【正文】 長(zhǎng)江新天地 目標(biāo)營(yíng)銷思路 上海合順 二 00七年四月 提綱 目標(biāo) 解讀鎮(zhèn)江 放眼長(zhǎng)三角 炒作：國(guó)際山水美食江都 戰(zhàn)略 營(yíng)銷：內(nèi)守外攻 三管齊下 縱橫捭合 開發(fā)一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目 總建筑面積 一期面積約 5萬(wàn)平方米 項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額可達(dá)數(shù)億元 總投資 5億余元 用恰當(dāng)?shù)耐度牒凸?jié)奏 收獲恰當(dāng)?shù)睦麧?rùn)和品牌 鎮(zhèn)江 全市人口約 270萬(wàn)，其中市區(qū)人口約 70萬(wàn) 2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 商品房現(xiàn)房銷售 ，同比下降 % 其中：住宅銷售 ，同比下降 % 鎮(zhèn)江 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 解讀產(chǎn)品 規(guī)劃特點(diǎn) 平面呈“ q”字形 東西寬約 340米 南北長(zhǎng)約 700米 占地 246畝 開發(fā)要點(diǎn) 一期開發(fā) 5萬(wàn)平方 以臨街商鋪為主 一期交工時(shí)水景難 以完美呈現(xiàn) 環(huán)湖商業(yè)街 商 鋪 結(jié) 構(gòu) 解讀產(chǎn)品 剖面特點(diǎn) 可分為外街、內(nèi)街、內(nèi)湖、水上景觀餐廳四個(gè)區(qū) 沿外街商鋪為四層結(jié)構(gòu)，沿湖商鋪為兩層結(jié)構(gòu) 商 鋪 結(jié) 構(gòu) 解讀產(chǎn)品 零層結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 零層主要由附屬用房、餐 廳、自行車庫(kù)和車庫(kù)組成 由于出入口的限制，難以 將車庫(kù)分別劃分給某一商 鋪，宜按公共配套考慮 商 鋪 結(jié) 構(gòu) 解讀產(chǎn)品 一層結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 開間大致可分為 10米、 17米 和 23米三種； 每套商鋪都配有電梯、步梯 和衛(wèi)生間，這樣就難以進(jìn)行 自由分割。 商 鋪 結(jié) 構(gòu) 解讀產(chǎn)品 二層結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 開間大致可分為 10米、 17米 和 23米三種； 每套商鋪都配有電梯、步梯 和衛(wèi)生間，這樣就難以進(jìn)行 自由分割。 樓號(hào) 建筑面積 商鋪面積 樓梯套數(shù) 平均套面積 1 4 15552 8 16153 5 14764 2 17775 3 15116 8 13747 2 1024合計(jì) 32 1489商 鋪 面 積 解讀產(chǎn)品 平均每套商鋪的面積約為 1500平方米，利于經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂等，但面積偏大，不利銷售。 建議 盡可能分割商鋪，減小面積 降低投資門檻，擴(kuò)大客戶面 總結(jié) 分 解 第一階段 第二階段 第三 階段 迅速打開知名度 一期順利租售和理想經(jīng)營(yíng) 穩(wěn)健提高美譽(yù)度 二三期順利開發(fā)、租售和經(jīng)營(yíng) 廣泛獲得忠誠(chéng)度 整體理想經(jīng)營(yíng)，在鎮(zhèn)江直至 長(zhǎng)三角獲得理想利潤(rùn)和品牌 長(zhǎng)江新天地年?duì)I業(yè)額 7億元 疑惑 如何在一個(gè)“偏僻”之地 支撐起大型商業(yè)項(xiàng)目？ 2023年鎮(zhèn)江的非住宅銷售僅為 如何讓投資者集 2億元投資于我一身 ？ ：每個(gè)項(xiàng)目都有其與生俱 來(lái)的戲劇性，我們要充分挖掘， 找到項(xiàng)目獨(dú)特的銷售主張。 挖掘與升華 這就需要我們從項(xiàng)目和鎮(zhèn)江 的地脈、史脈、文脈等方面 認(rèn)真進(jìn)行分析和縱橫捭合。 