài)點(diǎn)。另一方面，目前的聯(lián)體別墅住宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了供大于求的局面，這在閔行、松江等別墅物業(yè)集中地區(qū)尤為突出。就客源職業(yè)而言，由于聯(lián)體別墅住宅總價(jià)范圍較大，客源職業(yè)面也較廣，從公司職員、外資白領(lǐng)、內(nèi)資主管到經(jīng)商人士都出現(xiàn)在別墅物業(yè)之中。風(fēng)格：本市聯(lián)體別墅住宅風(fēng)格咎其淵源，主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是新加坡的排屋，有錦秋加洲花園、雅閣花園、雅仁軒等；另一類(lèi)是歐美的Town House，有上海弄里人家、君臨天下、康橋半島等。因此，戶型與單戶面積之間不存在固定聯(lián)系，無(wú)法分析戶型與單戶面積的關(guān)系。從1997年開(kāi)始至今，統(tǒng)計(jì)約有160萬(wàn)平米的別墅住宅上市銷(xiāo)售，目前已有110萬(wàn)平米被市場(chǎng)消費(fèi)化，％。l 價(jià)格分析從聯(lián)體別墅住宅的售價(jià)情況來(lái)看，其中單價(jià)范圍在2500－3500元之間的樓盤(pán)占56％，2500元以下樓盤(pán)占39％，3500元以上樓盤(pán)占5％。再按浦東、浦西兩地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，具體情況如下：從上圖可以看出，浦西地區(qū)聯(lián)體別墅樓盤(pán)規(guī)劃面積為225萬(wàn)平米，％，浦東地區(qū)為117萬(wàn)平米，％，已售在售面積中，浦西為80萬(wàn)平米，浦東為20萬(wàn)平米，這也證明浦西聯(lián)體別墅住宅開(kāi)發(fā)時(shí)間明顯早于浦東，市場(chǎng)占有量較大的現(xiàn)狀。聯(lián)體別墅住宅市場(chǎng)分析l 位置分布從區(qū)域來(lái)看，本市中低檔聯(lián)體別墅的分布顯得既分散，又相對(duì)集中。n 區(qū)域市場(chǎng)的別墅供應(yīng)量處于快速增長(zhǎng)階段，其中尤以獨(dú)立別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量最為集中，換而言之，這一形態(tài)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈。第三類(lèi)是通過(guò)別墅風(fēng)格的變化營(yíng)造產(chǎn)品特色，目前市場(chǎng)上各種風(fēng)格的別墅式樣，在本區(qū)域內(nèi)已都有出現(xiàn)，從英式、西班牙式、到法式、中式應(yīng)有盡有，湯臣豪園的超現(xiàn)代主義風(fēng)格更為本市別墅市場(chǎng)中的典范，該樓盤(pán)也借此彌補(bǔ)了其在環(huán)境、配套方面的缺陷。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的聯(lián)體別墅也有突出的去化表現(xiàn)，湯臣豪園200平米左右，總價(jià)120－150萬(wàn)元的疊加式別墅，作為區(qū)域內(nèi)空白產(chǎn)品面市，一經(jīng)面世，熱銷(xiāo)不止。綠大地雖未正式開(kāi)盤(pán)，一期44套獨(dú)立別墅中也已有一半多被內(nèi)部預(yù)定。從各樓盤(pán)中具體產(chǎn)品的供應(yīng)情況來(lái)看，目前多數(shù)樓盤(pán)的主力產(chǎn)品形態(tài)均為獨(dú)立別墅，占區(qū)域總量的8成，由于獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)量的迅速增加，原有歐美與港臺(tái)客源已無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的別墅供應(yīng)量，為爭(zhēng)奪更為廣泛的別墅客源，獨(dú)立別墅的面積已由原先的500－600平米為主轉(zhuǎn)為300－400平米為主，其目的是為了迎合更多量的國(guó)內(nèi)客源。同年，由上海都市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的云間需要指出的是，浦東新區(qū)投資商的結(jié)構(gòu)以及歐美人士對(duì)獨(dú)立別墅的租賃需求，將對(duì)售價(jià)起到?jīng)Q定性的支撐作用。在湯臣高爾夫別墅開(kāi)發(fā)至四期后，國(guó)內(nèi)及本地人士的比例已高達(dá)到50％，客源的本土化證明了獨(dú)立別墅市場(chǎng)的潛在客源面的放大。從城市發(fā)展角度來(lái)看，虹橋地區(qū)仍為新興地帶，別墅客源對(duì)該地區(qū)的依賴(lài)度并不太強(qiáng)，故虹橋地區(qū)及滬青平公路附近的獨(dú)立別墅物業(yè)將面臨需求增長(zhǎng)慢，價(jià)格漲幅疲軟為主的市場(chǎng)走勢(shì)。