【正文】 花園，一反樓市恐高癥，推出了“高高在上”的營(yíng)銷方案，并設(shè)計(jì)了“水往低處流，人往高處走”、“層高、價(jià)格不高；樓高、天更高”的宣傳主題，同時(shí)在江寧路橋上制作大幅戶外廣告，收到良好的效果；河濱圍城則以自身特點(diǎn)出 發(fā)，以“晶瑩剔透水晶城”為主線，成功宣傳了其建筑、景觀、會(huì)所等方面的八大特色；上海春天也不甘落后，以“上海最美的春天已經(jīng)來到”為導(dǎo)向，重點(diǎn)突出“生態(tài) 從區(qū)域上看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、蘇州河以北地區(qū)是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，成交量最集中的是中遠(yuǎn)兩灣城和綠地世紀(jì)花園兩個(gè)樓盤。 從熱銷樓盤成交面積看 ，比較集中的是110~130m2面積段。二房 8090 平方米左右，三房 110— 120 平方米，房型新穎多樣，是屬于市場(chǎng)接受度較大設(shè)計(jì)戶型。但景觀的規(guī)劃以及小品設(shè)置均存在較大的局限性，“可觀不可游，可賞不可留”的現(xiàn)象 到處可見。 ? 在配 套設(shè)施方面，有針對(duì)性的引入一些康體設(shè)施，并且盡量能夠滿足各個(gè)年齡段的需求。 外地客源： 在上海工作或經(jīng)商人士，主要考慮價(jià)格以及交通的便捷因素。 五、 廣告總精神 看得見風(fēng)景的住宅 六、 案名建議 項(xiàng)目總案名 沁園春 源至詞牌名，毛澤東的“沁園春 .雪”，可以說家喻戶曉，大氣不失儒雅，磅礴不失情趣。只有這樣才能保證本案銷售的順利進(jìn)行，并且，能夠增強(qiáng)抗競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。這部分人既是未來社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，也是家庭中的頂梁柱。 普陀其余板塊的客源： 因拆遷或生活改善等原因有購(gòu)房的需求。 ? 遠(yuǎn)程三表抄送系統(tǒng)（現(xiàn)場(chǎng)演示） ? IP電話 ? Inter寬帶高速接入 社區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)（現(xiàn)場(chǎng)演示） ? 物業(yè)慣例信息查詢，網(wǎng)上保修 ? 物業(yè)管理費(fèi)網(wǎng)上支付（結(jié)合 IC卡） ? VOD視頻點(diǎn)播（聯(lián)合美亞） ? CD點(diǎn)播 ? 網(wǎng)上書庫(kù)（與上海圖書館合作） ? 網(wǎng) 上醫(yī)療咨詢 ? 網(wǎng)上購(gòu)物 ? 網(wǎng)上求學(xué) 安全系統(tǒng) ? 底樓入口及電梯使用 IC卡系統(tǒng) ? 入戶門非正常開啟，窗和陽(yáng)臺(tái)幕簾式紅外線報(bào)警可視對(duì)講及緊急求助，防火以及煤氣泄露聯(lián)網(wǎng)報(bào)警。 區(qū)域內(nèi)大型個(gè)案： 目前雖然有較多的樓盤形成競(jìng)爭(zhēng)的壓力，但其規(guī)模與本案相比均較小，從上海的總體市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)來看，大規(guī)模的樓盤在近兩年的歷史證明，能夠受到消費(fèi)者的青睞，特別是對(duì)于一般的消費(fèi)對(duì)象。 澳洲景觀規(guī)劃 ：高品質(zhì)、超越普通的環(huán)境規(guī)劃，令其在同等樓盤中更顯示出優(yōu)等性價(jià)比的概念，往往成為影響買家作出最后購(gòu)買決定的因素。名師華苑雖然是面向華東師范大學(xué)教師的福利房，但房型規(guī)格不低，平均成交價(jià)也達(dá)到 3700/m2左右，上市不到一周，便告售罄。 此外，熱銷樓盤中房?jī)r(jià)最低的是桃浦新家園，平均成交價(jià)不到 2500 元 /m2。 （ 6） 智能化配套 從中原在年初所做的一份跨世紀(jì)房展會(huì)需求報(bào)告顯示，市民最喜歡實(shí)用型的智能化住宅小區(qū)，絕大部分中等收 入家庭認(rèn)為，高檔智能化設(shè)計(jì)對(duì)其似乎實(shí)效性不強(qiáng)。 （ 3） 房型 房型對(duì)于購(gòu)房者來說，是一個(gè)極其重要的因素，一些推案較早的個(gè)案由于追求經(jīng)濟(jì)適用性，故房型設(shè)計(jì)很一般，如過道廳等。祥和家園是區(qū)域中最早出現(xiàn)的小區(qū)型個(gè)案。 （四） 本案直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 本案區(qū)塊屬真北區(qū)塊范圍內(nèi)，具體為南至曹楊路、北至桃浦路、西至真北路的塊狀區(qū)域，針對(duì)本案的位置及自身特征，我們將真北地區(qū)和金沙江路的周邊區(qū)域作為主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，該區(qū)域按其樓盤的價(jià)位、品質(zhì)特征的不同可分為兩大版塊： 版塊一：真北區(qū)域 版塊二：金沙江路沿線區(qū)域 我們將根據(jù)這兩大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的具體情況作一定討論。 作為一 個(gè)有近半個(gè)世紀(jì)歷史的老牌生活社區(qū)，依托該區(qū)域內(nèi)華師大、師大二附中、曹楊二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名府與長(zhǎng)風(fēng)公園、環(huán)浜、垂柳、小橋的結(jié)合，形成了獨(dú)特的人文風(fēng)景，加上交通、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂、休閑等環(huán)境建設(shè)的不斷發(fā)展，在近年住宅市場(chǎng)高度體現(xiàn)“以人為本”的熱潮下，將人與自然融合一體，將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化完美融合，是這一區(qū)域樓盤開發(fā)推崇的賣點(diǎn)。