挖掘項(xiàng)目、挖掘區(qū)域 挖掘鎮(zhèn)江、挖掘長(zhǎng)三角 揉合升華、服務(wù)項(xiàng)目 快速把生地炒成熟地 提綱 目標(biāo) 解讀鎮(zhèn)江 放眼長(zhǎng)三角 炒作：國(guó)際山水美食江都 戰(zhàn)略 營(yíng)銷：內(nèi)守外攻 三管齊下 縱橫捭合 我們要把這五首樂章合成一曲恢宏的交響樂 在長(zhǎng)江新天地奏響 我心中有五個(gè)鎮(zhèn)江 每個(gè)鎮(zhèn)江都是一首動(dòng)人的樂章 地理的鎮(zhèn)江 文化的鎮(zhèn)江 美食的鎮(zhèn)江 現(xiàn)代的鎮(zhèn)江 未來(lái)的鎮(zhèn)江 山語(yǔ)水香 夢(mèng)的故鄉(xiāng) 詩(shī)的天堂 地理的鎮(zhèn)江 聽萬(wàn)里長(zhǎng)江 雪山唱給大海的長(zhǎng)歌，流過華夏，蕩漾兩岸綠浪 讀千年運(yùn)河 華夏寫在大地的詩(shī)行，彪炳千秋，飛揚(yáng)一國(guó)輝煌 萬(wàn)里大國(guó)夢(mèng) 千年頌江河 地理的鎮(zhèn)江 江河相匯處 —— 江河神韻 鎮(zhèn)江 一定能撞出驚心動(dòng)魄的歷史文化 文化的鎮(zhèn)江 長(zhǎng)江運(yùn)河相匯處 南山北水佛光長(zhǎng) 文化的鎮(zhèn)江 —— 天子也向往的鎮(zhèn)江 帝王 才子 民間 文化的鎮(zhèn)江 —— 天子也向往的鎮(zhèn)江 帝王 才子 民間 ? 唐宣宗，賜名金山和金山寺。 ? 宋天禧皇帝夢(mèng)游金山，又給金山寺賜名龍游寺。 ? …… ? 康熙六下江南，每下江南，必登臨金山“觀天觀 ? 地”，稱這里是“江山之奇，未有逾于此者”。 ? 乾隆更是在鎮(zhèn)江修了五個(gè)行宮，留下許多傳說(shuō)。 文化的鎮(zhèn)江 —— 天子也向往的鎮(zhèn)江 帝王 才子 民間 蘇東坡：明月幾時(shí)有？把酒問青天 王昌齡：洛陽(yáng)親友如相問，一片冰心在玉壺 辛棄疾：何處望神州，滿眼風(fēng)光北固樓 李 白：仙人如愛我，舉手來(lái)相招 王安石：春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還 范仲淹：山分江色破，潮帶海聲來(lái) …… …… …… …… …… 文化的鎮(zhèn)江 —— 天子也向往的鎮(zhèn)江 帝王 才子 民間 沈 括：《夢(mèng)溪筆談》 劉義慶：《世說(shuō)新語(yǔ)》 臧榮緒：《晉書》 蕭 統(tǒng)：《昭明文選》 劉 勰：《文心雕龍》 米 芾 …… 文化的鎮(zhèn)江 —— 天子也向往的鎮(zhèn)江 帝王 才子 民間 白蛇發(fā)水漫金山 紅玉擂鼓破金兵 劉備招親甘露寺 岳飛聞佛七峰亭 文化遺跡處處有 第一江山天下名 美食的鎮(zhèn)江 —— 讓神仙也流口水的鎮(zhèn)江 讓張果老流口水的 肴 肉 比茅臺(tái)還早幾年獲巴拿馬萬(wàn)國(guó)賽會(huì)金獎(jiǎng)的 香 醋 乾隆爺嘖嘖稱贊的 鍋蓋面 1949年開國(guó)第一宴 淮揚(yáng)菜系南起鎮(zhèn)江 鎮(zhèn)江三魚 —— 天下第一江鮮 美食的鎮(zhèn)江 —— 讓神仙也流口水的鎮(zhèn)江 鎮(zhèn)江三魚非常有名幾年前在鎮(zhèn)江 吃出了一條全國(guó)著名的江鮮街。 許多媒體爭(zhēng)相報(bào)道，如 2023年 1 月 9日上海的《新民晚報(bào)》 —— 鎮(zhèn)江漁民靠江吃江 金山寺旁邊建起“江鮮街” “一條全國(guó)少有的江鮮街”、“年銷售額近 8個(gè)億” “剛開始幾毛錢一斤的小雜魚現(xiàn)在賣到十幾元錢！” —— 這就是美食的力量 現(xiàn)代的鎮(zhèn)江 —— 在長(zhǎng)三角后起直追 四年時(shí)間地區(qū)生產(chǎn)總值翻了一番 2023年鎮(zhèn)江達(dá) 按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) % 實(shí)現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值 38229元 按現(xiàn)行匯率折算為 4901美元 2023 地區(qū)生產(chǎn)總值 現(xiàn)代的鎮(zhèn)江 —— 在長(zhǎng)三角后起直追 全年固定資產(chǎn)投資 比上年增長(zhǎng) % 外商、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)投資 。 比上年增長(zhǎng) % 2023 固定資產(chǎn)投資 現(xiàn)代的鎮(zhèn)江 —— 在長(zhǎng)三角后起直追 商品房竣工面積 比上年增長(zhǎng) % 商品房現(xiàn)房銷售 ，同比下降 % 其中：住宅銷售 ，同比下降 % 2023 房地產(chǎn) 現(xiàn)代的鎮(zhèn)江 —— 在長(zhǎng)三角后起直追 全年接待國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù) 1380萬(wàn)人 國(guó)內(nèi)旅游收入 124億元 比上年增長(zhǎng) % 接待境外旅游者人數(shù)