因此，這類(lèi)以在滬經(jīng)商私營(yíng)業(yè)主為主要客源別墅看似客源數(shù)量大，但銷(xiāo)況普遍較差，去化速度較慢。單套面積普遍在300m2以上，最大的達(dá)2500m2，客源則主要以開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)外籍人士為主，不過(guò)近期港澳臺(tái)及本埠人士也呈上升態(tài)勢(shì)。同時(shí)，隨著以聯(lián)體別墅為代表的中低檔別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)熱潮的形成，其客源有相當(dāng)程度的分流，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)呈頹勢(shì)。l 滬青平沿線區(qū)域此區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅物業(yè)多為90年代中后期開(kāi)發(fā)，隨著滬青平公路的改拓建，道路等級(jí)的提升，掀起了一股別墅建造熱?？驮疵嫔现饕獮閲?guó)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主，政府上層人士，港臺(tái)及海外歸國(guó)人士，外籍客源基本為零，購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)多為自住。區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立別墅市場(chǎng)分兩類(lèi)，一類(lèi)是以虹梅別墅、虹橋別墅、東湖別墅為代表的以租賃為主的獨(dú)立別墅。隨后由于大量開(kāi)發(fā)商的跟風(fēng)涌入，產(chǎn)品供應(yīng)量大量增加，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，東南亞金融危機(jī)等一系列國(guó)內(nèi)外因素，賣(mài)方市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，深陷呆盤(pán)的開(kāi)發(fā)商偏地皆是。但從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，隨著大量新盤(pán)的加入、已有樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)將逐現(xiàn)現(xiàn)供過(guò)于求的局面，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不言而喻。從天安花園開(kāi)盤(pán)至今，一年半的時(shí)間內(nèi)區(qū)域內(nèi)34萬(wàn)平米可售面積中，已有25－30萬(wàn)平米公寓住宅被市場(chǎng)消化，其中多半是在今年完成的，華麗家族至去年年底入世以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)的追捧，目前已基本售完，成為今年半年來(lái)區(qū)域內(nèi)去化最快的項(xiàng)目?！?供給分析：區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)普遍具有規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特征，萬(wàn)邦都市花園總規(guī)劃面積40萬(wàn)平米，天安花園總規(guī)劃面積36萬(wàn)平米，聯(lián)洋花園規(guī)劃面積22萬(wàn)平米。其規(guī)劃的公寓住宅均以張江高科技園區(qū)內(nèi)工作人士作為主要客源之一，因而園區(qū)內(nèi)大量客源將被這些公寓物業(yè)所消化，尤其是“住宅用地2”，其龐大的開(kāi)發(fā)量對(duì)本基地的威脅最大，所以如何抓住時(shí)機(jī)，搶占客源對(duì)本基地顯得至關(guān)重要。建成后小區(qū)總建面4萬(wàn)平米，其中1萬(wàn)平米為辦公樓，3萬(wàn)平米為公寓住宅，1萬(wàn)平米辦公樓將成為張江園區(qū)開(kāi)發(fā)公司總部，而3萬(wàn)平米公寓住宅則主要針對(duì)園區(qū)內(nèi)工作人士。因此，我們認(rèn)為集鎮(zhèn)內(nèi)部住宅市場(chǎng)將不會(huì)對(duì)本基地可能規(guī)劃項(xiàng)目構(gòu)成威脅。交江大樓是集鎮(zhèn)內(nèi)唯一高層商品房公寓住宅，該大樓位于川北公路，近張江路口，96年建成，樓高27層，二梯八戶設(shè)計(jì)，點(diǎn)式布局，房型較差，目前售價(jià)2500元/m2，租售僅半數(shù)。區(qū)域公寓住宅市場(chǎng)分析1） 集鎮(zhèn)內(nèi)公寓住宅市場(chǎng)集鎮(zhèn)內(nèi)公寓住宅仍以動(dòng)遷房為主。結(jié)論7） 別墅前景看好富裕階層二次乃至多次置業(yè)對(duì)別墅情有獨(dú)鐘，抬高了別墅檔次與價(jià)格。