該區(qū)的樓盤基本上會(huì)成為普陀區(qū)的代表性樓盤，并且?guī)?dòng)著普陀全區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 普陀區(qū)內(nèi)銷商品房累計(jì)供求比一覽表 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1997 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 1998 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 一季度末 二季度末 三季度末 四季度末 1999 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 2021 年 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 累計(jì)預(yù)售登記 累計(jì)供求比 3. 2021年普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況 總體區(qū)域分析 細(xì)化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀） 房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)） 升幅 (%) 房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)） 升幅 (%) 一季度 1005 1000 二季度 1001 三季度 1038 四季度 （ 1） 無(wú)論從總體區(qū)域還是環(huán)內(nèi)普陀來看，房?jī)r(jià)指數(shù)都呈上升趨勢(shì)。 近幾年的走熱，基本以 1998 年第三季度為界，分為兩個(gè)不同的階段： —— 1998 年三季度前，成交基本處于較低水平，單季的交易量在 4— 14萬(wàn) m2范圍內(nèi)， 1997年全年總量?jī)H m2。就有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，超過百萬(wàn)元以上的成交套數(shù)寥寥無(wú)幾。單套成交價(jià)基本在 2500－ 4000元 /平方米，其成交套數(shù)占總量的 ％，峰值為 3500元 /平方米；其次是 2500元 /平方米，各占比例 ％和 ％。從個(gè)盤情況看，第一季度普陀有 9個(gè)樓盤躋身全市預(yù)售排行前 50 名，是僅次于寶山區(qū)熱銷樓盤最多的區(qū)域，高于浦東、閔行兩個(gè)大區(qū)。中遠(yuǎn)兩灣城 2021年全市排名第一，有趣的是，已購(gòu)客戶中 50%客戶來源閘北區(qū)，這不由于以前閘北區(qū)總體環(huán)境較差，缺乏品質(zhì)較高的個(gè)案以及中遠(yuǎn)兩灣城大規(guī)模的造城計(jì)劃，低開高走的價(jià)格策 略等方方面面的原因促成的。如今地鐵一號(hào)線和南北高架北向延伸段在共和新路上將構(gòu)筑三層立體交通，給沿線閘北、寶山的房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。以中海馨園、萬(wàn)科華爾茲自開盤以來，屢次掀起排隊(duì)搶購(gòu)風(fēng)潮，上海領(lǐng)秀愛建園雖未開盤，但表示要認(rèn)購(gòu)的客戶已近千戶，這種現(xiàn)象在其他區(qū)域還很少見。好世置業(yè)的櫻園三期、低容積公寓富仕苑都將于下半年開工，會(huì)給人以耳目一新的感覺。 去年下半年起，由于預(yù)售政策的出臺(tái)，大批重量級(jí)只能蓄勢(shì)待發(fā)，比如處于“三邊”的藝術(shù)傳家堡二 期、菊?qǐng)@二期、世茂濱江園、華麗家族、錦繡天第二期、東方都市花園、證大家園等大批超重量級(jí)物業(yè)今年將陸續(xù)上市，這不僅將彌補(bǔ)2021年浦東一年成交１０萬(wàn)方以上、均價(jià)在５０００元每平方米以上的大體量樓盤相對(duì)較少的缺憾，更將出現(xiàn)一批能夠影響整個(gè)上海樓市格局的重點(diǎn)樓盤。 2. 重在跟蹤 —— 住宅消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域樓市的走勢(shì) 如對(duì)各區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)，就其建成時(shí)期、物業(yè)品質(zhì)，價(jià)格走勢(shì)、成交情況、購(gòu)買力、供應(yīng)量、行銷競(jìng)爭(zhēng)、樓市走勢(shì)等各種情況，經(jīng)過長(zhǎng)期的跟蹤，進(jìn)行科學(xué)的分析與測(cè)算，比較與分類，由此凸顯出樓市的區(qū)域劃分特征。至 2021 年，上海的軌道交通運(yùn)能從 現(xiàn)在的 5%增加到 20%。內(nèi)銷商品房預(yù)售排名為浦東、 閔行、普陀、長(zhǎng)寧，分別占市區(qū)預(yù)售總量的 %、 %、 %、 10%。 2021 年上半 年內(nèi)銷商品房預(yù)銷售與去年同期相比較，預(yù)售增加 %，達(dá) 758 萬(wàn)平方米，銷售登記增加 %，達(dá) 950 萬(wàn)平方米。 泰爾發(fā)真北小區(qū)項(xiàng)目 策劃報(bào)告綱要 上海日創(chuàng)廣告有限公司 上海泰爾發(fā)專案企劃小組 目 錄 第一部分 由于執(zhí)行新批準(zhǔn)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)， 2021 年