【正文】 上海某經(jīng)典別墅項(xiàng)目策劃（上） 一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場 上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件； 上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示： 2020 年，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。 2020 年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，高于全國 個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第 10 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。 上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 GDP 達(dá)到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地， 房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點(diǎn)； 根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見， 2020年 3 月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的 要求。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。 2020 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資 億元，比上年增長 %；完成更新改造投資 億元，增長 %；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比上年增長 %。 市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。 二、 2020 年上海房地產(chǎn)市場 20 世紀(jì) 90 年代的 上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2020 年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù) 大比例攀升。其中： 供應(yīng) —— 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積 1660 萬平方米，比 2020 年增加 % 成交 —— 全年預(yù)售登記面積 1832 萬平方米，比 2020 年增加 % 供不應(yīng)求局面全面形成 2020 年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到 1： ，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。 成交套數(shù)同步增長，單套面積擴(kuò)張趨緩 2020 年，與預(yù)售總面積急劇增長同步，上海商品房預(yù)售購買套數(shù)也急速增加，由 1999 年 萬套， 2020 年 萬套增加到 2020 年的 萬套。與預(yù)售總面積急劇 增長略有不同的是， 2020 年的單套面積比總面積增長偏慢。 1999 年 2020 年 2020 年 總面積（萬 /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬套） 單套面積（平方米） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅： 2020年全年新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積為 1050萬平方米，而 84%的量集中在 10— 12 月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá) 886 萬平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可 以預(yù)見， 2020 年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。 【第二章 上海別墅市場整體情況】 一、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個(gè)階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個(gè)中長期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一 次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個(gè)較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春 ； 1998— 2020 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時(shí)，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮 ，從 2020 年開始， 1999 年2020 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020— 至今 一方面，別墅投資放出巨量。截止 2020 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2020 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 19 月容積率為 ，第三季度為 ，而 2020 年同期分別為 和 。這 也反映出 2020年投放市場的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 關(guān)鍵詞： 1/高市場接受度 2020 年上海別墅市場 2020 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆?？傮w上， 2020 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特 征： 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項(xiàng)目 42 個(gè)，約是 2020 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目 21 個(gè)幾乎與 2020 年全年的量接近。別墅市場出盤量占 2020 年上市項(xiàng)目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上。 2020 年四個(gè)季度純別墅上市量分別為 19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個(gè)別墅項(xiàng)目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。 別墅市場中，高檔別墅項(xiàng)目 正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬元以上 /棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70 萬元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道 2020 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以及綠洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運(yùn)用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時(shí)尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認(rèn)同。 新區(qū)域市場的形成 原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。 豪宅市場的形成 電影“大腕”中的豪宅理論 —— 不求最好、只求最貴，似乎