5） 張楊路沿線住宅開(kāi)發(fā)由西向東發(fā)展，漸走“富農(nóng)化”路線該路沿線開(kāi)發(fā)早期多集中在民生路和源深路之間，從陸家嘴花園、涵樂(lè)園、八方大廈到金露苑，樓盤(pán)品質(zhì)均可謂當(dāng)時(shí)的浦東之最，其價(jià)格亦居高不下。3） 高品質(zhì)樓盤(pán)重新啟動(dòng)，豪宅市場(chǎng)漸趨升溫國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，使富裕階層的經(jīng)濟(jì)能力大為提高，且已完成首次甚至二次置業(yè)，但住宅水準(zhǔn)離生活標(biāo)準(zhǔn)仍有距離，而目前上海市場(chǎng)“豪宅”卻普遍存在：面積偏小、房型偏老、設(shè)備不新、個(gè)性特色不強(qiáng)等毛病，性能價(jià)格比例失調(diào)等缺陷。從2000年下半年新盤(pán)的預(yù)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售紅火的樓盤(pán)，其價(jià)位多集中在20004000元/平米，較偏向于中低價(jià)位，其中銷(xiāo)售量連續(xù)幾個(gè)月排名浦東第一的聯(lián)洋花園成交價(jià)僅3900元/平米左右；其余銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的錦繡天第花園、申立苑、鵬欣綠苑、金澤苑和綠川新苑等樓盤(pán)，其成交均價(jià)分別為4100、3800、3000、2400、2200元/平米。外國(guó)跨國(guó)公司、銀行、保險(xiǎn)公司、基金以及有實(shí)力的財(cái)團(tuán)和企業(yè)，都將來(lái)華擴(kuò)大業(yè)務(wù)，上海是首選之地，浦東更被看好，浦東作為“龍頭”和自身的區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)，在新的發(fā)展背景和形勢(shì)下，必將會(huì)同步帶來(lái)對(duì)浦東房地產(chǎn)發(fā)展躍開(kāi)的市場(chǎng)需求。目前浦東綠地總量為3400公頃，目標(biāo)到2002年綠地總量達(dá)到5000多公頃，人均公共綠地達(dá)到14平方米。%的前提下，商品房空置面積自2000年5月份開(kāi)始呈現(xiàn)月月下降的態(tài)勢(shì)，目前已連續(xù)7個(gè)月保持下降趨勢(shì)?；仡?999年11月張江高科技園區(qū)被重新規(guī)劃，園區(qū)東側(cè)邊界由申江路向東延伸至外環(huán)線，南側(cè)邊界由川揚(yáng)河向南延伸至華夏路，從而產(chǎn)生兩塊占地共８平方公里的擴(kuò)展用地。第二個(gè)大區(qū)是以住宅開(kāi)發(fā)為主要功能的張江集鎮(zhèn)（本基地所在區(qū)域）。原規(guī)劃面積為17平方公里，1999年11月擴(kuò)大到25平方公里，園區(qū)綠化面積達(dá)40％。集鎮(zhèn)內(nèi)部道路多為老街，車(chē)行不便，等待改造。原規(guī)劃中地塊2號(hào)線沿祖沖之路將在本基地南側(cè)建有地鐵站點(diǎn)，目前已確定取消，因此張江高科站在今年建成通車(chē)后，不再沿祖沖之路繼續(xù)延伸，如從本基地出發(fā)至地鐵張江高科站，車(chē)程需５7分鐘。公建配套的匱乏對(duì)區(qū)域發(fā)展構(gòu)成不利影響，近年來(lái)當(dāng)?shù)卣殃懤m(xù)投入資金，改善區(qū)域配套，但發(fā)展速度過(guò)于緩慢，與本案今后客源定位的需求有一定差距。今后的小區(qū)建設(shè)在物業(yè)管理上需花重要的力量。同樣周邊在建和未建的項(xiàng)目的施工會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)帶來(lái)噪音。另外本案西南方向張江路西側(cè)有一制藥廠，排放出的廢氣會(huì)對(duì)周邊環(huán)境帶來(lái)一定的影響?；匚髂希哼^(guò)規(guī)劃中的翠柳路為張江鎮(zhèn)中心地區(qū)，舊式集鎮(zhèn)住宅最為集中，其間夾雜數(shù)幢明清建筑風(fēng)格民居，張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府也位于此處。香楠新村是張江高科技園配套動(dòng)遷房，目前正向商品房小區(qū)發(fā)展。浦東張江項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報(bào)告目錄一、 環(huán)境評(píng)估1． 項(xiàng)目概況2． 周邊景觀3． 環(huán)境、污染4． 市政配套5． 張江園區(qū)介紹6． 優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估二、 市場(chǎng)評(píng)估1． 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望